Внучка Джейн_Джекобс
19.04.202517:05
Деревни Taobao
Как говорят всякие умные макроэкономисты, у нас теперь не сервисная экономика, а платформенная. Всем заведуют цифровые платформы - от Яндекса до Amazona и Taobao. Последняя в Китае настолько значима, что породила новое понятие "деревни Таобао". Вот про них сегодня и расскажу.
/Что это такое? Строго говоря статус "деревня Таобао" получает любое поселение, если количество онлайн-магазинов, зарегистрированных в этом месте превышает 10% от количество домохозяйств, или если вообще онлайн-магазинов в этом месте больше 100, или годовой оборот онлайн-торговли перевалил за 1,5 млн USD. В общем, тут как минимум каждый 10-й житель занимается онлайн торговлей
/Сколько их в Китае? В 2013 году Алибаба (это которым принадлежит Таобао, Алиэкспресс и т.д.) говорили о существовании 20 таких поселений. Уже в 2014 их было около 200. Возникли Таобао-города - это конгломераты из минимум 3 деревень, расположенных рядом друг с другом. К 2018 - 3200 деревень и 363 города. В 2022 году деревень было уже 7700. Недавно объявили о возникновении первого Taobao-city. Этот титул присвоили Фошаню. Он и так-то был вполне себе ничего город на 9 млн. Но зато почти 80% всего, что там продается, продается через Таobao.
/Где они находятся? Хотя считается, что онлайн торговля создает равные возможности для развития любой локации (если только там есть интернет), Таобао-деревни кучкуются ближе к восточному берегу - провинция возле Шанхая, Фуцзянь и Гуандун - юго-востоке и провинция вокруг Пекина. В этих 5 локациях - 90% Таобао-деревень.
/Кто и что там продает? По отчетам самой Алибабы, средний состав компании в деревне - 4 человека, чаще всего это члены одной семьи. Производят и продают все, что могут и хотят - от ковриков до сухого молока и фруктов. В принципе - все, что можно произвести в условиях современной деревни или недорого хранить/перевозить.
/Какой эффект? Положительный. Доходы населения в таких местах втрое выше средних по с/х территориям, женская занятость высокая, из таких деревень меньше уезжают в города (а зачем собственно).
/Съезд и госпрограмма. Какой китайский феномен случается без большой официальной обертки? Алибаба проводит каждый год Taobao Village Summit - вручает переходящее знамя Лучшей деревни и делится опытом с жаждущими сельского процветания из других стран. Правительство тоже подтянулось и встроило "электронную торговлю" в обязательные KPI для любой деревни. Крутись как хочешь, но в интернет выйди.
/Документальный сериал. Кроме всего прочего, про деревни сняли документальный фильм. Первая серия - тут. Планировали всего 5 серий, но кажется на первой и закончили.
/Все так идеально? Нет, конечно. Истории быстрых взлетов и падений деревень - сплошь и рядом. Часто драйвером онлайн-торговли становятся не местные жители, а активные переселенцы из крупных городов. Их привлекают локации рядом с оптовыми рынками и дешевая аренда на помещения. После резкого подъема, ставки на жилье, цены не услуги становятся чрезмерными, и волна предпринимательства идет на спад. В данном кейсе вся схема держалась на концепции "купил на рынке, сфотографировал, продал онлайн подороже".
/Туризм и торговля - они если честно.... вполне себе работают вместе. Эко-деревни в Линьане сначала развернулись на с/х торговле (орехи, бамбук и т.д.), а постепенно и с эко-туризмом наладили процесс.
/Вверх по цепочке. Начиная с простых вещей, деревни вырастают до индустриальных масштабов. Начинали с продажи овощей и фруктов, продолжили продажей сельхозтехники. Деревни в городском округе Жили всегда специализировались на детской одежде. Теперь там - огромные модельные агентства для детей и все прилагающиеся к этой индустрии активности.
В общем, интересно, что про это думает Озон какой-нибудь или WB....
#платформы
P.S. Если вам показалось, что это какая-то проходная история из китайской глубинки - то вот исследование Всемирного банка (вместе с Алибабой) про эти деревни. Там про неважное не пишут)
Как говорят всякие умные макроэкономисты, у нас теперь не сервисная экономика, а платформенная. Всем заведуют цифровые платформы - от Яндекса до Amazona и Taobao. Последняя в Китае настолько значима, что породила новое понятие "деревни Таобао". Вот про них сегодня и расскажу.
