Смирнов Недвижимость | Vysotsky Estate
25.04.202513:52
Еще немного инсайдов от персонала Застройщиков. Есть проекты, где 96% продаж за последний квартал в рассрочку. Владелец одного из крупных застройщиков в Москве в бешенстве, так как пахнет кассовым разрывом и потребовал расторгнуть ДДУ по рассрочке. В части жилых комплексов покупатели, купившие по рассрочке бросают платить очередной транш уже со второго месяца. Май с его выходными и традиционным затишьем может стать для многих катастрофичным. Если темпы поглощения два года назад считались нормой на уровне 30-40 лотов, то сегодня норма 20.
25.04.202506:59
Хватит друг другу врать фразой «да наш дом такой, 100 лет простоит!». Не простоит. Ни один дом без капитальных вложений через 20-30 лет ещё не простоял. Все дома в центре Москвы, Питера без капитальных вложений развалились через 70-80 лет. К панельному фонду у меня тоже вопросы, что будет с домами через 20-30 лет.
17.04.202512:55
📱 Видеоконтент, который продаёт: от TikTok до YouTube
Завтрак с пользой: 24 апреля в 11:00 Сергей Смирнов, старший партнёр Vysotsky Estate, раскроет карты видеомаркетинга в недвижимости.
В меню:
➡️ Цифры и охваты, которые можно достичь
➡️ Тонкости подачи материала, алгоритмы 2025 года.
➡️ Конверсию в лиды для застройщиков и расчёт эффективности вложений в видео контент
90 минут для тех, кто хочет превратить просмотры в сделки.
Приходите с вопросами — уйдёте с инсайтами! Только для резидентов клуба.
Завтрак с пользой: 24 апреля в 11:00 Сергей Смирнов, старший партнёр Vysotsky Estate, раскроет карты видеомаркетинга в недвижимости.
В меню:
➡️ Цифры и охваты, которые можно достичь
➡️ Тонкости подачи материала, алгоритмы 2025 года.
➡️ Конверсию в лиды для застройщиков и расчёт эффективности вложений в видео контент
90 минут для тех, кто хочет превратить просмотры в сделки.
Приходите с вопросами — уйдёте с инсайтами! Только для резидентов клуба.
16.04.202519:40
Краткий итог дня )))
Пряжников провелсамопрезентацию Самолёта, потом побежал домой и переоделся в костюм Человека Паука Пети Монича и сообщил, что «Самолёт провел презентацию ЗПИФ»
При ставке в 22% предлагать людям на серьёзных щах покупать паи в фонде арендных квартир – пробить дно.
Это никогда не было доходным, а тем более с комиссиями УК.
Обещал Леоша и Ко своим инвесторам 21%.
В реальности, ты как директор продукта долбоёб и будет доходность 8% за минусом 3% комиссии за управление.
Мы тебе верим, гений!
Пряжников провел
При ставке в 22% предлагать людям на серьёзных щах покупать паи в фонде арендных квартир – пробить дно.
Это никогда не было доходным, а тем более с комиссиями УК.
Обещал Леоша и Ко своим инвесторам 21%.
В реальности, ты как директор продукта долбоёб и будет доходность 8% за минусом 3% комиссии за управление.
Мы тебе верим, гений!
16.04.202512:30
А вы знали, что Краснодарская компания ССК - самая крупная в России по земельному банку с утверждЁнным КРТ.
Такого объема нет ни у кого. Краснодарский край, Подмосковье, Калининградская область, новые территории России.
Банк ребята набрали и пока учатся строить. В чём помогает им мой друг и эксперт в строительстве Саша Кравченко.
Самый знаменитый проект ССК ЖК Сердце, который начали стоить 10 лет назад и строили 10 лет. Видимо хотели дать очень качественный продукт. Но!
За 10 лет так и не получилось.
И ЖК настолько по мнению ССК получился классным, что его продают по 450 тыс за 1м2 в Краснодаре и парковка достанется просто в подарок за 8 млн рублей.
Что вы знаете о коммуникации генерального директора ССК. Он как Илон Маск ведет дискуссию прямо в комментариях под роликом с критикой.
Девочки из PR! Налетайте у вас есть
https://t.me/merkrd/2911
Такого объема нет ни у кого. Краснодарский край, Подмосковье, Калининградская область, новые территории России.
