Мир сегодня с "Юрий Подоляка"

Труха⚡️Україна

Переглянути

Николаевский Ванёк

Переглянути

Мир сегодня с "Юрий Подоляка"

Переглянути

Труха⚡️Україна

Переглянути

Николаевский Ванёк

Переглянути

Лабиринт инвестора: новостройки Москвы.

Канал подборщика Алексея: математика, модели, прогнозы, кейсы, "разборы" и скрытые закономерности 🤫 Связь со мной: @totemo

Рейтинг TGlist

ТипПублічний

Верифікація

Не верифікований

Довіреність

Не надійний

РозташуванняРосія

МоваІнша

Дата створення каналуГруд 19, 2020

Додано до TGlist

Серп 02, 2024

Я власник каналу

Історія змін

Прикріплена група

Форум. Лабиринт инвестора.

757

Статистика Телеграм-каналу Лабиринт инвестора: новостройки Москвы.

Детальніше

Підписників

13 332

24 год.

280.2%Тиждень

820.6%Місяць

3402.6%

Індекс цитування

0

Згадок3Репостів на каналах0Згадок на каналах3

Середнє охоплення 1 допису

1 772

12 год.1 772

33.7%24 год.1 772

34.7%48 год.2 7130%

Залученість (ER)

1.29%

Репостів63Коментарів104Реакцій25

Залученість за охопленням (ERR)

0%

24 год.0%Тиждень0%Місяць

0.18%

Охоплення 1 рекл. допису

2 713

1 год.100.37%1 – 4 год.1 51555.84%4 - 24 год.79529.3%

Детальніше

Під'єднайте нашого бота до каналу і дізнайтеся стать аудиторії цього каналу.

Всього дописів за 24 години

1

Динаміка

Останні публікації в групі "Лабиринт инвестора: новостройки Москвы."

Всі дописи

15.04.202515:34

📍Ну наконец-то, всё, капут банковским комиссиям за выдачу семейной ипотеки. Помните, что такие существуют? Если кто-то не в курсе, объясню: банк забирает себе до 10% от суммы кредита только за сам факт выдачи семейки.

Представляете, как кое-кто удачно устроился? Представьте ситуацию: приходите за кредитом, вам говорят — ок, кредит мы вам одобрили, ставка такая-то. Но, чтобы мы вам его выдали, заплатите сейчас 10% от суммы выдачи. Парадоксальная ситуация?

Да-да, вот такой парадокс и существует на рынке недвижимости. И думаете, эти 10% мзды банку платит застройщик из своего кармана? Да нет конечно, эту мзду платит покупатель. Застройщик просто вынужден «зашить» этот оброк в стоимость квартиры, иначе покупатели не смогут у него ничего купить в семейную ипотеку.

Но это форменное безобразие доживает последние дни. Ибо сегодня Путин на заседании Госсовета сказал прямым текстом: взимание комиссий банками за выдачу семейной ипотеки недопустимо.

🔖 В общем, друзья. Я не удивлюсь, если в моменте мы теперь увидим небольшое снижение цен в новостройках. И я этому очень рад.

Но и хочу вас предостеречь: это снижение не будет «только_началом». Ведь краник семейки теперь будет выкручен на максимум, и это, несомненно, простимулирует спрос, иными словами — он вырастет.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

26.03.202506:01

📍Ну что, друзья, пока все ломают головы, почему продажи на «вторичке» в Москве ставят рекорд за рекордом (об этом писал тут: ссылка), покажу вам одно интересное наблюдение. Забегая вперед, скажу, что происходят удивительные события, которые, возможно, кто-то не замечает.

Так вот, пару недель назад Росстат оценил среднюю зарплату в Москве за 2024 год. И, по данным федеральной службы, она составила 162 тыс. руб. Да-да, именно так. А в целом по стране зарплаты выросли почти на 18%.