/Что это такое? Строго говоря статус "деревня Таобао" получает любое поселение, если количество онлайн-магазинов, зарегистрированных в этом месте превышает 10% от количество домохозяйств, или если вообще онлайн-магазинов в этом месте больше 100, или годовой оборот онлайн-торговли перевалил за 1,5 млн USD. В общем, тут как минимум каждый 10-й житель занимается онлайн торговлей
/Сколько их в Китае? В 2013 году Алибаба (это которым принадлежит Таобао, Алиэкспресс и т.д.) говорили о существовании 20 таких поселений. Уже в 2014 их было около 200. Возникли Таобао-города - это конгломераты из минимум 3 деревень, расположенных рядом друг с другом. К 2018 - 3200 деревень и 363 города. В 2022 году деревень было уже 7700. Недавно объявили о возникновении первого Taobao-city. Этот титул присвоили Фошаню. Он и так-то был вполне себе ничего город на 9 млн. Но зато почти 80% всего, что там продается, продается через Таobao.
/Где они находятся? Хотя считается, что онлайн торговля создает равные возможности для развития любой локации (если только там есть интернет), Таобао-деревни кучкуются ближе к восточному берегу - провинция возле Шанхая, Фуцзянь и Гуандун - юго-востоке и провинция вокруг Пекина. В этих 5 локациях - 90% Таобао-деревень.
/Кто и что там продает? По отчетам самой Алибабы, средний состав компании в деревне - 4 человека, чаще всего это члены одной семьи. Производят и продают все, что могут и хотят - от ковриков до сухого молока и фруктов. В принципе - все, что можно произвести в условиях современной деревни или недорого хранить/перевозить.
/Какой эффект? Положительный. Доходы населения в таких местах втрое выше средних по с/х территориям, женская занятость высокая, из таких деревень меньше уезжают в города (а зачем собственно).
/Съезд и госпрограмма. Какой китайский феномен случается без большой официальной обертки? Алибаба проводит каждый год Taobao Village Summit - вручает переходящее знамя Лучшей деревни и делится опытом с жаждущими сельского процветания из других стран. Правительство тоже подтянулось и встроило "электронную торговлю" в обязательные KPI для любой деревни. Крутись как хочешь, но в интернет выйди.
/Документальный сериал. Кроме всего прочего, про деревни сняли документальный фильм. Первая серия - тут. Планировали всего 5 серий, но кажется на первой и закончили.
/Все так идеально? Нет, конечно. Истории быстрых взлетов и падений деревень - сплошь и рядом. Часто драйвером онлайн-торговли становятся не местные жители, а активные переселенцы из крупных городов. Их привлекают локации рядом с оптовыми рынками и дешевая аренда на помещения. После резкого подъема, ставки на жилье, цены не услуги становятся чрезмерными, и волна предпринимательства идет на спад. В данном кейсе вся схема держалась на концепции "купил на рынке, сфотографировал, продал онлайн подороже".
/Туризм и торговля - они если честно.... вполне себе работают вместе. Эко-деревни в Линьане сначала развернулись на с/х торговле (орехи, бамбук и т.д.), а постепенно и с эко-туризмом наладили процесс.
/Вверх по цепочке. Начиная с простых вещей, деревни вырастают до индустриальных масштабов. Начинали с продажи овощей и фруктов, продолжили продажей сельхозтехники. Деревни в городском округе Жили всегда специализировались на детской одежде. Теперь там - огромные модельные агентства для детей и все прилагающиеся к этой индустрии активности.
В общем, интересно, что про это думает Озон какой-нибудь или WB....
#платформы
P.S. Если вам показалось, что это какая-то проходная история из китайской глубинки - то вот исследование Всемирного банка (вместе с Алибабой) про эти деревни. Там про неважное не пишут)
09.04.202505:42
Городские деревни Сан-Хосе
Сегодня расскажу про затею, которая больше 10 лет реализуется в самом центре Кремниевой долины - попытка гармоничного городского развития в Калифорнии.
/Генеральный план города. В 2011 году в Сан-Хосе приняли генеральный план (о, ужас, даже не мастер-план...) на период до 2040. Там впервые появилась концепция "городской деревни". Цель - уплотнить и разнообразить застройку в определенных местах города для активизации там жизни. Это именно новые центры, не усиление старых.
/Не только жилье. Изначально заявлялось, что в деревнях будет активно строиться разное, не только жилье. Ритейл во всех деревнях как минимум сохраняется и как максимум - наращивается. По доступному жилью целятся в 25% от всех жилых единиц в границах деревни.
/Плотность не для всех. По сути дела, город сам обозначил территории, где он допускает и поддерживает рост плотности (FAR до 10 и 220-625 квартир на га). Это не значит, что строить вне городских деревень теперь нельзя, но значительно наращивать плотность можно только внутри деревень. В противоположность городским деревням определены "городские резерваты" - территории, где площадь не может расти до 2040 года.
/4 типа деревень. Формировать деревни предлагалось в 4 жанрах - региональная транзитная (развитие прилегающих зон к узлам региональной транспортной сети), городская транзитная (аналогично, но уже в городском масштабе - опираясь на остановки автобусов и легкого метро), коммерческий коридор (недоиспользованные торговые улицы), квартальная деревня (по сути районные многопрофильные центры с коммерцией, услугами и тд.).