Банк ребята набрали и пока учатся строить. В чём помогает им мой друг и эксперт в строительстве Саша Кравченко.
Самый знаменитый проект ССК ЖК Сердце, который начали стоить 10 лет назад и строили 10 лет. Видимо хотели дать очень качественный продукт. Но!
За 10 лет так и не получилось.
И ЖК настолько по мнению ССК получился классным, что его продают по 450 тыс за 1м2 в Краснодаре и парковка достанется просто в подарок за 8 млн рублей.
Что вы знаете о коммуникации генерального директора ССК. Он как Илон Маск ведет дискуссию прямо в комментариях под роликом с критикой.
Девочки из PR! Налетайте у вас есть
https://t.me/merkrd/2911
16.04.202505:58
НА ЭТОЙ НЕДЕЛЕ В МОСКВЕ +22 и СКОРО ЖАРКОЕ ЛЕТО
РАЗБИРАЕМ
YouTube
https://youtu.be/gY9MhVJ5guM
ВКВИДЕО
https://vkvideo.ru/video-228735830_456239489
РАЗБИРАЕМ
YouTube
https://youtu.be/gY9MhVJ5guM
ВКВИДЕО
https://vkvideo.ru/video-228735830_456239489
25.04.202511:50
Сегодня разговаривал с владельцем сетей фитнесс-клубов. За свою жизнь собеседник открыл их около 40. К чему это в канале недвижимости? А к тому, что фитнессы это крупные арендаторы коммерческих помещений. И вот удачным считается фитнесс где аренда составляет 30% от оборота, более 50% от оборота ставит фитнесс на грань выживаемости. В студийных монопроектах экономики нет. Все эти студии танцев, помещение под бокс или цайклинг - убыточная нишевая забава.
25.04.202506:48
Особое удовольствие в жизни в Замоскворечье летом - велосипед. Можно позволить себе приехать на встречу на велосипеде. С учетом пробок в центре - идеально.
17.04.202508:24
Наш новый Ламповый проект!! Здесь буду с Никитой Журавлевым разбирать мясо, кишки и кровь PR&Marketing. Не подписывайтесь, если вы не в контексте профессии!! https://t.me/lampaprm
16.04.202512:37
Что вы знаете о ценах на паркинги! Московские девелоперы - трусы! Смотрите как цены надо назначать!
16.04.202510:26
Если бы застройщики использовали bnmap.pro грамотно и знали бы, что там есть функция построения Сравнитель-маркетингового анализа с тонким инструментом настройки. То канал «Или Или» с их ужасной аналитикой показался бы им бесполезным шлаком в мире, перегруженным информацией. Всё, что делается за 5 минут bnmap. Канал «Или Или» выдаёт с высосанными из пальца выводами, далёкими от реальности. Не благодарите. Просто научитесь юзать инструмент.
16.04.202505:43
На следующем Госсовете, люди, которые вчера замели проблемы стройки по ковёр и побоялись их озвучить президенту вслух, будут выглядеть так.
25.04.202511:16
В Москве усиливаются проблемы у застройщиков. Некоторые проекты банки уже начинают переводить под кризисное управление… К концу лета мы можем увидеть мощный коллапс на рынке новостроек. В том же проекте Монс от Брусники темпы продаж такие, что продавать с такими темпами проект они будут лет 10.
24.04.202514:38
LEVEL УХОДИТ В КИТАЙ
Был на паре встреч с агентами из коммерческой недвижимости и получил интересный кейс.
Level Work Воронцовская похоже продаст офисную часть китайскому инвестору. По крайней мере, как мне сказали, сейчас идут активные переговоры, компания стоит на развилке отдать ценные офисные метры китайцу, который ведет агрессивный торг на понижение или разбить на три лота для внутреннего покупателя.
Интересный кейс однако….
Был на паре встреч с агентами из коммерческой недвижимости и получил интересный кейс.
Level Work Воронцовская похоже продаст офисную часть китайскому инвестору. По крайней мере, как мне сказали, сейчас идут активные переговоры, компания стоит на развилке отдать ценные офисные метры китайцу, который ведет агрессивный торг на понижение или разбить на три лота для внутреннего покупателя.
Интересный кейс однако….
17.04.202505:13
Укрепление рубля никогда не приводило к всплеску спроса на рынке недвижимости. Спрос на недвижимость в странах со слабой национальной валютой стимулирует падение курса этой валюты к доллару.
