Смирнов Недвижимость | Vysotsky Estate
09.05.202510:29
КЛАССНЫЙ ПРОЕКТ ОТ КОЛЛЕГ из РИА НОВОСТИ
https://ria.ru/20250507/stroitelipobedy-2015037804.html
https://ria.ru/20250507/stroitelipobedy-2015037804.html
08.05.202507:10
Общее представление о рынке новостроек у обывателей, что цены бесконечно растут. Многие аналитики вроде Пыпина с его «зелеными адскими таблицами» тоже по валовым показателям пытаются что-то анализировать с дивана.
На своих персональных консультациях с клиентами я разбираю точечные инвестиции в определенный жилой комплекс.
Вот вчера на консультации разбирали ЖК Мичуринский Парк от ПИК.
Если посмотреть на график изменения цены 1м2 (см. картинку), то сложится впечатление, что цена в этом жилом комплексе упала. Кажется, что за год ПИК снизил цены.
С другой стороны клиенты говорят, что смотрели цены год назад и там были предложения по 9-10 млн рублей, а сейчас все начинаются от 13 млн.
Поясняю на пальцах, как нас могут вводить заблуждение цифры.
Пыпин! Читай, блядь, внимательно!
Смотрим на май 2024 года цена в сделках на 1м2 393 177 рублей. При этом клиенты видели цены 9-10 млн рублей за лот. И то и другое верно. Потому что чаще в сделки попадали мелкие лоты – студии. 23-метровая студия и будет как раз по цене 9 млн рублей, а студия в 26м2 аккурат в 10,2 млн рублей.
И клиенты были правы, что видели такие лоты год назад, и цена в сделках в пересчёте на 1м2 высокая.
Смотрим на весну 2025. Сейчас в экспозиции на Циане у ПИК чаще засвечиваются крупные лоты. Клиенты смотрели 30-40 м2. Вот и сложилось впечатление, что цены выросли, потому что от 35м2 квартиры естественно начинаются от 14.5 млн рублей.
Но почему цена за 1м2 весной 2025 года снизилась? Потому что лоты в сделках чаще 3-комнатных квартир. А это значит, что средневзвешенная цена 1м2 в таких сделках ниже.
Какой вывод можно сделать, глядя на эту картину?
Все таблички, которые вам бодро продают «псевдоаналитики» типа Пыпина, лучше распечатывать на туалетной бумаге, потому что кроме математических искажений вы ничего не получите. Чтобы изучить проект надо точечно ковыряться в глубину и смотреть срез по сделкам в конкретных лотах.
Если в ЖК вас интересует 2-комнатная квартира, так и смотрите как менялись цены на 2-комнатные квартиры у застройщика и как эта цена сейчас работает в сделках по переуступкам у «инвесторов».
Тогда и не будете попадать в математические когнитивные ловушки.
На своих персональных консультациях с клиентами я разбираю точечные инвестиции в определенный жилой комплекс.
Вот вчера на консультации разбирали ЖК Мичуринский Парк от ПИК.
Если посмотреть на график изменения цены 1м2 (см. картинку), то сложится впечатление, что цена в этом жилом комплексе упала. Кажется, что за год ПИК снизил цены.
С другой стороны клиенты говорят, что смотрели цены год назад и там были предложения по 9-10 млн рублей, а сейчас все начинаются от 13 млн.
Поясняю на пальцах, как нас могут вводить заблуждение цифры.
Пыпин! Читай, блядь, внимательно!
Смотрим на май 2024 года цена в сделках на 1м2 393 177 рублей. При этом клиенты видели цены 9-10 млн рублей за лот. И то и другое верно. Потому что чаще в сделки попадали мелкие лоты – студии. 23-метровая студия и будет как раз по цене 9 млн рублей, а студия в 26м2 аккурат в 10,2 млн рублей.
И клиенты были правы, что видели такие лоты год назад, и цена в сделках в пересчёте на 1м2 высокая.
Смотрим на весну 2025. Сейчас в экспозиции на Циане у ПИК чаще засвечиваются крупные лоты. Клиенты смотрели 30-40 м2. Вот и сложилось впечатление, что цены выросли, потому что от 35м2 квартиры естественно начинаются от 14.5 млн рублей.