/Как обустроить деревню. Каждая деревня должна быть спланирована, границы зафиксированы в собственном генеральном плане. При этом строить новое жилье (кроме пентхаусов на крышах офисов или "пилотных знаковых проектов") нельзя до принятия локального генплана. А вот их принимают до сих пор))
/Экономия места. Все деревни планируются в жанре совмещения функций - чем их большое в рамках одного земельного участка, тем лучше. Парковочные места по максимуму убираются в этажерки, на крышах которых должна быть зеленая зона. В каждой деревне должен быть многофункциональный общественный центр, где можно проводить любые мероприятия от спортивных до семейных. Только доступное жилье можно не смешивать - даже ритейл можно не строить на первых этажах.
/Правило 15%. Поверх всей этой истории с городскими деревнями город с 2010 года требует от любого проекта, где большое 20 жилых единиц, выделять 15% площади на доступное жилье. Не хочешь строить сам - компенсируй деньгами. В итоге проекты внутри деревень охотно возвращают деньги, но при этом строят в рынок, плотненько и смешивая функции.
Что в итоге?
/Медленное расползание. Хотя кажется, что идея деревень - это про уплотнение уже имеющейся городской территории, на практике не всегда так. В прошлом году город согласовал изменение назначения территории бывшей фермы в рамках такой вот "городской деревни", но на окраине города. 10 га, квартир почти 1,5 тыс, сверху 200 тыс ритейла и 1 га парка.
/Когда-нибудь Гугл-деревня В одной из деревень Гугл выкупил 32 га под свой квартал в 2022 году. Предполагалось, что построят 4000 квартир, офисы, ритейл, парк - все как положено. Но проект пока буксует, за 3 года просто снесли часть старых зданий и как бы все. Прошлым летом вроде бы собрались возобновить, но пока не особо слышно.
/Инфраструктуру под нож. Странным образом уплотнение происходит за счет в том числе объектов инфраструктуры. То клинику решат снести ради жилья, то спортивный клуб. Все пока на месте, но выглядит странно.
/Ученые тоже сомневаются. Судя по выводам местных исследователей, результатов действительно с гулькин нос. Основные причины - бюрократия и слишком "тяжелые" требования к проектам. Местные власти тоже признают, что результаты ну так себе.
В общем, бывает и так. Хотя для этого региона даже сама идея плотности и какого-то там mixed-use, положенная на бумагу - уже огромный шаг вперед.
#жилье #сша
Сегодня расскажу про затею, которая больше 10 лет реализуется в самом центре Кремниевой долины - попытка гармоничного городского развития в Калифорнии.
/Генеральный план города. В 2011 году в Сан-Хосе приняли генеральный план (
/Не только жилье. Изначально заявлялось, что в деревнях будет активно строиться разное, не только жилье. Ритейл во всех деревнях как минимум сохраняется и как максимум - наращивается. По доступному жилью целятся в 25% от всех жилых единиц в границах деревни.
/Плотность не для всех. По сути дела, город сам обозначил территории, где он допускает и поддерживает рост плотности (FAR до 10 и 220-625 квартир на га). Это не значит, что строить вне городских деревень теперь нельзя, но значительно наращивать плотность можно только внутри деревень. В противоположность городским деревням определены "городские резерваты" - территории, где площадь не может расти до 2040 года.
/4 типа деревень. Формировать деревни предлагалось в 4 жанрах - региональная транзитная (развитие прилегающих зон к узлам региональной транспортной сети), городская транзитная (аналогично, но уже в городском масштабе - опираясь на остановки автобусов и легкого метро), коммерческий коридор (недоиспользованные торговые улицы), квартальная деревня (по сути районные многопрофильные центры с коммерцией, услугами и тд.).
/Как обустроить деревню. Каждая деревня должна быть спланирована, границы зафиксированы в собственном генеральном плане. При этом строить новое жилье (кроме пентхаусов на крышах офисов или "пилотных знаковых проектов") нельзя до принятия локального генплана. А вот их принимают до сих пор))
/Экономия места. Все деревни планируются в жанре совмещения функций - чем их большое в рамках одного земельного участка, тем лучше. Парковочные места по максимуму убираются в этажерки, на крышах которых должна быть зеленая зона. В каждой деревне должен быть многофункциональный общественный центр, где можно проводить любые мероприятия от спортивных до семейных. Только доступное жилье можно не смешивать - даже ритейл можно не строить на первых этажах.
/Правило 15%. Поверх всей этой истории с городскими деревнями город с 2010 года требует от любого проекта, где большое 20 жилых единиц, выделять 15% площади на доступное жилье. Не хочешь строить сам - компенсируй деньгами. В итоге проекты внутри деревень охотно возвращают деньги, но при этом строят в рынок, плотненько и смешивая функции.
Что в итоге?