Ладно, теперь что нужно сделать? Взять среднюю стоимость квадратного метра на «вторичке» в 2024 году и поделить её на среднюю зарплату. И что у нас получается? А получается, что «вторичка» в Москве сейчас стоит… беспрецедентно дешево за всю историю наблюдений, начиная с 2000 года. Впрочем, нет, такими дешевыми цены на «вторичке» были только раз и только в 2019 году.

🔖 Ура!? Ведь все же хотели, чтобы квартиры подешевели? И вот, сбылось — квадратные метры на «вторичке» в столице подешевели. Но подешевели не в номинальных ценах, а по отношению к доходам населения.

Слушайте, похоже, это дно… Имею в виду — дно цен. Его же видно невооруженным глазом… Что будет дальше? А дальше ждём снижения ключа, некоторый переток депозитов на рынок недвижимости и т. д., со всеми вытекающими последствиями. Но это уже совершенно другая история.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

25.03.202512:05

📍А давайте хотя бы в одном посте отвлечемся от новостроек нашей любимой Москвы и поговорим о курортной недвижимости. Мы же все любим путешествия и отдых, и часто платим за проживание достаточно приличные суммы, владельцам этой курортной недвижимости. И, думаю, что многие задумывались о том: а не купить ли апартаменты или виллу в каком-нибудь перспективном для отдыха месте? Под перспективным местом я подразумеваю локацию с постоянным и круглогодичным турпотоком.

Ну а теперь представьте: океан, горы, глубокое синее небо, пушистые облака, бурная тропическая зелень и беспощадные теплые волны. И это Бали — рай для сёрфинга и один из самых известных островов во всём мире. А еще тут давно сформированное русскоязычное коммьюнити, и русский язык стал третьим по распространенности на острове после местного бахаса и английского.

В общем, практически райский остров с райским отдыхом. А вот цены на аренду тут совсем не райские: симпатичная новая вилла будет стоить 600-700 долл. в сутки, а просторные апартаменты — около 200 долл. Причем годовая заполняемость будет примерно 70-75%. Вроде бы неплохо, правда это смотря с какой стороны посмотреть: неплохо — если эти деньги идут к нам в карман, и цены кусаются — если сам платишь. Но платить, если даже цены кусаются, всё-таки придется, ибо Бали — это тот остров, куда приезжают отдыхать миллионы людей со всего мира.

И вообще Бали уже стал попадать в списки самых перегруженных направлений для отдыха: крупнейшие международные туристические обозреватели, печатающиеся в CNN Travel, The Independent и Fodor's Travel, говорят о чрезмерном туризме на Острове Богов. И что это значит? А значит это, что спрос превышает предложение и цены на аренду будут расти. Ну и еще: к чему приводит рост цен на аренду? Все просто: он приводит к росту цен на саму недвижимость. Вот такие дела.

В общем, к чему я это написал: считаю Бали достаточно перспективным направлением. Но! К сожалению, и часть застройщиков это понимает. А когда они понимают, что спрос превышает предложение, то что они делают? Правильно — завышают цены. Поэтому, без глубокого анализа здесь ничего не следует покупать. И лучше, вообще — привлечь эксперта. Который не будет вам рассказывать про розовых пони, а постарается простым языком рассказать правду, даже если вы не хотите её знать. Вот такие дела.

И я, честно говоря, знаю такого эксперта. Делюсь с вами контактом — это Мария Румянцева. Ну и возможно, вы её тоже косвенно знаете, это тот человек, который 11 лет назад запустила форум https://pron.realty/, чтобы сделать рынок продаж более открытым. Обращайтесь, пишите ей, надеюсь этот контакт будет вам полезен.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

21.03.202512:14

Пальма Джумейра или Фрунзенская набережная, Бурдж-Халифа или Москва-Сити — на какой стороне вы?

На эти вопросы уже есть ответ — на канале Alena Goldina вышел подкаст-баттл «Инвестиции в недвижимость РФ vs Инвестиции в недвижимость в Дубай».

За иностранный рынок будет отвечать Алёна Голдина, основательница GOLDINA REAL ESTATE — она знает, как зарабатывать до 25% годовых в валюте на недвижимости за рубежом. Защищать отечественные дома будет Виктор Зубик, основатель канала и компании Smarent, управляет 600 объектами в России.

