Смирнов Недвижимость | Vysotsky Estate
Учебный центр Realtutor: https://realtutor.ru Купить рекламу: https://clck.ru/3Hxaeg Агентство недвижимости: https://vysotsky.estate Заявление № 4780003497 ВСЕ КАНАЛЫ: https://taplink.cc/smirnov_real_estate
TGlist rating
0
0
TypePublic
Verification
Not verifiedTrust
Not trustedLocationРосія
LanguageOther
Channel creation dateDec 17, 2019
Added to TGlist
Jan 18, 2025Latest posts in group "Смирнов Недвижимость | Vysotsky Estate"
17.04.202512:55
📱 Видеоконтент, который продаёт: от TikTok до YouTube
Завтрак с пользой: 24 апреля в 11:00 Сергей Смирнов, старший партнёр Vysotsky Estate, раскроет карты видеомаркетинга в недвижимости.
В меню:
➡️ Цифры и охваты, которые можно достичь
➡️ Тонкости подачи материала, алгоритмы 2025 года.
➡️ Конверсию в лиды для застройщиков и расчёт эффективности вложений в видео контент
90 минут для тех, кто хочет превратить просмотры в сделки.
Приходите с вопросами — уйдёте с инсайтами! Только для резидентов клуба.
Завтрак с пользой: 24 апреля в 11:00 Сергей Смирнов, старший партнёр Vysotsky Estate, раскроет карты видеомаркетинга в недвижимости.
В меню:
➡️ Цифры и охваты, которые можно достичь
➡️ Тонкости подачи материала, алгоритмы 2025 года.
➡️ Конверсию в лиды для застройщиков и расчёт эффективности вложений в видео контент
90 минут для тех, кто хочет превратить просмотры в сделки.
Приходите с вопросами — уйдёте с инсайтами! Только для резидентов клуба.
17.04.202508:24
Наш новый Ламповый проект!! Здесь буду с Никитой Журавлевым разбирать мясо, кишки и кровь PR&Marketing. Не подписывайтесь, если вы не в контексте профессии!! https://t.me/lampaprm
17.04.202505:13
Укрепление рубля никогда не приводило к всплеску спроса на рынке недвижимости. Спрос на недвижимость в странах со слабой национальной валютой стимулирует падение курса этой валюты к доллару.
Достаточно вспомнить два последних примера: март 2022 года и лето-осень 2023 года. В этих случаях мы видели, что падение курса рубля приводило к бешенному спросу на рынке недвижимости.
Поэтому удержание курса рубля в коридоре 85-95 не приведёт к всплеску интереса покупателей.
Теперь о депозитных хомяках.
В последние два года застройщики и финансовые консультанты твердят как мантру, вот там где-то на депозитах сидит «золотой запас» для рынка недвижимости.
НЕ СИ-ДИТ!
Чтобы развеять иллюзии, предлагаю посмотреть на рынок коммерческой недвижимости и элитный сегмент. Сделки идут бодро. О чём это говорит?
Инвестор, у которого есть на депозите 10-20-30 млн рублей, понимает, что такое диверсификация инвестиций и раскладывает их давно равномерно. То есть, этот инвестор и сейчас покупает недвижимость. И этот же самый инвестор завтра в инвестиции с депозита не побежит.
Застройщики пытаются сейчас себя убедить системой «аутотренинга», звучит это так: «Нам бы день простоять и ночь продержаться до снижения ставки».
Поэтому они уверили себя, что рассрочки потом легко перескочат в ипотечные займы. Но это не так. Далеко не так. Рассрочники – это не покупатели квартира для себя, это псевдоинвесторы.
При этом самое страшное для застройщиков скрывается вот в какой проблеме.
Накапливается рынок готового жилья. Оно двух типов: остатки у застройщиков и горе-инвестиции.
Застройщики последние годы самые сладкие пирожки оставляли себе, продать на росте.
Но тут случился «набиуллинг».
«Набиуллинг» - жесткая форма сексуальных утех с заемщиками.
И теперь чтобы рабочие не сбежали со стройки нужно закрывать дыры поднакопленными активами. Что даёт особо терпеливым людям как я купить объект с ключами по ценам 2021 года.