/Медленное расползание. Хотя кажется, что идея деревень - это про уплотнение уже имеющейся городской территории, на практике не всегда так. В прошлом году город согласовал изменение назначения территории бывшей фермы в рамках такой вот "городской деревни", но на окраине города. 10 га, квартир почти 1,5 тыс, сверху 200 тыс ритейла и 1 га парка.
/Когда-нибудь Гугл-деревня В одной из деревень Гугл выкупил 32 га под свой квартал в 2022 году. Предполагалось, что построят 4000 квартир, офисы, ритейл, парк - все как положено. Но проект пока буксует, за 3 года просто снесли часть старых зданий и как бы все. Прошлым летом вроде бы собрались возобновить, но пока не особо слышно.
/Инфраструктуру под нож. Странным образом уплотнение происходит за счет в том числе объектов инфраструктуры. То клинику решат снести ради жилья, то спортивный клуб. Все пока на месте, но выглядит странно.
/Ученые тоже сомневаются. Судя по выводам местных исследователей, результатов действительно с гулькин нос. Основные причины - бюрократия и слишком "тяжелые" требования к проектам. Местные власти тоже признают, что результаты ну так себе.
В общем, бывает и так. Хотя для этого региона даже сама идея плотности и какого-то там mixed-use, положенная на бумагу - уже огромный шаг вперед.
#жилье #сша
11.03.202515:22
Рельсы плюс недвижимость.
Сегодня расскажу про то, как в Гонконге финансируется строительство и работа метро.
/В чем проблема? недостаток денег у транспортных систем - классика жанра. Решают ее в разных странах по-разному и среди этих вариантов есть истории про недвижимость. Общий смысл в том, что транспортный оператор (на котором подвижной состав, остановки, рельсы, провода, остановки и вот это все добро) не пытается решить все свои проблемы за счет цены на билет или субсидий, а превращается в квази-девелопера или настоящего девелопера.
/Все началось с японцев. В начале 1970-х годов Гонког создал себе транспортную компанию, а в 1973 позвал японских подрядчиков строить себе метро. Но те через год пришли с предложением пересмотреть смету из-за роста цен (нефтяной кризис - дело такое). Гонконг не понял ребят и договор расторгли. От идеи метро не отказались и решили "искать Бабу-Ягу в собственном коллективе" - строить самим. Чтобы не залезать в бюджетный карман, придумали R+P (rails-plus-property)
/И недвижка тоже. С самого начала у транспортного оператора Гонкога (Mass Transit Railway Corporation) в уставе было закреплено право заниматься девелопментом на землях, прилегающих к будущим станциям или расположенных над ними. Комплекс MOKO - один из первых проектов, созданных по такой схеме в 1979 году.
/Как с землей? Хотя MTRC был до 2000 года государственной структурой (сейчас 24% акций проданы), из бюджета они получали немного. Зато у них есть возможность покупать землю вокруг будущих станций без торгов. В общем-то вся схема на этом и строится. Получаешь землю дешевую без торгов, а продаешь ее уже на торгах и девелоперам - возле станции метро. На разницу живешь. Можешь не продавать, а владеть постройками над своими станциями.
/Пассажиры над станцией. От P+R схемы есть и еще один плюс. Постройки вокруг станции - это не склады и не цеха, а вполне себе жилье, отели и офисы. А значит - люди и пассажиры. Так что спрос на станцию метро гарантирован. Обычно прямо над станцией строят "подиум" - переходную зону между транспортом и другими функциями. Здесь в основном торговля. А вот поверх подиума уже шарашят все остальное - парки, жилье, офисы, гостиницы и т.д. Telford Gardens - классический такой пример.
/Возить и владеть. В итоге у MTRC есть возможность строить новые станции и заодно владеть недвижимостью/продавать права на строительство другим. Масштаб собственности у компании впечатляет. Жилье, многоэтажные парковки, торговые центры и т.д.
/Когда земли нет. Чем дальше уходят станции метро, а город разрастается, тем чаще бывает ситуация, когда предложить MTRC нечего. В этом случае Гонконг фактически идет по обычной схеме - финансирует из бюджета строительство станции. Ничего не поделаешь.
Схема P+R еще реализуется в Японии. Там, правда, с правами на землю чуток другая история, но в общем схема похожая. В эту сторону поглядывают и западные транспортные операторы, но там такая монополия на заработки - дело сложное и сильно спорное.
#транспорт #жилье
Сегодня расскажу про то, как в Гонконге финансируется строительство и работа метро.
/В чем проблема? недостаток денег у транспортных систем - классика жанра. Решают ее в разных странах по-разному и среди этих вариантов есть истории про недвижимость. Общий смысл в том, что транспортный оператор (на котором подвижной состав, остановки, рельсы, провода, остановки и вот это все добро) не пытается решить все свои проблемы за счет цены на билет или субсидий, а превращается в квази-девелопера или настоящего девелопера.