Но почему цена за 1м2 весной 2025 года снизилась? Потому что лоты в сделках чаще 3-комнатных квартир. А это значит, что средневзвешенная цена 1м2 в таких сделках ниже.
Какой вывод можно сделать, глядя на эту картину?
Все таблички, которые вам бодро продают «псевдоаналитики» типа Пыпина, лучше распечатывать на туалетной бумаге, потому что кроме математических искажений вы ничего не получите. Чтобы изучить проект надо точечно ковыряться в глубину и смотреть срез по сделкам в конкретных лотах.
Если в ЖК вас интересует 2-комнатная квартира, так и смотрите как менялись цены на 2-комнатные квартиры у застройщика и как эта цена сейчас работает в сделках по переуступкам у «инвесторов».
Тогда и не будете попадать в математические когнитивные ловушки.
07.05.202509:00
ЧАСТЬ 3. ЗАКРЫВАЮТСЯ ПАЧКАМИ
Агентства недвижимости, торговавшие лидами в новостройках, закрываются сейчас пачками. Безработные люди, которые думали, что они «агенты-профи» идут работать в такси. Все проклинают высокую ставку по ипотеке и Набиуллину, которая отключила им поток халявных денег.
В Сочи в офисном здании, где находится наш офис, на лето 2023 года сидели вместе с нами ещё 2 агентства недвижимости, оба закрылись.
Лидогенераторщики сидят без сделок. Рынок продажи новостроек в Сочи практически встал колом. Продаётся только небольшой объём элитки.
Им бы бедолагам изначально надо было знать, что агент в сфере недвижимости работает с человеком, а не с недвижимостью, но за фиксацией лидов к застройщикам, людей они видеть не хотели.
В своих «инстаграммах» и «телегах» обещали вечный рост цен. И снимали ролики про «дебила Смирнова, который не предсказал рост рынка».
Ну, как? Идиоты? Кто теперь будет вытаскивать деньги клиентам, их ваших «великих рекомендаций»?
Вытаскивать деньги клиенту из недвижимости – основной хлеб профессионального агента. Только таких профи на рынке сегодня 6%.
Каждую неделю в своей сети я разношу агентов за то, что они бездарно подходят к работе с клиентом.
Запомните! И запишите.
Задача агента – владеть стратегией работы на рынке, где хороших новостей нет, где один звонок по рекламе объекта в неделю – норма. Где срок экспозиции объекта 7-8 недель при условии, что вы эти недели работаете, а не сидите и не ждёте чуда.
Агентства недвижимости, торговавшие лидами в новостройках, закрываются сейчас пачками. Безработные люди, которые думали, что они «агенты-профи» идут работать в такси. Все проклинают высокую ставку по ипотеке и Набиуллину, которая отключила им поток халявных денег.
В Сочи в офисном здании, где находится наш офис, на лето 2023 года сидели вместе с нами ещё 2 агентства недвижимости, оба закрылись.
Лидогенераторщики сидят без сделок. Рынок продажи новостроек в Сочи практически встал колом. Продаётся только небольшой объём элитки.
Им бы бедолагам изначально надо было знать, что агент в сфере недвижимости работает с человеком, а не с недвижимостью, но за фиксацией лидов к застройщикам, людей они видеть не хотели.
В своих «инстаграммах» и «телегах» обещали вечный рост цен. И снимали ролики про «дебила Смирнова, который не предсказал рост рынка».
Ну, как? Идиоты? Кто теперь будет вытаскивать деньги клиентам, их ваших «великих рекомендаций»?
Вытаскивать деньги клиенту из недвижимости – основной хлеб профессионального агента. Только таких профи на рынке сегодня 6%.
Каждую неделю в своей сети я разношу агентов за то, что они бездарно подходят к работе с клиентом.
Запомните! И запишите.
«Если вы не умеете на падающем рынке из заботы о деньгах клиента дать ему подзатыльник со словами «забирай деньги из недвижимости сейчас, дальше получишь меньше», вы не эксперт».
Задача агента – владеть стратегией работы на рынке, где хороших новостей нет, где один звонок по рекламе объекта в неделю – норма. Где срок экспозиции объекта 7-8 недель при условии, что вы эти недели работаете, а не сидите и не ждёте чуда.