Теперь давайте смоделируем снижение ставки.
Допустим завтра ставка – 12%. Для всех! Нет больше преференций для покупки именно новостройки. И самое главное, есть готовые объекты с ключами у самих застройщиков. Что будет?
Бинго! Ни-ху-я!
Кто при таком раскладе пойдет покупать котлован, когда можно по тем же условиям купить объект и заселяться?
Из чего неясно, на какой хороший исход надеются застройщики при снижении ставки. Их сейчас спасёт курс 150 и банковский кризис с депозитами. То есть им нужен глобальный пиздец, чтобы на этом пиздеце спасти себя.
Достаточно вспомнить два последних примера: март 2022 года и лето-осень 2023 года. В этих случаях мы видели, что падение курса рубля приводило к бешенному спросу на рынке недвижимости.
Поэтому удержание курса рубля в коридоре 85-95 не приведёт к всплеску интереса покупателей.
Теперь о депозитных хомяках.
В последние два года застройщики и финансовые консультанты твердят как мантру, вот там где-то на депозитах сидит «золотой запас» для рынка недвижимости.
НЕ СИ-ДИТ!
Чтобы развеять иллюзии, предлагаю посмотреть на рынок коммерческой недвижимости и элитный сегмент. Сделки идут бодро. О чём это говорит?
Инвестор, у которого есть на депозите 10-20-30 млн рублей, понимает, что такое диверсификация инвестиций и раскладывает их давно равномерно. То есть, этот инвестор и сейчас покупает недвижимость. И этот же самый инвестор завтра в инвестиции с депозита не побежит.
Застройщики пытаются сейчас себя убедить системой «аутотренинга», звучит это так: «Нам бы день простоять и ночь продержаться до снижения ставки».
Поэтому они уверили себя, что рассрочки потом легко перескочат в ипотечные займы. Но это не так. Далеко не так. Рассрочники – это не покупатели квартира для себя, это псевдоинвесторы.
При этом самое страшное для застройщиков скрывается вот в какой проблеме.
Накапливается рынок готового жилья. Оно двух типов: остатки у застройщиков и горе-инвестиции.
Застройщики последние годы самые сладкие пирожки оставляли себе, продать на росте.
Но тут случился «набиуллинг».
«Набиуллинг» - жесткая форма сексуальных утех с заемщиками.
И теперь чтобы рабочие не сбежали со стройки нужно закрывать дыры поднакопленными активами. Что даёт особо терпеливым людям как я купить объект с ключами по ценам 2021 года.
Теперь давайте смоделируем снижение ставки.
Допустим завтра ставка – 12%. Для всех! Нет больше преференций для покупки именно новостройки. И самое главное, есть готовые объекты с ключами у самих застройщиков. Что будет?
Бинго! Ни-ху-я!
Кто при таком раскладе пойдет покупать котлован, когда можно по тем же условиям купить объект и заселяться?
Из чего неясно, на какой хороший исход надеются застройщики при снижении ставки. Их сейчас спасёт курс 150 и банковский кризис с депозитами. То есть им нужен глобальный пиздец, чтобы на этом пиздеце спасти себя.
16.04.202519:54
За всё время ЗПИФ в недвижимости доходный удавалось построить двух компаниям. Арсагера делала ЗПИФ на инвестициях в котлован, а Активо сделало несколько качественных ЗПИФ в 2016-2020 годах, а потом и у них упало качество анализа проектов. PNK Rental хайпайнул неплохо. Но в основном ЗПИФ арендной недвижимости, как аналог REIT пока в России очень слабый формат инвестиций. И слишком зарегулированный. А уж когда Самолёт упаковывает в него то, что настроил для продажи, а не под арендные проекты, будет факап с низкой доходностью.
16.04.202519:40
Краткий итог дня )))
Пряжников провелсамопрезентацию Самолёта, потом побежал домой и переоделся в костюм Человека Паука Пети Монича и сообщил, что «Самолёт провел презентацию ЗПИФ»
При ставке в 22% предлагать людям на серьёзных щах покупать паи в фонде арендных квартир – пробить дно.