/Все началось с японцев. В начале 1970-х годов Гонког создал себе транспортную компанию, а в 1973 позвал японских подрядчиков строить себе метро. Но те через год пришли с предложением пересмотреть смету из-за роста цен (нефтяной кризис - дело такое). Гонконг не понял ребят и договор расторгли. От идеи метро не отказались и решили "искать Бабу-Ягу в собственном коллективе" - строить самим. Чтобы не залезать в бюджетный карман, придумали R+P (rails-plus-property)
/И недвижка тоже. С самого начала у транспортного оператора Гонкога (Mass Transit Railway Corporation) в уставе было закреплено право заниматься девелопментом на землях, прилегающих к будущим станциям или расположенных над ними. Комплекс MOKO - один из первых проектов, созданных по такой схеме в 1979 году.
/Как с землей? Хотя MTRC был до 2000 года государственной структурой (сейчас 24% акций проданы), из бюджета они получали немного. Зато у них есть возможность покупать землю вокруг будущих станций без торгов. В общем-то вся схема на этом и строится. Получаешь землю дешевую без торгов, а продаешь ее уже на торгах и девелоперам - возле станции метро. На разницу живешь. Можешь не продавать, а владеть постройками над своими станциями.
/Пассажиры над станцией. От P+R схемы есть и еще один плюс. Постройки вокруг станции - это не склады и не цеха, а вполне себе жилье, отели и офисы. А значит - люди и пассажиры. Так что спрос на станцию метро гарантирован. Обычно прямо над станцией строят "подиум" - переходную зону между транспортом и другими функциями. Здесь в основном торговля. А вот поверх подиума уже шарашят все остальное - парки, жилье, офисы, гостиницы и т.д. Telford Gardens - классический такой пример.
/Возить и владеть. В итоге у MTRC есть возможность строить новые станции и заодно владеть недвижимостью/продавать права на строительство другим. Масштаб собственности у компании впечатляет. Жилье, многоэтажные парковки, торговые центры и т.д.
/Когда земли нет. Чем дальше уходят станции метро, а город разрастается, тем чаще бывает ситуация, когда предложить MTRC нечего. В этом случае Гонконг фактически идет по обычной схеме - финансирует из бюджета строительство станции. Ничего не поделаешь.
Схема P+R еще реализуется в Японии. Там, правда, с правами на землю чуток другая история, но в общем схема похожая. В эту сторону поглядывают и западные транспортные операторы, но там такая монополия на заработки - дело сложное и сильно спорное.
#транспорт #жилье
无法访问
媒体内容
媒体内容
23.12.202417:32
Э - экзамен
Когда читаешь курс про муниципальные финансы не финансистам (и даже не экономистам), есть как минимум три риска:
/ Свалиться в цитирование бесконечных ФЗ, бюджетных и других кодексов и вот эту всю скучную историю
/ Свалиться в жанр "как оно бывает" - за годы работы кейсов было много, так что в принципе можно было и ими заполнить весь курс
/Дать только один (свой) взгляд на проблемы.
Так что у нас было всего понемножку: и иллюстрации к БК (НК, 131 ФЗ, далее везде) и байки из жизни, и семинары с практикой.
Отдельное спасибо приглашенным экспертам! (И мое персональное мерси за лекцию, прочитанную шикарно несмотря на 7-часовой джетлаг у спикера)
Студентам спасибо за хорошие вопросы ну и за терпение, чё уж))
Второму пилоту - за семинары)
А на фоточке - я заслуженно занимаюсь ничегонеделанием, пока ребята ищут источники финансирования для мастер-планов ДВ.
#изжизнипедагога
Когда читаешь курс про муниципальные финансы не финансистам (и даже не экономистам), есть как минимум три риска:
/ Свалиться в цитирование бесконечных ФЗ, бюджетных и других кодексов и вот эту всю скучную историю
/ Свалиться в жанр "как оно бывает" - за годы работы кейсов было много, так что в принципе можно было и ими заполнить весь курс
/Дать только один (свой) взгляд на проблемы.
Так что у нас было всего понемножку: и иллюстрации к БК (НК, 131 ФЗ, далее везде) и байки из жизни, и семинары с практикой.
Отдельное спасибо приглашенным экспертам! (И мое персональное мерси за лекцию, прочитанную шикарно несмотря на 7-часовой джетлаг у спикера)
Студентам спасибо за хорошие вопросы ну и за терпение, чё уж))
Второму пилоту - за семинары)
А на фоточке - я заслуженно занимаюсь ничегонеделанием, пока ребята ищут источники финансирования для мастер-планов ДВ.
#изжизнипедагога
16.04.202511:55
Дисней глазами экономиста_ч.1
В эфире рубрика "Когда б вы знали, из какого сора..." Я тут рассказываю про изнанку больших и красивых проектов. В прошлых выпусках: / Бильбао / Хафен-сити /Центральный парк/ Галатапорт.