25.04.202511:50
Сегодня разговаривал с владельцем сетей фитнесс-клубов. За свою жизнь собеседник открыл их около 40. К чему это в канале недвижимости? А к тому, что фитнессы это крупные арендаторы коммерческих помещений. И вот удачным считается фитнесс где аренда составляет 30% от оборота, более 50% от оборота ставит фитнесс на грань выживаемости. В студийных монопроектах экономики нет. Все эти студии танцев, помещение под бокс или цайклинг - убыточная нишевая забава.
25.04.202506:48
Особое удовольствие в жизни в Замоскворечье летом - велосипед. Можно позволить себе приехать на встречу на велосипеде. С учетом пробок в центре - идеально.
17.04.202508:24
Наш новый Ламповый проект!! Здесь буду с Никитой Журавлевым разбирать мясо, кишки и кровь PR&Marketing. Не подписывайтесь, если вы не в контексте профессии!! https://t.me/lampaprm
Reposted from:
Сергей Смирнов | НеФормат
09.05.202506:59
Мы все еще несколько лет назад иронично подсмеивались над наклейками «Можем повторить».
Сегодня уже понятно, что мы прошли ту самую проверку: а достойны ли мы наших дедушек, прадедушек и мощных бабуль, которые тянули на себе экономику страны без мужиков.
МЫ ДОСТОЙНЫ!
Мы можем с гордостью оглядываться в историю той войны и сказать себе: «Мы вас не подвели.»
Нет разницы между подвигом Подольских курсантов и тех парней, кто своими жизнями два года назад под Работино показал, что нас можно попытаться давить танками, но там и останетесь.
Сегодня мы с вами можем совсем по-другому смотреть на этот ВЕЛИКИЙ ДЕНЬ. Мы не развалились и состоялись как страна, которой не стыдно перед предками.
С ПРАЗДНИКОМ ВСЕХ!
Сегодня уже понятно, что мы прошли ту самую проверку: а достойны ли мы наших дедушек, прадедушек и мощных бабуль, которые тянули на себе экономику страны без мужиков.
МЫ ДОСТОЙНЫ!
Мы можем с гордостью оглядываться в историю той войны и сказать себе: «Мы вас не подвели.»
Нет разницы между подвигом Подольских курсантов и тех парней, кто своими жизнями два года назад под Работино показал, что нас можно попытаться давить танками, но там и останетесь.
Сегодня мы с вами можем совсем по-другому смотреть на этот ВЕЛИКИЙ ДЕНЬ. Мы не развалились и состоялись как страна, которой не стыдно перед предками.
С ПРАЗДНИКОМ ВСЕХ!
07.05.202516:15
Сегодня у Тамары Высоцкой был на собеседовании агент, который изобрел «свой аукционный метод продаж недвижимости». Как бы вам объяснить, сельские ебанько, что все аукционные методы до вас Голландцы изобрели в 17 веке, мудилы вы безграмотные.
07.05.202508:37
ЧАСТЬ 2. ЛИДОГЕНЕРАТОРЩИКИ ВООБРАЗИЛИ СЕБЯ АГЕНТАМИ
В 2014 году я со своим продуктом АгентОН, НМаркет, СПН24, МЕТРИС, а затем и ТРЕНДАгент открыли на рынке недвижимости чан с говном.
Застройщики в 2015 году на встречах долго морщили лоб и не могли понять, что мы им предлагаем. Потом начали выдвигать условия по системе фиксации лидов. И тут я могу сказать лично о себе, я уже в 2016 году понял, что натворил.
Сегодня я лично могу назвать несколько имён, по которым застройщики могут хоть завтра заводить уголовное дело по «незаконному обогащению» по 159 статье.
Схема проста как мир. Проверку уникальности лидов осуществляет узкая группа лиц, которая действует примитивно: «Хотите чтобы ваши лиды были уникальны, платите нам товарищи агенты откаты.»
А вы думали что? У нас такие чудесные есть суперагентства, продающие на миллиарды новостройки
Да проснитесь вы уже, блядь! Вас наёбывают, а вам нравится! Нет никакого чуда. Лидогенераторщики за последние 5 лет просто превратили себя в агентство недвижимости, но вся их чудесная «эффективность» базируется на коррупции.