Достаточно вспомнить два последних примера: март 2022 года и лето-осень 2023 года. В этих случаях мы видели, что падение курса рубля приводило к бешенному спросу на рынке недвижимости.
Поэтому удержание курса рубля в коридоре 85-95 не приведёт к всплеску интереса покупателей.
Теперь о депозитных хомяках.
В последние два года застройщики и финансовые консультанты твердят как мантру, вот там где-то на депозитах сидит «золотой запас» для рынка недвижимости.
НЕ СИ-ДИТ!
Чтобы развеять иллюзии, предлагаю посмотреть на рынок коммерческой недвижимости и элитный сегмент. Сделки идут бодро. О чём это говорит?
Инвестор, у которого есть на депозите 10-20-30 млн рублей, понимает, что такое диверсификация инвестиций и раскладывает их давно равномерно. То есть, этот инвестор и сейчас покупает недвижимость. И этот же самый инвестор завтра в инвестиции с депозита не побежит.
Застройщики пытаются сейчас себя убедить системой «аутотренинга», звучит это так: «Нам бы день простоять и ночь продержаться до снижения ставки».
Поэтому они уверили себя, что рассрочки потом легко перескочат в ипотечные займы. Но это не так. Далеко не так. Рассрочники – это не покупатели квартира для себя, это псевдоинвесторы.
При этом самое страшное для застройщиков скрывается вот в какой проблеме.
Накапливается рынок готового жилья. Оно двух типов: остатки у застройщиков и горе-инвестиции.
Застройщики последние годы самые сладкие пирожки оставляли себе, продать на росте.
Но тут случился «набиуллинг».
«Набиуллинг» - жесткая форма сексуальных утех с заемщиками.
И теперь чтобы рабочие не сбежали со стройки нужно закрывать дыры поднакопленными активами. Что даёт особо терпеливым людям как я купить объект с ключами по ценам 2021 года.
Теперь давайте смоделируем снижение ставки.
Допустим завтра ставка – 12%. Для всех! Нет больше преференций для покупки именно новостройки. И самое главное, есть готовые объекты с ключами у самих застройщиков. Что будет?
Бинго! Ни-ху-я!
Кто при таком раскладе пойдет покупать котлован, когда можно по тем же условиям купить объект и заселяться?
Из чего неясно, на какой хороший исход надеются застройщики при снижении ставки. Их сейчас спасёт курс 150 и банковский кризис с депозитами. То есть им нужен глобальный пиздец, чтобы на этом пиздеце спасти себя.
Достаточно вспомнить два последних примера: март 2022 года и лето-осень 2023 года. В этих случаях мы видели, что падение курса рубля приводило к бешенному спросу на рынке недвижимости.
Поэтому удержание курса рубля в коридоре 85-95 не приведёт к всплеску интереса покупателей.
Теперь о депозитных хомяках.
В последние два года застройщики и финансовые консультанты твердят как мантру, вот там где-то на депозитах сидит «золотой запас» для рынка недвижимости.
НЕ СИ-ДИТ!
Чтобы развеять иллюзии, предлагаю посмотреть на рынок коммерческой недвижимости и элитный сегмент. Сделки идут бодро. О чём это говорит?
Инвестор, у которого есть на депозите 10-20-30 млн рублей, понимает, что такое диверсификация инвестиций и раскладывает их давно равномерно. То есть, этот инвестор и сейчас покупает недвижимость. И этот же самый инвестор завтра в инвестиции с депозита не побежит.
Застройщики пытаются сейчас себя убедить системой «аутотренинга», звучит это так: «Нам бы день простоять и ночь продержаться до снижения ставки».
Поэтому они уверили себя, что рассрочки потом легко перескочат в ипотечные займы. Но это не так. Далеко не так. Рассрочники – это не покупатели квартира для себя, это псевдоинвесторы.
При этом самое страшное для застройщиков скрывается вот в какой проблеме.
Накапливается рынок готового жилья. Оно двух типов: остатки у застройщиков и горе-инвестиции.
Застройщики последние годы самые сладкие пирожки оставляли себе, продать на росте.
Но тут случился «набиуллинг».
«Набиуллинг» - жесткая форма сексуальных утех с заемщиками.