Сегодня - про Диснейлэнд.
Начнем сначала.
/Грустный муниципалитет. Первый Диснейлэнд должен был появиться прямо через дорогу от студии самого Диснея - в городе Бурбанк. Но все как-то пошло не по плану - через участок проходил канал водоснабжения, дорога, и местные чиновники оказались не готовы к таким масштабам. В итоге товарищу Диснею было заявлено, что "не нужно нам тут карнавал разводить в городе и вот эти крики на каруселях целый день - это нам чуждо". На том и разошлись.
/Учебные поездки. Несколько лет до открытия парка сотрудники Диснея ездили по успешным проектам того времени (а на дворе стояли послевоенные 1950-е) - Greenfield Village Генри Форда, зоопарк в Сан-Диего, парк Тиволи в Копенгагене и т.д. Посещали с понятными целями - выяснить, что как функционирует, как работать с толпами, как убирать территорию. В общем, нормальная кейс-аналитика.
/Экономисты решают все. Выбрать площадку в Лос-Анджелесе (а потом и во Флориде) Диснею помог экономист. Звали его Харрисон Прайс. Делал он это не один, а в составе Стэнфордского исследовательского института. Задача была комплексная: найти подходящий по всем параметрам участок, сформировать линейку продуктовых предложений, создать экономическую модель парка. Технологии не поменялись за 70 лет - анализ конкурентов, составление требований к участку, структурирование целевой аудитории, учет сезонности и т.д. Вот тут можно подробно почитать, что и как считали.
/3 года борьбы. Хотя на открытии Диснейлэнда был весь Голливуд (вплоть до Марлен Дитрих), а комментировал телетрансляцию будущий президент Рональд Рейган, скорость строительства (1 год) давала о себе знать. Что-то было не достроено, туалетов не хватало и т.д. В общем, нормальный такой запуск большого проекта) Спустя 3 года Диснейлэнд давал корпорации 21% выручки, телетрансляции давали 28%, мультфильмы - 38%.
/Возле трассы и посреди будущей застройки. Конкретный участок территории был выбран по причинам доступности (мимо проходит большое шоссе) и по причине прогнозного роста населения вокруг. Дисней предполагал, что посещать парк будут жители прилегающих территорий, однако уже в 1957 году 40% посетителей были не из Калифорнии.
/Око видит, а денег нет. Первый Диснейлэнд был настолько необычной идеей, что денег на нее удалось получить в обрез. И хотя потом все окупилось, важное было упущено - территории вокруг самого парка. Их Дисней уже не смог купить, так что все дополнительные доходы от отелей, ресторанов и всего остального уплывали мимо носа. Во-многом это определило невероятные масштабы второго Диснейлэнда. Там купили все, что могло давать доход от будущего парка.
/Койки вместо апельсинов. Диснейленд построили посреди апельсиновых рощ. Правда, за первые 11 лет работы парка с\х использование сократилось в два раза, а вот территории под отелями выросли в 6 раз, к 1990 еще в 3 раза. Сезонность была на первых порах серьезная - в низкие периоды падала до 40% от пиковых. Помог конгресс-зал, построенный городом. За аудиторию объекты не конкурировали, зато продлевался сезон туристический в целом.
/Высота и вывески. Изначально парк был против каких-либо высотных зданий вокруг своей территории - чтобы не мешать посетителям, а заодно, чтобы главный дворец было максимально видно снаружи. Максимум был 10 метров. Но через 9 лет после открытия пришлось отступить и высотность вокруг парка повысили до 22 метров - в угоду отельному бизнесу. С вывесками на дорогах тоже начали борьбу и потихоньку привели всех в чувство в плане размера и яркости.
/Конференции и дети. Неожиданную синергию дал отель в самом парке. В 1972 году к нему пристроили конференц-зал и оказалось, что это отличная история. Взрослые брали детей с собой, оставались на подольше, а пока совещались - дети катались на каруселях.
Продолжение следует...
#диснейлэнд
В эфире рубрика "Когда б вы знали, из какого сора..." Я тут рассказываю про изнанку больших и красивых проектов. В прошлых выпусках: / Бильбао / Хафен-сити /Центральный парк/ Галатапорт.
Сегодня - про Диснейлэнд.
Начнем сначала.
/Грустный муниципалитет. Первый Диснейлэнд должен был появиться прямо через дорогу от студии самого Диснея - в городе Бурбанк. Но все как-то пошло не по плану - через участок проходил канал водоснабжения, дорога, и местные чиновники оказались не готовы к таким масштабам. В итоге товарищу Диснею было заявлено, что "не нужно нам тут карнавал разводить в городе и вот эти крики на каруселях целый день - это нам чуждо". На том и разошлись.