В ход идёт всё! Подкуп сотрудников отдела продаж. Скупка базы, слитой от одного застройщика. Рекламные агентства, которых нанимали застройщики на Лидогенерацию, за счёт бюджета одного застройщика делают себе базу лидов и фиксируют их у других застройщиков, получая комиссию.
Рынок к 2024 году прогнил окончательно.
Все! Абсолютно все подсели на эту тему, пока в новостройки рекой лились бюджетные деньги льготной ипотеки.
Сочи утонул в фейках. Фейки на вторичку ставим, лид получаем, фиксируем лид у Застройщика. Всё!
НМакрет, Трендагент, Метрис утонули в кассовых разрывах. Почему? Потому «авансировали» выплаты агентам.
Зачем они это делали? Не думаю, что они осознавали последствия, на которые посадят рынок. Застройщики всегда задерживали выплаты комиссионных, чаще всего на 1 квартал, а некоторые и до полугода.
Вот и подсели всем рынком на эту дрянь.
Я три года ору на застройщиков и объясняю, что творить такое нельзя. Пока не доходит. Мы с командой Vysotsky Estate поэтому считаемся у застройщиков лузерами, потому что «не продаём объёмы» новостроек.
Идите-ка на хуй! Мы только у ПИК для клиентов за прошлый год купили коммерческой недвижимости и новостроек на 1,1 млрд рублей. Просто платили за цивилизованный подбор клиенты, а не ПИК.
Поэтому когда отрубился рынок в 2024 году, наши офисы не пострадали от снижения объёмов «лёгкого баблишка».
В 2014 году я со своим продуктом АгентОН, НМаркет, СПН24, МЕТРИС, а затем и ТРЕНДАгент открыли на рынке недвижимости чан с говном.
Застройщики в 2015 году на встречах долго морщили лоб и не могли понять, что мы им предлагаем. Потом начали выдвигать условия по системе фиксации лидов. И тут я могу сказать лично о себе, я уже в 2016 году понял, что натворил.
Фиксация лидов по принципу: кто первый занёс уникальный лид в базу, тот и получает комиссию – коррупционная составляющая и бред.
Сегодня я лично могу назвать несколько имён, по которым застройщики могут хоть завтра заводить уголовное дело по «незаконному обогащению» по 159 статье.
Схема проста как мир. Проверку уникальности лидов осуществляет узкая группа лиц, которая действует примитивно: «Хотите чтобы ваши лиды были уникальны, платите нам товарищи агенты откаты.»
А вы думали что? У нас такие чудесные есть суперагентства, продающие на миллиарды новостройки
Да проснитесь вы уже, блядь! Вас наёбывают, а вам нравится! Нет никакого чуда. Лидогенераторщики за последние 5 лет просто превратили себя в агентство недвижимости, но вся их чудесная «эффективность» базируется на коррупции.
В ход идёт всё! Подкуп сотрудников отдела продаж. Скупка базы, слитой от одного застройщика. Рекламные агентства, которых нанимали застройщики на Лидогенерацию, за счёт бюджета одного застройщика делают себе базу лидов и фиксируют их у других застройщиков, получая комиссию.
Рынок к 2024 году прогнил окончательно.
Все! Абсолютно все подсели на эту тему, пока в новостройки рекой лились бюджетные деньги льготной ипотеки.
Сочи утонул в фейках. Фейки на вторичку ставим, лид получаем, фиксируем лид у Застройщика. Всё!
НМакрет, Трендагент, Метрис утонули в кассовых разрывах. Почему? Потому «авансировали» выплаты агентам.
Зачем они это делали? Не думаю, что они осознавали последствия, на которые посадят рынок. Застройщики всегда задерживали выплаты комиссионных, чаще всего на 1 квартал, а некоторые и до полугода.
Агент в новостройках – животное, которое и слышать ничего не хочет, подавайте ему комиссионные за «фиксацию клиента» на следующий день после сделки.
Вот и подсели всем рынком на эту дрянь.
Я три года ору на застройщиков и объясняю, что творить такое нельзя. Пока не доходит. Мы с командой Vysotsky Estate поэтому считаемся у застройщиков лузерами, потому что «не продаём объёмы» новостроек.
Идите-ка на хуй! Мы только у ПИК для клиентов за прошлый год купили коммерческой недвижимости и новостроек на 1,1 млрд рублей. Просто платили за цивилизованный подбор клиенты, а не ПИК.