Это никогда не было доходным, а тем более с комиссиями УК.
Обещал Леоша и Ко своим инвесторам 21%.
В реальности, ты как директор продукта долбоёб и будет доходность 8% за минусом 3% комиссии за управление.
Мы тебе верим, гений!
Пряжников провел
При ставке в 22% предлагать людям на серьёзных щах покупать паи в фонде арендных квартир – пробить дно.
Это никогда не было доходным, а тем более с комиссиями УК.
Обещал Леоша и Ко своим инвесторам 21%.
В реальности, ты как директор продукта долбоёб и будет доходность 8% за минусом 3% комиссии за управление.
Мы тебе верим, гений!
16.04.202512:37
Что вы знаете о ценах на паркинги! Московские девелоперы - трусы! Смотрите как цены надо назначать!
16.04.202512:31
Пряжников! Это тебе не до ПИК доматываться.
16.04.202512:31
10 лет стройки и пришел какой-то Кравченко и доебался!!
16.04.202512:30
А вы знали, что Краснодарская компания ССК - самая крупная в России по земельному банку с утверждЁнным КРТ.
Такого объема нет ни у кого. Краснодарский край, Подмосковье, Калининградская область, новые территории России.
Банк ребята набрали и пока учатся строить. В чём помогает им мой друг и эксперт в строительстве Саша Кравченко.
Самый знаменитый проект ССК ЖК Сердце, который начали стоить 10 лет назад и строили 10 лет. Видимо хотели дать очень качественный продукт. Но!
За 10 лет так и не получилось.
И ЖК настолько по мнению ССК получился классным, что его продают по 450 тыс за 1м2 в Краснодаре и парковка достанется просто в подарок за 8 млн рублей.
Что вы знаете о коммуникации генерального директора ССК. Он как Илон Маск ведет дискуссию прямо в комментариях под роликом с критикой.
Девочки из PR! Налетайте у вас есть
https://t.me/merkrd/2911
Такого объема нет ни у кого. Краснодарский край, Подмосковье, Калининградская область, новые территории России.
Банк ребята набрали и пока учатся строить. В чём помогает им мой друг и эксперт в строительстве Саша Кравченко.
Самый знаменитый проект ССК ЖК Сердце, который начали стоить 10 лет назад и строили 10 лет. Видимо хотели дать очень качественный продукт. Но!
За 10 лет так и не получилось.
И ЖК настолько по мнению ССК получился классным, что его продают по 450 тыс за 1м2 в Краснодаре и парковка достанется просто в подарок за 8 млн рублей.
Что вы знаете о коммуникации генерального директора ССК. Он как Илон Маск ведет дискуссию прямо в комментариях под роликом с критикой.
Девочки из PR! Налетайте у вас есть
https://t.me/merkrd/2911
16.04.202510:26
Если бы застройщики использовали bnmap.pro грамотно и знали бы, что там есть функция построения Сравнитель-маркетингового анализа с тонким инструментом настройки. То канал «Или Или» с их ужасной аналитикой показался бы им бесполезным шлаком в мире, перегруженным информацией. Всё, что делается за 5 минут bnmap. Канал «Или Или» выдаёт с высосанными из пальца выводами, далёкими от реальности. Не благодарите. Просто научитесь юзать инструмент.
16.04.202507:04
Летом 2020 мне позвонил человек из AFI Development, представился Андреем и сказал, что ему нравится наш незашоренный взгляд на рынок недвижимости и он хочет заказать у нас исследование под новый проект.
За 5 лет работы и дружбы с Андреем я у него дофига чему научился в разработке проектов.
Такие как Андрей Кудлай не пиздят языком, а тихо делают, исправляя тонны ошибок при проектировании.
Такие как Андрей Кудлай экономят своим акционерам миллиарды рублей на стадии работы с технической документацией проекта.
Критику Андрея в свой адрес, я не то, что обожаю, а впитываю.
https://t.me/akudlay/165
За 5 лет работы и дружбы с Андреем я у него дофига чему научился в разработке проектов.
Такие как Андрей Кудлай не пиздят языком, а тихо делают, исправляя тонны ошибок при проектировании.