/Учебные поездки. Несколько лет до открытия парка сотрудники Диснея ездили по успешным проектам того времени (а на дворе стояли послевоенные 1950-е) - Greenfield Village Генри Форда, зоопарк в Сан-Диего, парк Тиволи в Копенгагене и т.д. Посещали с понятными целями - выяснить, что как функционирует, как работать с толпами, как убирать территорию. В общем, нормальная кейс-аналитика.
/Экономисты решают все. Выбрать площадку в Лос-Анджелесе (а потом и во Флориде) Диснею помог экономист. Звали его Харрисон Прайс. Делал он это не один, а в составе Стэнфордского исследовательского института. Задача была комплексная: найти подходящий по всем параметрам участок, сформировать линейку продуктовых предложений, создать экономическую модель парка. Технологии не поменялись за 70 лет - анализ конкурентов, составление требований к участку, структурирование целевой аудитории, учет сезонности и т.д. Вот тут можно подробно почитать, что и как считали.
/3 года борьбы. Хотя на открытии Диснейлэнда был весь Голливуд (вплоть до Марлен Дитрих), а комментировал телетрансляцию будущий президент Рональд Рейган, скорость строительства (1 год) давала о себе знать. Что-то было не достроено, туалетов не хватало и т.д. В общем, нормальный такой запуск большого проекта) Спустя 3 года Диснейлэнд давал корпорации 21% выручки, телетрансляции давали 28%, мультфильмы - 38%.
/Возле трассы и посреди будущей застройки. Конкретный участок территории был выбран по причинам доступности (мимо проходит большое шоссе) и по причине прогнозного роста населения вокруг. Дисней предполагал, что посещать парк будут жители прилегающих территорий, однако уже в 1957 году 40% посетителей были не из Калифорнии.
/Око видит, а денег нет. Первый Диснейлэнд был настолько необычной идеей, что денег на нее удалось получить в обрез. И хотя потом все окупилось, важное было упущено - территории вокруг самого парка. Их Дисней уже не смог купить, так что все дополнительные доходы от отелей, ресторанов и всего остального уплывали мимо носа. Во-многом это определило невероятные масштабы второго Диснейлэнда. Там купили все, что могло давать доход от будущего парка.
/Койки вместо апельсинов. Диснейленд построили посреди апельсиновых рощ. Правда, за первые 11 лет работы парка с\х использование сократилось в два раза, а вот территории под отелями выросли в 6 раз, к 1990 еще в 3 раза. Сезонность была на первых порах серьезная - в низкие периоды падала до 40% от пиковых. Помог конгресс-зал, построенный городом. За аудиторию объекты не конкурировали, зато продлевался сезон туристический в целом.
/Высота и вывески. Изначально парк был против каких-либо высотных зданий вокруг своей территории - чтобы не мешать посетителям, а заодно, чтобы главный дворец было максимально видно снаружи. Максимум был 10 метров. Но через 9 лет после открытия пришлось отступить и высотность вокруг парка повысили до 22 метров - в угоду отельному бизнесу. С вывесками на дорогах тоже начали борьбу и потихоньку привели всех в чувство в плане размера и яркости.
/Конференции и дети. Неожиданную синергию дал отель в самом парке. В 1972 году к нему пристроили конференц-зал и оказалось, что это отличная история. Взрослые брали детей с собой, оставались на подольше, а пока совещались - дети катались на каруселях.
Продолжение следует...
#диснейлэнд
30.03.202508:04
Жить над складом
Сегодня в честь выходного - рассказ про нетривиальный жанр недвижимости из Нидерландов - жилье+склад (aka сторожка 2.0).
/Как это выглядит. Например, вот так. К производственно-складскому блоку на 1000 квм приклеивается жилая единица на 130 квм со всеми удобствами и террасой. Так как до основного жилого ядра недалеко, то инфраструктура проблемой не является. В данном проекте из 13 промпомещений 6 - с жильем. В приморском Эймёйдене - 9 блоков 100/100 квм из жилья и промпомещений. Отмечу, что помещения не предполагается использовать как гаражи, машиноместа выделены на территории перед комплексом. Построено это в 2021 году.
/Где такое бывает. Нашла я подобное в небольших городках Нидерландов, где промзона мягко перемешивается с жилой. Получаются вот такие объекты - 500 квм склада/производства, а снаружи приклеен еще жилой дом на 230 квм.
/И офис в придачу. К этому же жанру отнесу объекты "три в одном" - производственно-складской корпус, при нем офисный блок и дальше - жилой объект. Вот тут один довольно старый, но встречаются и поновее.
/Жилье над мастерскими. Все эти жанры немного напоминают доиндустриальную концепцию жилье+мастерская/магазин. Вот - во французском Виллербане тоже решили не переводить бывшую промку в жилье, а построили жилые объемы прямо поверх цеховых помещений.