Вы разберётесь в том, где выгоднее инвестировать в недвижимость, с какими рисками можно столкнуться и что ждёт рынок в будущем.

Подписывайтесь на Телеграм-канал Алёны, чтобы ознакомиться с подкастом и сделать осознанный выбор → https://t.me/+xAWl4quI-ZAyN2E0

19.03.202507:19

📍Ну что, друзья, меня тут недавно в комментах тапками закидали: ключевую ставку никто снижать не будет, Алексей всё придумывает, натягивает в своих графиках сову на глобус и вообще несёт какую-то чушь.

А вы посмотрите прогноз аналитиков «Т-Банка». Как вам ключ 13% и уже к концу этого года?

М-да, вот это прогноз. Но я, честно говоря, не так оптимистичен. Правда есть одно «но». ИПЦ в феврале знаете сколько? Кто не знает — ИПЦ (индекс потребительских цен, т. е. инфляция). Барабанная дробь… 7,6%! Да это же почти таргет ЦБ. (только тссс, никому об этом не говорите 😉)

Ну а ваш покорный слуга писал о том, что резкое укрепление рубля повлияет на инфляцию. Но опять мало кто в это верил. Вот почитайте этот пост: https://t.me/labirint_investora/1254. В нём я аккуратно и по-полочкам разложил свои мысли и доводы.

🔖 В общем, думаю, что если курс доллара будут держать на текущих уровнях, нас ждёт достаточно быстрое снижение ключа. А вслед за этим произойдёт и резкая активизация рынка недвижимости.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

17.03.202507:00

📍Последнее время меня немного удивляет, как некоторые СМИ искажают в общем-то полезную информацию. Эххх, сенсация, кликбейт, хайп и статистика переходов — увы, классика СМИ.

И я бы не заострял на этом вообще никакого внимания, но люди-то это читают. И строят на основе искаженных фактов собственную стратегию, причём нежизнеспособную. В общем, смотрите, что происходит:

Не так давно все средства массовой информации облетела новость: «По итогам прошлого года просроченная задолженность россиян по ипотеке выросла на 63%, до 95 млрд рублей. Это максимальное значение за всю историю наблюдений».

Страшно же звучит? И выглядит как сенсация. Вау! Что подумает обычный человек, который пристально не следит за рынком недвижимости? А подумает он, что назревает ипотечный кризис, который скоро лопнет, ведь люди не могут платить ипотеку и скоро выбросят на рынок подешевевшие квартиры, возможно даже за полцены. Так ведь? Думаю, что примерно так и подумают.

А всё на самом деле не так. Почему? Да потому что нужно следить не за объемом просрочки, а за её долей. Пока непонятно? Объясняю на пальцах:

Смотрите: если объем выданных ипотек вырос за год в два раза, а просроченные платежи на 60% — плохо это или нормально? Да это нормально. Так и должно быть. Поэтому мы должны смотреть не на сумму просроченных платежей, а на долю просрочки в процентах от общего объема выданных ипотек.

Теперь, для наглядности, эти данные я свел на диаграмме вверху. И теперь что мы видим? А видим мы, что просрочка-то находится на минимальном историческом уровне и составляет всего 0,5%.

🔖 В общем, вот такие наблюдения и выводы: никакого ипотечного кризиса нет и нет никаких предпосылок для его появления. Вот такие дела.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух

18.02.202510:10

📍СБЕР всё-таки не решился запустить конвейер по выдаче семейных ипотек. Эххх... Ладно. Смотрите, что сейчас происходит на рынке:

Одобрить семейную ипотеку в зелёном банке достаточно просто. А вот воспользоваться ей — совсем не просто. А всё потому, что СБЕР во внешних проектах, хочет комиссию за выдачу. И не просто хочет, он без комиссии семейку не выдаёт.