Такие как Андрей Кудлай экономят своим акционерам миллиарды рублей на стадии работы с технической документацией проекта.
Критику Андрея в свой адрес, я не то, что обожаю, а впитываю.
https://t.me/akudlay/165
16.04.202506:58
Основная ошибка, которую я системно наблюдаю как в офисах продаж застройщиков, так у агентов по вторичке - полное отсутствие навыков и стандартов проведения торгов по цене. Никто не умеет работать с письменной офертой, никто даже не понимает, что это не ценник в магазине товаров массового потребления. И самое страшное никто не хочет учиться. Вас прибьёт этот кризис. Это будет самый долгий и самый страшный кризис на рынке недвижимости. Вы просто ещё не осознали. Он не закончится в момент, когда упадёт ставка. Если вы ждёте этого, то там в 2027 году вас ждёт горькое разочарование.
16.04.202505:58
НА ЭТОЙ НЕДЕЛЕ В МОСКВЕ +22 и СКОРО ЖАРКОЕ ЛЕТО
РАЗБИРАЕМ
YouTube
https://youtu.be/gY9MhVJ5guM
ВКВИДЕО
https://vkvideo.ru/video-228735830_456239489
РАЗБИРАЕМ
YouTube
https://youtu.be/gY9MhVJ5guM
ВКВИДЕО
https://vkvideo.ru/video-228735830_456239489
16.04.202505:43
На следующем Госсовете, люди, которые вчера замели проблемы стройки по ковёр и побоялись их озвучить президенту вслух, будут выглядеть так.
15.04.202516:38
Госсовет по строительству идей ноль. Жду когда сейчас кто-то заявит ещё программу освоения Марса по космической ипотеке.
Records
17.04.202523:59
73.3KSubscribers26.03.202523:59
100Citation index25.12.202423:59
15.2KAverage views per post21.01.202523:59
17.1KAverage views per ad post21.01.202523:59
2.07%ER25.03.202523:59
20.56%ERR
23.03.202513:37
Главное, что мебель остается 😂😂🤣🤣🤣🤣
01.04.202504:48
ДЕЛО ДОЛИНОЙ лишь верхушка айсберга!
В СТРАНЕ эпидемия таких случаев! Всего зафиксировано 430 000 случаев, из которых 100 тысяч связаны с квартирами!!
СМОТРИТЕ БОЛЬШОЙ РАЗБОР!
ЮТУБ https://youtu.be/ifox3xySAj0
ДЗЕН https://dzen.ru/video/watch/67eaa9c6b9e3957e43d52a27
ВКВИДЕО https://vkvideo.ru/video-228735830_456239461
И ПЕРЕШЛИ ЭТО ВИДЕО РОДСТВЕННИКАМ И ДРУЗЬЯМ, возможно их прямо сейчас ведут мошенники!
В СТРАНЕ эпидемия таких случаев! Всего зафиксировано 430 000 случаев, из которых 100 тысяч связаны с квартирами!!
СМОТРИТЕ БОЛЬШОЙ РАЗБОР!
ЮТУБ https://youtu.be/ifox3xySAj0
ДЗЕН https://dzen.ru/video/watch/67eaa9c6b9e3957e43d52a27
ВКВИДЕО https://vkvideo.ru/video-228735830_456239461
И ПЕРЕШЛИ ЭТО ВИДЕО РОДСТВЕННИКАМ И ДРУЗЬЯМ, возможно их прямо сейчас ведут мошенники!
16.04.202512:37
Что вы знаете о ценах на паркинги! Московские девелоперы - трусы! Смотрите как цены надо назначать!
31.03.202520:14
Reposted from:
РИА Недвижимость
25.03.202510:49
😱😰Многим региональным девелоперам жилья в России грозит технический дефолт из-за роста себестоимости строительства, считает глава Национальное объединение застройщиков жилья (НОЗА) Леонид Казинец.
По словам главы объединения, имеющихся средств на эскроу-счетах может не хватить, если рост себестоимости строительства будет продолжаться такими же темпами.
В итоге, указал Казинец, застройщики пытаются уйти от фиксации технического дефолта и переносят сроки ввода домов, надеясь на подорожание квартир, на принятие решения по себестоимости рабочей силы.