Поэтому когда отрубился рынок в 2024 году, наши офисы не пострадали от снижения объёмов «лёгкого баблишка».
25.04.202511:16
В Москве усиливаются проблемы у застройщиков. Некоторые проекты банки уже начинают переводить под кризисное управление… К концу лета мы можем увидеть мощный коллапс на рынке новостроек. В том же проекте Монс от Брусники темпы продаж такие, что продавать с такими темпами проект они будут лет 10.
24.04.202514:38
LEVEL УХОДИТ В КИТАЙ
Был на паре встреч с агентами из коммерческой недвижимости и получил интересный кейс.
Level Work Воронцовская похоже продаст офисную часть китайскому инвестору. По крайней мере, как мне сказали, сейчас идут активные переговоры, компания стоит на развилке отдать ценные офисные метры китайцу, который ведет агрессивный торг на понижение или разбить на три лота для внутреннего покупателя.
Интересный кейс однако….
Был на паре встреч с агентами из коммерческой недвижимости и получил интересный кейс.
Level Work Воронцовская похоже продаст офисную часть китайскому инвестору. По крайней мере, как мне сказали, сейчас идут активные переговоры, компания стоит на развилке отдать ценные офисные метры китайцу, который ведет агрессивный торг на понижение или разбить на три лота для внутреннего покупателя.
Интересный кейс однако….
17.04.202505:13
Укрепление рубля никогда не приводило к всплеску спроса на рынке недвижимости. Спрос на недвижимость в странах со слабой национальной валютой стимулирует падение курса этой валюты к доллару.
Достаточно вспомнить два последних примера: март 2022 года и лето-осень 2023 года. В этих случаях мы видели, что падение курса рубля приводило к бешенному спросу на рынке недвижимости.
Поэтому удержание курса рубля в коридоре 85-95 не приведёт к всплеску интереса покупателей.
Теперь о депозитных хомяках.
В последние два года застройщики и финансовые консультанты твердят как мантру, вот там где-то на депозитах сидит «золотой запас» для рынка недвижимости.
НЕ СИ-ДИТ!
Чтобы развеять иллюзии, предлагаю посмотреть на рынок коммерческой недвижимости и элитный сегмент. Сделки идут бодро. О чём это говорит?
Инвестор, у которого есть на депозите 10-20-30 млн рублей, понимает, что такое диверсификация инвестиций и раскладывает их давно равномерно. То есть, этот инвестор и сейчас покупает недвижимость. И этот же самый инвестор завтра в инвестиции с депозита не побежит.
Застройщики пытаются сейчас себя убедить системой «аутотренинга», звучит это так: «Нам бы день простоять и ночь продержаться до снижения ставки».
Поэтому они уверили себя, что рассрочки потом легко перескочат в ипотечные займы. Но это не так. Далеко не так. Рассрочники – это не покупатели квартира для себя, это псевдоинвесторы.
При этом самое страшное для застройщиков скрывается вот в какой проблеме.
Накапливается рынок готового жилья. Оно двух типов: остатки у застройщиков и горе-инвестиции.
Застройщики последние годы самые сладкие пирожки оставляли себе, продать на росте.
Но тут случился «набиуллинг».
«Набиуллинг» - жесткая форма сексуальных утех с заемщиками.
И теперь чтобы рабочие не сбежали со стройки нужно закрывать дыры поднакопленными активами. Что даёт особо терпеливым людям как я купить объект с ключами по ценам 2021 года.
Теперь давайте смоделируем снижение ставки.
Допустим завтра ставка – 12%. Для всех! Нет больше преференций для покупки именно новостройки. И самое главное, есть готовые объекты с ключами у самих застройщиков. Что будет?
Бинго! Ни-ху-я!
Кто при таком раскладе пойдет покупать котлован, когда можно по тем же условиям купить объект и заселяться?
Из чего неясно, на какой хороший исход надеются застройщики при снижении ставки. Их сейчас спасёт курс 150 и банковский кризис с депозитами. То есть им нужен глобальный пиздец, чтобы на этом пиздеце спасти себя.
Достаточно вспомнить два последних примера: март 2022 года и лето-осень 2023 года. В этих случаях мы видели, что падение курса рубля приводило к бешенному спросу на рынке недвижимости.