Так вот, 5 февраля я писал о том, что если такой мастодонт, как СБЕР, отменит эту комиссию из-за нового постановления правительства, то всё… приплыли. Тогда цены на новостройки точно устремятся вверх, ибо конвейер по выдачам заработает на всю катушку.

Но зелёный банк пожадничал. С сегодняшнего дня, он комиссию не отменил, а снизил. Было (вы только не падайте со стула) 16,6%, а стало 9,9%. Вот такие дела, представляете? Застройщик должен был заплатить 16,6% от суммы кредита, чтобы СБЕР выдал семейную ипотеку на квартиру, которую вы покупаете.

В общем, пока не взлетит, новая комиссия 10% тоже высокая, но следить за зелёным стоит. Как только он решится на полную отмену комиссий (я предполагаю, что это произойдёт в апреле), то продажи у застройщиков сразу же устремятся вверх, а за ними и цены. Да, понимаю, что прайсы и так не низкие. Но рынок есть рынок, и лучше горькая правда, чем сладкая ложь.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

14.02.202514:09

Мега тренд следующих 5 лет, та самая волна, которую ждали те, кто не успел с маркетплейсами?

Когда-то тренды, как Wildberries, маркетплейсы или арбитраж трафика, позволили тысячам людей вырваться вперёд. Те, кто успел зайти в самом начале, через несколько лет смотрели на всех остальных с вершины.

Сейчас мы стоим на пороге нового мегатренда — рынка внебиржевых инвестиций.

Макс Чирков , владелец IT-компании с миллиардными оборотами, готов показать, что разобраться в инвестициях и начать зарабатывать может каждый, если знать правила игры.

Он запускает реалити-шоу, где обычные люди с нуля попробуют заработать 300-500 тысяч рублей за неделю. Без хитрых схем, только понятные шаги:

-Как искать проекты.
-Как привлекать деньги.
-Как брать свою долю.

Все подробности и доступ к реалити – на его канале.

Это шанс увидеть, как работает рынок, пройти пусть вместе с участниками реалити, и заработать свои первые деньги на инвест-сделках!

Присоединяйтесь-https://t.me/+o-BkLbkUAVJkNzky

14.02.202510:44

📍ЦБ РФ, сегодня ключевую ставку оставил прежней — 21 проц. Похоже, можем даже увидеть снижение на следующем заседании.

Что это значит? В первую очередь, люди станут активней выходить из депозитов. Думаю, в ближайшее время, мы скорее увидим повышение цен на вторичном рынке. Ну а на новостройки, текущий ключ никак не повлияет. Пока не повлияет.

Ну и еще: по моим наблюдениям, рост кол-ва арендных квартир прекратился. Если увидим намек на снижения ключа, то скорее всего — кол-во арендных квартир начнет сокращаться, причем довольно стремительно.

Ну и не стоит забывать, что СВО может скоро закончиться. А значит, вернутся релоканты, которые еще там. Достаточно , что бы одномоментно вернулись 10-20 тыс человек, что бы в аренде — не осталось ничего. Вот такие дела.

🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

Видалено14.02.202518:21

12.02.202515:59

Лучшие Telegram-каналы о недвижимости:

🟠Helga в мире недвижимости – авторский канал Алексеевой Ольги о Москве-ведущем городе для жизни и инвестиций. Что важно учесть на старте инвестиций в недвижимость? Доступ к эксклюзивному бронированию до официального начала продаж.
Независимая оценка застройщиков, жилых комплексов и районов Москвы для жизни. Переезд в Москву из 230 городов - обмен жилья.

🟠Whitewill — Канал от топ-агентства недвижимости Москвы – лучшие по продажам у 18+ застройщиков. Показываем на цифрах, как выгодно приобрести квартиру. Делимся эксклюзивами, которых нет в открытом рынке. И объясняем, как купить квартиру без полной суммы на руках.

🟠РИА Недвижимость — главные события рынка недвижимости
от журналистов РИА Новости

🟠РБК Недвижимость — главные новости о строительстве и недвижимости, а также полезные материалы для владельцев и покупателей недвижимости.