"Гонясь за закрывающейся льготной ипотекой, большое количество региональных застройщиков постаралось продать квартиры по льготной ипотеке, они получили фиксацию цен продаж и наполнение эскроу счетов конца 2023 - начала 2024 года. Достраивать эти объекты они будут в 2025 году и как бы не в 2026-м. А в этот момент от 70 до 120% себестоимость на многие виды работ выросла, и они просто получат технический дефолт", - заявил Казинец на заседании общественного совета при Минстрое России.
По словам главы объединения, имеющихся средств на эскроу-счетах может не хватить, если рост себестоимости строительства будет продолжаться такими же темпами.
В итоге, указал Казинец, застройщики пытаются уйти от фиксации технического дефолта и переносят сроки ввода домов, надеясь на подорожание квартир, на принятие решения по себестоимости рабочей силы.
"Но результат тот, что они начинают сползать в графике. Это видно, и это беспокоит и нас, и министерство", - добавил он. @ria_realty
25.03.202507:23
Мой совет! Если в вашем периферийном колхозе привыкли портить архитектурный стиль города, купите квартиру в Краснодаре! Этому городу похуй! Его ни чем не испортить!
Reposted from:Кулуары Кременчук
КК
31.03.202508:50
Битва при маркетплейсах или рублевый поход на потребителя. Часть 1.
Сережа Смирнов написал отличный текст про то, что россияне дуреют с прикормки ПВЗ, и через лет 5 настолько проникнутся ленным образом потребления, что половина населения и вовсе перестанет заходить в магазины, ассоциируя их со складами самообслуживания. Хочу продолжить тему, но под другим ракурсом, и порассуждать, продолжится ли такое же бодрое развитие маркетплейсов после принятия одноименного регулирующего закона. И в лицах подсветить, какое противостояние сейчас идет между маркетплейсами и ритейл-сетями - за потребителя, налоги и самоопределение.
Пару недель назад мне посчастливилось застать лидеров обеих отраслей на конференции Ъ. И страсти там кипели похлеще, чем в Овальном кабинете. Вкратце претензии ритейла к маркетплейсам:
Борис Кац, председатель совета директоров сети «Леонардо», начинает, как у нас принято, с истории, но не с Крещения Руси, а с того, что Амазон в США и Алиэкспресс в Китае выросли на возможности обхода уплаты налогов. Маркетплейсы, по его словам, развиваются в тех странах, где есть налоговые дыры. Он сетует на то, что сейчас розничная торговля должна соблюдать кучу законов, в том числе «о торговле», платить налоги в полной мере, жестко контролировать поставщиков на всей цепочке уплаты НДС. В то время, как маркетплейсы используют схему дробления бизнеса, ведь вся сеть пунктов выдачи заказов сидит на упрощенной системе налогообложения, состоящей из маленьких компаний, которые платят налоги только с комиссии, а не с полной стоимости товара. По его словам, серые компании продают контрафакт и им за это ничего не прилетает. Кроме того, использует самозанятых на складах. Это приводит к тому, что себестоимость на маркеталейсах существенно ниже, чем у розничных сетей, и магазины просто не могут выиграть ценовую битву при маркетплейсах.
Гендиректор Hoff Александр Зайонц добавляет, что оборот розничной торговли составляют около 50 трлн руб. «Берем отчетность — сколько налогов платим мы, традиционная торговля, и сколько платформы. У них налоги — порядка 1,5% от оборота, а у нас — 6–8%»,— предложил подсчитать он.
Совладелец и председатель совета директоров «Максидом» Мария Евневич привела пример, что если бы ее сеть открыла пункт ПВЗ в Шушарах на Петю Грачкина, и сказала бы, что это независимая организация, к ней пришла бы проверка в тот же день.
Гендиректор СТД «Петрович» Евгений Мовчан, в свою очередь отметил, розница совсем не против онлайн-торговли, и сейчас у «Петровича» больше 60% продаж — через интернет, но сети владеют товаром, а маркетплейсы нет. «У маркетплейсов есть все атрибуты торгующей организации: категорийные менеджеры закупки, логистические мощности по передаче товара, они участвуют в ценообразовании»,— считает он.