И теперь чтобы рабочие не сбежали со стройки нужно закрывать дыры поднакопленными активами. Что даёт особо терпеливым людям как я купить объект с ключами по ценам 2021 года.
Теперь давайте смоделируем снижение ставки.
Допустим завтра ставка – 12%. Для всех! Нет больше преференций для покупки именно новостройки. И самое главное, есть готовые объекты с ключами у самих застройщиков. Что будет?
Бинго! Ни-ху-я!
Кто при таком раскладе пойдет покупать котлован, когда можно по тем же условиям купить объект и заселяться?
Из чего неясно, на какой хороший исход надеются застройщики при снижении ставки. Их сейчас спасёт курс 150 и банковский кризис с депозитами. То есть им нужен глобальный пиздец, чтобы на этом пиздеце спасти себя.
16.04.202512:31
Пряжников! Это тебе не до ПИК доматываться.
16.04.202507:04
Летом 2020 мне позвонил человек из AFI Development, представился Андреем и сказал, что ему нравится наш незашоренный взгляд на рынок недвижимости и он хочет заказать у нас исследование под новый проект.
За 5 лет работы и дружбы с Андреем я у него дофига чему научился в разработке проектов.
Такие как Андрей Кудлай не пиздят языком, а тихо делают, исправляя тонны ошибок при проектировании.
Такие как Андрей Кудлай экономят своим акционерам миллиарды рублей на стадии работы с технической документацией проекта.
Критику Андрея в свой адрес, я не то, что обожаю, а впитываю.
https://t.me/akudlay/165
За 5 лет работы и дружбы с Андреем я у него дофига чему научился в разработке проектов.
Такие как Андрей Кудлай не пиздят языком, а тихо делают, исправляя тонны ошибок при проектировании.
Такие как Андрей Кудлай экономят своим акционерам миллиарды рублей на стадии работы с технической документацией проекта.
Критику Андрея в свой адрес, я не то, что обожаю, а впитываю.
https://t.me/akudlay/165
15.04.202516:38
Госсовет по строительству идей ноль. Жду когда сейчас кто-то заявит ещё программу освоения Марса по космической ипотеке.
25.04.202507:01
Вот так выглядят уже сейчас перекрытия в ваших хваленых «сталинках»
23.04.202516:08
САМОЕ ОТКРОВЕННОЕ ИНТЕРВЬЮ СО МНОЙ! НЕ О НЕДВИЖИМОСТИ!!!
Смотри
https://youtu.be/eEu3_XGwMhw?si=Nhh3Zeh3ir6H9Vqr
Смотри
https://youtu.be/eEu3_XGwMhw?si=Nhh3Zeh3ir6H9Vqr
16.04.202519:54
За всё время ЗПИФ в недвижимости доходный удавалось построить двух компаниям. Арсагера делала ЗПИФ на инвестициях в котлован, а Активо сделало несколько качественных ЗПИФ в 2016-2020 годах, а потом и у них упало качество анализа проектов. PNK Rental хайпайнул неплохо. Но в основном ЗПИФ арендной недвижимости, как аналог REIT пока в России очень слабый формат инвестиций. И слишком зарегулированный. А уж когда Самолёт упаковывает в него то, что настроил для продажи, а не под арендные проекты, будет факап с низкой доходностью.
16.04.202512:31
10 лет стройки и пришел какой-то Кравченко и доебался!!
16.04.202506:58
Основная ошибка, которую я системно наблюдаю как в офисах продаж застройщиков, так у агентов по вторичке - полное отсутствие навыков и стандартов проведения торгов по цене. Никто не умеет работать с письменной офертой, никто даже не понимает, что это не ценник в магазине товаров массового потребления. И самое страшное никто не хочет учиться. Вас прибьёт этот кризис. Это будет самый долгий и самый страшный кризис на рынке недвижимости. Вы просто ещё не осознали. Он не закончится в момент, когда упадёт ставка. Если вы ждёте этого, то там в 2027 году вас ждёт горькое разочарование.
01.04.202517:56
Один из самых активных чатов у нас по ИЖС!
Обсуждаем дома Дмитрия!
https://t.me/smirnov_realestate_chat/34791
Обсуждаем дома Дмитрия!
https://t.me/smirnov_realestate_chat/34791
Shown 1 - 24 of 119
Log in to unlock more functionality.