🟠Елена Алексеева — брокер по недвижимости, инвестор, юрист, автор канала О НЕДВИЖИМОСТИ ВСЕ
- Как инвестировать при дорогой ипотеке?
- Как покупать и продавать, если из ячеек воруют деньги?
- Как обезопасить свои вклады?
Елена дает практические советы и помогает выгодно и безопасно купить или продать недвижимость в Москве.

🟠Ипотека в России. Новости и Аналитика — аналитический канал по ипотеке в России.
Подписывайтесь @rusipoteka
Кредиты на бизнес @creditforbusiness_bot
Ипотека в вопросах и ответах @ipotekaglobalclub

🟠Погрузитесь в мир премиальной недвижимости с каналом Павла Боровикова. Эксклюзивный маркетинг, эффективные бизнес-стратегии, команда экспертов, актуальные новости рынка и прибыльные инвестиционные возможности.

🟠Дивиденды Forever — Лариса Морозова расскажет вам, какие компании и почему платят дивиденды и какие облигации стоят Вашего внимания. Если вы искали специалиста в мире дивидендов, то вам точно стоит подписаться.

🟠Деньги из бетона — ваш проводник в мир инвестиционной недвижимости. Наши читатели знают, как купить квадратные метры с максимальной выгодой.

🟠Est-a-Tet Недвижимость – котики и эстеты мира недвижимости! Недушно пишем о том, как выгодно вложить деньги в метры. Да, в 2025 году. Показываем и продаем красивое в Московском регионе, скидки от топовых застройщиков. Приглашаем на чай с баранками!

Организаторы подборки TGStar_Agency

12.02.202506:20

📍Друзья, я уже не знаю, смеяться или плакать. Вы только посмотрите, что происходит. Росреестр сегодня опубликовал данные по продажам на «вторичке» за прошлый месяц, т. е. за январь 2025. И знаете что? Продано 9,5 тыс. квартир! Опять многолетний рекорд. И это без ипотеки, ведь, как вы знаете, сейчас ставки по ней заградительны.

М-да, примерно об этом я и писал еще в конце 2023 года, что рынок «вторички» не рухнет при высокой ставке, но я, честно говоря, не ожидал, что он будет ставить рекорды по продажам. Да, удивительно и неожиданно.
Хотя… Если на чистоту, то что-то подобное и должно было происходить, ведь количество рублей у людей растёт в геометрической прогрессии. И если на ближайшем заседании ЦБ, ключевую ставку не поднимут и будут намёки на её снижение… То всё, приплыли. Друзья, ну вы сами понимаете: тогда депозиты станут активней перетекать на рынок недвижимости.

В общем: есть еще те, кто верит в снижение цен и крушение рынка недвижимости Москвы?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

11.02.202507:58

📍Друзья, этот пост не про новостройки. Пока пишу «разбор» нового проекта, хотел с вами обсудить один момент. Дело в том, что я делаю капитальный ремонт своего древнего дома и превращаю его в новый таунхаус, который буду продавать.

Так вот, в комментариях с подписчиками, мы дискутировали и даже немного поспорили о ценообразовании. Моя логика (как микро-застройщика) такая: земля тут дорогая — стоит примерно 12 млн руб. за сотку, так как это старый центр и первая береговая линия города Сочи, до центрального пляжа менее 100 метров. Далее, если строить с нуля, то все коммуникации (канализация, вода, газ) и разрешения на строительство в этом курортном городе обойдутся примерно 50 тыс. руб/м2. Ну и сама стройка около 100 тыс. руб/м2 (без отделки).

Теперь считаем себестоимость: 1 сотка земли (собственность) = 12 млн руб, плюс 150 тыс. руб/м2 — разрешения и стройка. Площадь таунхауса 120 м2 + терраса с частичным видом на море 30 м2 (но её я не буду учитывать). В сухом остатке имеем: 120 м2 x 250 тыс. руб/м2 (с землей) = 30 млн руб.