Продолжение следует…
Сережа Смирнов написал отличный текст про то, что россияне дуреют с прикормки ПВЗ, и через лет 5 настолько проникнутся ленным образом потребления, что половина населения и вовсе перестанет заходить в магазины, ассоциируя их со складами самообслуживания. Хочу продолжить тему, но под другим ракурсом, и порассуждать, продолжится ли такое же бодрое развитие маркетплейсов после принятия одноименного регулирующего закона. И в лицах подсветить, какое противостояние сейчас идет между маркетплейсами и ритейл-сетями - за потребителя, налоги и самоопределение.
Пару недель назад мне посчастливилось застать лидеров обеих отраслей на конференции Ъ. И страсти там кипели похлеще, чем в Овальном кабинете. Вкратце претензии ритейла к маркетплейсам:
Борис Кац, председатель совета директоров сети «Леонардо», начинает, как у нас принято, с истории, но не с Крещения Руси, а с того, что Амазон в США и Алиэкспресс в Китае выросли на возможности обхода уплаты налогов. Маркетплейсы, по его словам, развиваются в тех странах, где есть налоговые дыры. Он сетует на то, что сейчас розничная торговля должна соблюдать кучу законов, в том числе «о торговле», платить налоги в полной мере, жестко контролировать поставщиков на всей цепочке уплаты НДС. В то время, как маркетплейсы используют схему дробления бизнеса, ведь вся сеть пунктов выдачи заказов сидит на упрощенной системе налогообложения, состоящей из маленьких компаний, которые платят налоги только с комиссии, а не с полной стоимости товара. По его словам, серые компании продают контрафакт и им за это ничего не прилетает. Кроме того, использует самозанятых на складах. Это приводит к тому, что себестоимость на маркеталейсах существенно ниже, чем у розничных сетей, и магазины просто не могут выиграть ценовую битву при маркетплейсах.
«Государство недополучает существенную часть налогов, так как обороты у крупного и среднего оффлайн-бизнеса снижаются, при этом растет доля серых мелких компаний, которые регулярно дробятся и меняют физлица. И готовящийся законопроект о цифровых платформах может решить проблему на 10%. Потому что различные ведомства, участвующие в его подготовке, видят свою часть проблематики, и не видят проблему комплексно сверху. Кроме того, граждане потеряли возможность мгновенного доступа к товарам, так как в маленьких населенных пунктах закрываются специализированные магазины, из-за проигранной конкуренции маркетплейсам», - добавляет он.
Гендиректор Hoff Александр Зайонц добавляет, что оборот розничной торговли составляют около 50 трлн руб. «Берем отчетность — сколько налогов платим мы, традиционная торговля, и сколько платформы. У них налоги — порядка 1,5% от оборота, а у нас — 6–8%»,— предложил подсчитать он.
Совладелец и председатель совета директоров «Максидом» Мария Евневич привела пример, что если бы ее сеть открыла пункт ПВЗ в Шушарах на Петю Грачкина, и сказала бы, что это независимая организация, к ней пришла бы проверка в тот же день.
«При этом по всей стране открываются ПВЗ под брендом маркетплейса, полностью ими контролируются. Но официально являются независимыми организациями на упрощенке. Формально закон не нарушается, но глобально это является большой единой торговой сетью с огромной выручкой, а не кучей независимых торговых ларечков. Это просто дырка в законе, не более того. Маркетплейсы не хотят регулирования. У кого-то конкурентным преимуществом являются классные технологии, у кого-то - уникальный продукт. У маркетплейсов - финансовая налоговая схема», - отмечает она.
Гендиректор СТД «Петрович» Евгений Мовчан, в свою очередь отметил, розница совсем не против онлайн-торговли, и сейчас у «Петровича» больше 60% продаж — через интернет, но сети владеют товаром, а маркетплейсы нет. «У маркетплейсов есть все атрибуты торгующей организации: категорийные менеджеры закупки, логистические мощности по передаче товара, они участвуют в ценообразовании»,— считает он.
Продолжение следует…
24.03.202520:10
Log in to unlock more functionality.