Поэтому удержание курса рубля в коридоре 85-95 не приведёт к всплеску интереса покупателей.
Теперь о депозитных хомяках.
В последние два года застройщики и финансовые консультанты твердят как мантру, вот там где-то на депозитах сидит «золотой запас» для рынка недвижимости.
НЕ СИ-ДИТ!
Чтобы развеять иллюзии, предлагаю посмотреть на рынок коммерческой недвижимости и элитный сегмент. Сделки идут бодро. О чём это говорит?
Инвестор, у которого есть на депозите 10-20-30 млн рублей, понимает, что такое диверсификация инвестиций и раскладывает их давно равномерно. То есть, этот инвестор и сейчас покупает недвижимость. И этот же самый инвестор завтра в инвестиции с депозита не побежит.
Застройщики пытаются сейчас себя убедить системой «аутотренинга», звучит это так: «Нам бы день простоять и ночь продержаться до снижения ставки».
Поэтому они уверили себя, что рассрочки потом легко перескочат в ипотечные займы. Но это не так. Далеко не так. Рассрочники – это не покупатели квартира для себя, это псевдоинвесторы.
При этом самое страшное для застройщиков скрывается вот в какой проблеме.
Накапливается рынок готового жилья. Оно двух типов: остатки у застройщиков и горе-инвестиции.
Застройщики последние годы самые сладкие пирожки оставляли себе, продать на росте.
Но тут случился «набиуллинг».
«Набиуллинг» - жесткая форма сексуальных утех с заемщиками.
И теперь чтобы рабочие не сбежали со стройки нужно закрывать дыры поднакопленными активами. Что даёт особо терпеливым людям как я купить объект с ключами по ценам 2021 года.
Теперь давайте смоделируем снижение ставки.
Допустим завтра ставка – 12%. Для всех! Нет больше преференций для покупки именно новостройки. И самое главное, есть готовые объекты с ключами у самих застройщиков. Что будет?
Бинго! Ни-ху-я!
Кто при таком раскладе пойдет покупать котлован, когда можно по тем же условиям купить объект и заселяться?
Из чего неясно, на какой хороший исход надеются застройщики при снижении ставки. Их сейчас спасёт курс 150 и банковский кризис с депозитами. То есть им нужен глобальный пиздец, чтобы на этом пиздеце спасти себя.
08.05.202517:29
07.05.202509:55
Другие «Патрики». Обзор ЖК Levenson: отзывы покупателей и мнение эксперта 🗣️
«Патрики», снискавшие славу далеко за пределами Москвы, имеют репутацию модного и богатого места для самых crème de la сrème. Здесь обедают, встречаются, дефилируют, как на показах, и непременно интервьюируют для пабликов богатых и красивых, сколько они зарабатывают в месяц. Агенты Центрального офиса Vysotsky Estate Владимир Ванин и Александр Тарнопольский выяснили, где искать спокойную жизнь на «Патриках», но так, чтобы это было по-прежнему статусно.
«Патрики», снискавшие славу далеко за пределами Москвы, имеют репутацию модного и богатого места для самых crème de la сrème. Здесь обедают, встречаются, дефилируют, как на показах, и непременно интервьюируют для пабликов богатых и красивых, сколько они зарабатывают в месяц. Агенты Центрального офиса Vysotsky Estate Владимир Ванин и Александр Тарнопольский выяснили, где искать спокойную жизнь на «Патриках», но так, чтобы это было по-прежнему статусно.
30.04.202514:54
Наши инвесторы делятся на два типа.
Одни по полгода-год с нами хотят с нуля купить пустое помещение и вместе с нами найти арендатора.
Вторые, говорят так: «Ребята, дайте уже готовый объект с арендаторами». И вот мы запустили площадку продажи наших эксклюзивных готовых объектов с арендаторами.
Выбирайте сами по вашему бюджету! Инвестиционный тур по объектам по запросу!
ВЫБРАТЬ ОБЪЕКТ
Одни по полгода-год с нами хотят с нуля купить пустое помещение и вместе с нами найти арендатора.
Вторые, говорят так: «Ребята, дайте уже готовый объект с арендаторами». И вот мы запустили площадку продажи наших эксклюзивных готовых объектов с арендаторами.