Как считаете, это справедливая цена? Или справедливая цена — это сколько даст рынок? Например, если дадут 10 млн руб, как меня уверял в комментах известный адепт крушения рынка — Денис, то по этой цене и нужно продавать, ведь цены скоро упадут и недвижимость сложится примерно вполовину. Или всё-таки 30 млн руб — это справедливая цена, и ниже себестоимости продавать смысла нет? Друзья, вопрос этот задаю, потому что такой же вопрос, думаю, задают себе и застройщики Москвы. Ну а я, написал этот пост ради обсуждения: стоит ли продавать ниже себестоимости или нет?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#вопрос_подписчикам

Видалено11.02.202510:33

09.02.202506:01

Только 5% населения сейчас могут купить себе квартиру.

Именно об этом мы слышим каждый день в новостных сводках. Несправедливо!

Но теперь я нашел канал Жени Федосеевой. Она разгадала загадку, как простому человеку прийти к покупке своей квартиры.

Это реально сделать даже в 2025 году, когда рынок недвижимости меняется на глазах.

11, 12, 13 февраля в 19:00 мск она проведет 3 бесплатных урока для всех, чтобы «на пальцах» объяснить, какие существуют 6 проверенных способов покупать свои квартиры и обеспечивать себя с помощью чужой недвижимости вообще без вложений.

🎁 А прямо сейчас можно зарегистрироваться и получить полезные подарки

🔥Урок «3 заблуждения в недвижимости, от которых нужно избавиться, чтобы купить квартиру в 2025 году»

🔥Доступ к закрытому каналу шопинг бук с подборками трендовых и бюджетных товаров для интерьера.

Забирай бесплатный билет на уроки тут
👇👇👇👇👇👇👇

https://evgeniiafedoseeva.ru/kapital10?utm_source=telegram&utm_medium=bloggers&utm_campaign=labirint_investora

erid. 2VtzqvskH3S
Реклама. ИП Федосеева Е.Г.
ОГРНИП 322237500023704

07.02.202506:38

📍Друзья, в предыдущем посте я написал про ключевую ставку. Объясню, почему я сфокусировал внимание на этой вводной.

Дело вот в чём: от ключевой ставки зависит стоимость денег. Т. е. чем ниже ключевая ставка, тем дешевле кредиты, в том числе и ипотека, ставки по которой сейчас заградительны.

Так вот, из-за заградительной ипотеки,в настоящий момент, часть людей не может позволить купить себе квартиру. Да, увы, не могут, ведь проценты сейчас просто астрономические. Но! Желание купить квартиру у этих людей — всё так же есть.

И что они делают? Ждут. Ждут, когда появится шанс. А когда этот шанс у них появится? Варианта два:

Первый — цены на квартиры упадут, и они смогут платить ипотеку.

Второй — ставки по ипотеке пойдут вниз.

Есть еще, конечно, третий вариант — они будут копить на квартиру, но это долгосрочная стратегия, и мы её сейчас рассматривать не будем, ведь она может растянуться на 5–7+ лет.

Так вот, видите основную вводную в первых двух вариантах? Да-да, и эта вводная — ипотека.

Теперь, почему ЦБ повышает ключевую ставку? А повышает он её, чтобы остановить инфляцию. Ну а теперь внимание! Смотрите на диаграмму вверху. На этом графике я отразил понедельную инфляцию с октября 2024 по настоящий день. Так вот, инфляция-то, неожиданно стала снижаться в 2025 году, а не расти. По крайней мере, официальные данные именно такие. Поэтому, думаю, что ключевую ставку в ближайшее время ЦБ повышать не будет.

Теперь внимание, вопрос: а что произойдёт, если ключевую ставку всё-таки начнут плавно снижать? А произойдёт вот что: ипотека станет дешеветь, поэтому у людей появится возможность купить квартиру. И что они будут делать? Да покупать они будут, как только появится такая возможность.

🔖 И именно этот нюанс стоит учитывать, если вы всё-таки ставите на падение рынка недвижимости. Вот такие дела. Ну а я пока пишу об этом осторожно, потому как это только теория.