Выбирайте сами по вашему бюджету! Инвестиционный тур по объектам по запросу!
ВЫБРАТЬ ОБЪЕКТ
25.04.202507:01
Вот так выглядят уже сейчас перекрытия в ваших хваленых «сталинках»
23.04.202516:08
САМОЕ ОТКРОВЕННОЕ ИНТЕРВЬЮ СО МНОЙ! НЕ О НЕДВИЖИМОСТИ!!!
Смотри
https://youtu.be/eEu3_XGwMhw?si=Nhh3Zeh3ir6H9Vqr
Смотри
https://youtu.be/eEu3_XGwMhw?si=Nhh3Zeh3ir6H9Vqr
16.04.202519:54
За всё время ЗПИФ в недвижимости доходный удавалось построить двух компаниям. Арсагера делала ЗПИФ на инвестициях в котлован, а Активо сделало несколько качественных ЗПИФ в 2016-2020 годах, а потом и у них упало качество анализа проектов. PNK Rental хайпайнул неплохо. Но в основном ЗПИФ арендной недвижимости, как аналог REIT пока в России очень слабый формат инвестиций. И слишком зарегулированный. А уж когда Самолёт упаковывает в него то, что настроил для продажи, а не под арендные проекты, будет факап с низкой доходностью.
08.05.202508:55
По охвату Лидер отрасли ))))
07.05.202509:13
ЧАСТЬ 4. КТО ОСТАНЕТСЯ В ЖИВЫХ?
В живых останутся сетевые игроки, которые проходили кризис 2008-2009 и 2015-2017. Остальные на выход.
Франшиза – это не технология «распила бабла» на растущем рынка, это технология роста на падающем рынке.
Все выжившие сети за ближайшие годы кризиса вырастут в 2-3 раза.
Почему?
Смотрите за математикой!!!
Цены на недвижимость за эти годы выросли на 50%, а это значит уже по умолчанию агентская выручка в номинальном выражении выросла на 50%.
Но! Самое интересное начинается теперь! На растущем рынке застройщик и клиент физик со скрипом соглашались платить 3%. Сегодня норма уже 5-6%.
Давайте просто на примере.
В 2018 году элитный сегмент в Москве торговался в ценовом диапазоне 600-900 тыс за метр. Теперь он торгуется в 1,1-3 млн рублей за квадрат.
Что это значит? 3% от 100 метровой квартиры по 600 тыс рублей за метр составляли – 1,8 млн рублей комиссии. Сегодня 5% от 100 метровой квартиры по 1,1 млн за квадрат составляют – 5,5 млн рублей.
В реальности комиссионные агентств недвижимости по итогу выросли в трое!!!
Падающий рынок – идеальное место роста для опытных игроков. Те, кто сейчас спокойно пересидит «умирающих молокососов» заберут этот рынок высоких комиссионных.
Работать в бизнес и элитном сегменте на лидогенерации – бесполезная трата бюджетов.
Уже в этом году многие застройщики в элитке поняли, что работать надо по новому правилу:
Эпоха лидогенераторщиков закончилось! Чао, буратины! Меня зовут не Смирнов Сергей, я Себастьян Перейра – старый дед на рынке недвижимости, который с удовольствие смотрит как вы дохнете.
В живых останутся сетевые игроки, которые проходили кризис 2008-2009 и 2015-2017. Остальные на выход.
Франшиза – это не технология «распила бабла» на растущем рынка, это технология роста на падающем рынке.
Все выжившие сети за ближайшие годы кризиса вырастут в 2-3 раза.
Почему?
Смотрите за математикой!!!
Цены на недвижимость за эти годы выросли на 50%, а это значит уже по умолчанию агентская выручка в номинальном выражении выросла на 50%.
Но! Самое интересное начинается теперь! На растущем рынке застройщик и клиент физик со скрипом соглашались платить 3%. Сегодня норма уже 5-6%.
Давайте просто на примере.
В 2018 году элитный сегмент в Москве торговался в ценовом диапазоне 600-900 тыс за метр. Теперь он торгуется в 1,1-3 млн рублей за квадрат.
Что это значит? 3% от 100 метровой квартиры по 600 тыс рублей за метр составляли – 1,8 млн рублей комиссии. Сегодня 5% от 100 метровой квартиры по 1,1 млн за квадрат составляют – 5,5 млн рублей.