Но, если 14 февраля ЦБ не повысит ставку, то вероятность сценария, который я описал в предыдущем посте (вторичка закрепится на текущих уровнях и станет плавно расти) — возрастёт многократно. Я даже более того скажу: в этом случае, скорее всего, такой сценарий и будет реализован.

🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

06.02.202506:07

📍В предыдущем посте мы разобрались, что происходит с рынком аренды. Напомню: рынок аренды немного захворал. Ну а теперь давайте посмотрим, что происходит на «вторичке».

А происходит вот что: цены пытаются пробить линию сопротивления и перейти в повышательный тренд, который так явно не проявлялся даже в январе 2023 года, когда ипотека была 18%, а не как сейчас — 25.

Вот такие дела. Почему же это произошло? Откуда взялся рост? И что будет с ценами на вторичке в феврале-марте-апреле? Я думаю, всё будет происходить примерно так:

Но сначала, давайте разберемся, почему мы видим рост цен. Так вот, на графике IRN мы видим цены экспозиции, т. е. средние цены тех квартир, которые сейчас находятся в продаже. Да, в конце прошлого года было дешевле. Почему? А потому что на рынке были более дешевые варианты, которые раскупили в декабре. Почему раскупили? На это есть две причины:

Первая — раскрылась часть депозитов. Вот я сейчас делаю несколько «подборов» и правтически у всех заказчиков... наличка.

Вторая — из-за бюджетного импульса, компании абсорбировали огромную денежную массу, часть которой выдали в виде годовых бонусов, и выдали их до января, чтобы избежать повышенного НДФЛ (с этого года от 13 до 22%).

Ну и третья — и это совокупность двух факторов выше: людям выдали и годовые бонусы, и депозиты немного распухли. Что в этих случаях делает человек? Как показывает практика прошлых лет — идёт и что-то покупает. А если денег достаточно, то покупает и квартиру. Да, какую-то часть денег, люди оставляют на банковском вкладе, но не всю. Основную часть люди на что-то тратят.

Теперь, что мы имеем в сухом остатке? А имеем вот что: на рынке, в январе, остались квартиры с завышенными ценами. Одновременно с этим наблюдается некоторый дефицит хороших квартир. И теперь на рынок выходит новый собственник, и он хочет продать свою квартиру. Как думаете, по какой цене он её выставит в продажу? Да элементарно: он понятия не имеет, какими были цены в прошлом году. И он понятия не имеет, что происходило на рынке. Он просто откроет ЦИАН и посмотрит, что сейчас продается в его же доме.

Еще раз подчеркну, что он не знает, что это остатки, это то, что не продалось из-за цены. А теперь внимание! Этот новый собственник… трам-пам-пам — поставит цену ещё чуть выше. Вуаля, цены опять выросли, только теперь в январе-феврале.

И теперь самое важное: будут ли покупать на «вторичке» по текущим ценам? Ведь если будут — то цены точно продолжат рост. Так вот, в январе этого года, цитирую: «у нас случился армагеддон». Бюджетные расходы (читай: бюджетный импульс) просто зашкаливали, и такого раньше не было никогда.

Ну и эти деньги (от импульса)… а эти деньги просто перетекут в карманы людей. Вопрос только когда? Если к марту — то, увы, всё… Квартиры опять начнут активно покупать, причём даже без ипотеки и по текущим ценам. Т.е. в этом случае — «отката» назад уже не будет. Ну и наоборот: если эти деньги не успеют перетечь в карманы людей до марта — то мы скорее всего увидим коррекцию цен.

И ещё. Давайте не забывать об одной важной вводной. Если в феврале ЦБ не повысит ключевую ставку, а в марте снизит… То тогда на рынке недвижимости и в первую очередь на «вторичке» — сойдутся два фактора: карманы людей догонит бюджетный импульс января 2025, с одновременным сигналом о снижении доходности по депозитам.

🔖 А вы как думаете, вероятный сценарий я описал? Или это всё сказки?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка

Всі дописи