В реальности комиссионные агентств недвижимости по итогу выросли в трое!!!
Падающий рынок – идеальное место роста для опытных игроков. Те, кто сейчас спокойно пересидит «умирающих молокососов» заберут этот рынок высоких комиссионных.
Работать в бизнес и элитном сегменте на лидогенерации – бесполезная трата бюджетов.
Уже в этом году многие застройщики в элитке поняли, что работать надо по новому правилу:
«Кто за руку доводит клиента до завершения сделки, тот и получает комиссию».
Эпоха лидогенераторщиков закончилось! Чао, буратины! Меня зовут не Смирнов Сергей, я Себастьян Перейра – старый дед на рынке недвижимости, который с удовольствие смотрит как вы дохнете.
25.04.202513:52
Еще немного инсайдов от персонала Застройщиков. Есть проекты, где 96% продаж за последний квартал в рассрочку. Владелец одного из крупных застройщиков в Москве в бешенстве, так как пахнет кассовым разрывом и потребовал расторгнуть ДДУ по рассрочке. В части жилых комплексов покупатели, купившие по рассрочке бросают платить очередной транш уже со второго месяца. Май с его выходными и традиционным затишьем может стать для многих катастрофичным. Если темпы поглощения два года назад считались нормой на уровне 30-40 лотов, то сегодня норма 20.
25.04.202506:59
Хватит друг другу врать фразой «да наш дом такой, 100 лет простоит!». Не простоит. Ни один дом без капитальных вложений через 20-30 лет ещё не простоял. Все дома в центре Москвы, Питера без капитальных вложений развалились через 70-80 лет. К панельному фонду у меня тоже вопросы, что будет с домами через 20-30 лет.
17.04.202512:55
📱 Видеоконтент, который продаёт: от TikTok до YouTube
Завтрак с пользой: 24 апреля в 11:00 Сергей Смирнов, старший партнёр Vysotsky Estate, раскроет карты видеомаркетинга в недвижимости.
В меню:
➡️ Цифры и охваты, которые можно достичь
➡️ Тонкости подачи материала, алгоритмы 2025 года.
➡️ Конверсию в лиды для застройщиков и расчёт эффективности вложений в видео контент
90 минут для тех, кто хочет превратить просмотры в сделки.
Приходите с вопросами — уйдёте с инсайтами! Только для резидентов клуба.
Завтрак с пользой: 24 апреля в 11:00 Сергей Смирнов, старший партнёр Vysotsky Estate, раскроет карты видеомаркетинга в недвижимости.
В меню:
➡️ Цифры и охваты, которые можно достичь
➡️ Тонкости подачи материала, алгоритмы 2025 года.
➡️ Конверсию в лиды для застройщиков и расчёт эффективности вложений в видео контент
90 минут для тех, кто хочет превратить просмотры в сделки.
Приходите с вопросами — уйдёте с инсайтами! Только для резидентов клуба.
16.04.202519:40
Краткий итог дня )))
Пряжников провел <strike>само</strike>презентацию Самолёта, потом побежал домой и переоделся в костюм <strike>Человека Паука</strike> Пети Монича и сообщил, что «Самолёт провел презентацию ЗПИФ»
При ставке в 22% предлагать людям на серьёзных щах покупать паи в фонде арендных квартир – пробить дно.
Это никогда не было доходным, а тем более с комиссиями УК.
Обещал Леоша и Ко своим инвесторам 21%.
В реальности, ты как директор продукта долбоёб и будет доходность 8% за минусом 3% комиссии за управление.
Мы тебе верим, гений!
Пряжников провел <strike>само</strike>презентацию Самолёта, потом побежал домой и переоделся в костюм <strike>Человека Паука</strike> Пети Монича и сообщил, что «Самолёт провел презентацию ЗПИФ»
При ставке в 22% предлагать людям на серьёзных щах покупать паи в фонде арендных квартир – пробить дно.
Это никогда не было доходным, а тем более с комиссиями УК.
Обещал Леоша и Ко своим инвесторам 21%.
В реальности, ты как директор продукта долбоёб и будет доходность 8% за минусом 3% комиссии за управление.
Мы тебе верим, гений!
Shown 1 - 24 of 130
Log in to unlock more functionality.