P.S. Вообще я нашла еще жанр "жилой дом пристроенный к гипермаркету", но это уже другая история, расскажу в следующий раз.
#промка #жилье
Сегодня в честь выходного - рассказ про нетривиальный жанр недвижимости из Нидерландов - жилье+склад (aka сторожка 2.0).
/Как это выглядит. Например, вот так. К производственно-складскому блоку на 1000 квм приклеивается жилая единица на 130 квм со всеми удобствами и террасой. Так как до основного жилого ядра недалеко, то инфраструктура проблемой не является. В данном проекте из 13 промпомещений 6 - с жильем. В приморском Эймёйдене - 9 блоков 100/100 квм из жилья и промпомещений. Отмечу, что помещения не предполагается использовать как гаражи, машиноместа выделены на территории перед комплексом. Построено это в 2021 году.
/Где такое бывает. Нашла я подобное в небольших городках Нидерландов, где промзона мягко перемешивается с жилой. Получаются вот такие объекты - 500 квм склада/производства, а снаружи приклеен еще жилой дом на 230 квм.
/И офис в придачу. К этому же жанру отнесу объекты "три в одном" - производственно-складской корпус, при нем офисный блок и дальше - жилой объект. Вот тут один довольно старый, но встречаются и поновее.
/Жилье над мастерскими. Все эти жанры немного напоминают доиндустриальную концепцию жилье+мастерская/магазин. Вот - во французском Виллербане тоже решили не переводить бывшую промку в жилье, а построили жилые объемы прямо поверх цеховых помещений.
P.S. Вообще я нашла еще жанр "жилой дом пристроенный к гипермаркету", но это уже другая история, расскажу в следующий раз.
#промка #жилье
07.02.202505:38
Общага не общага
Год назад я с одни девелопером из Сибири долго обсуждала перспективность студенческого жилья. Это которое не общежитие, а качественная альтернатива "двушке в хрущевке". В США этот жанр является весьма популярным и в полную силу растет. Кроме США этот жанр встречается много где еще - от Европы до Ю-В Азии. Расскажу про него на примере одного из крупнейших держателей и строителей таких объектов - Landmark properties.
/Вне кампуса. Одна из главных характеристик таких проектов - они близко к университетам, но не в границах кампусов. При этом они обычно маркированы ближайшим университетом как жилье "при таком-то ВУЗе" (например - при университете Колорадо).
/От Вашингтона до самых до окраин. У компании я насчитала более 100 объектов по всей стране. Фактически есть линейки объектов - побогаче, попроще. Сконцентрированы объекты в наиболее "студенческих" городах. Она и строит сама и берет в управление чужие. В общем - мощно ребята работают.
/От одного до шести. Чем эти объекты отличаются от общежитий - тут есть квартиры. Правда спален в этих квартирах может быть до 6 штук. И тем не менее - у вас свой свой санузел (бывает один на две спальни), иногда даже небольшая гардеробная. В такой квази-квартире общая кухня и гостиная, а иногда и балкон.
/Большие и очень большие дома. По размеру эти студенческие домики - не кот начихал. В среднем - это 230 квартир и около 700 коек. Хотя бывают и довольно камерные - на 50 квартир и даже меньше. В пределе я нашла на 884 квартиры. В плане коек - аналогично. Бывают довольно маленькие (тут - всего 150), но есть и гиганты - в Сиэттле отгрохали на 1500 человек.
/Что кроме квартиры? Типовой набор благ в таком студенческом жилье - тихие комнаты для учебы (групповой и индивидуальной), фитнес, компьютерный зал с принтером, зона для гриля, бассейн, игровая зона, лаунж, локеры, баскетбольная площадка, минимаркет, кинозал.
/Как это работает? Собственно говоря, это по сути арендный дом, но вот с такими специфическими квартирами и встроенными благами. Снять квартиру могут не только студенты, хотя они создают основной спрос, естественно.
/Какой смысл для студентов жить тут? На моем личном опыте - это дешевле, чем в кампусе (привет дорогущим квартирам в MIT-е) и близко к кампусу. Хотя есть и минусы в виде в довольного буйного студенческого контингента. Я в итоге все равно снимала мансарду в частном доме на другом конце Кэмбриджа, хехе.
/Огромная отрасль. Вообще таких объектов в США довольно много. Каждый год дают даже премию за лучший студенческий жилой проект внутри и за пределами кампуса.
/Рыночная инфраструктура. Кроме самих игроков, все остальные действующие лица тоже присутствуют - от консультантов и брокеров типа CBRE до инвестфондов и больших серьезных товарищей уровня Blackstone.
Еще несколько компаний, которые строят/управляют студенческим жильем вне кампусов в США: Сore Spaces, Greystar (у них кстати есть сетевые проекты такого жилья в Европе), Cardinal Group, Scion Group, Parallel.
В общем, хозяйке на заметку, как говорится...
#жилье
Год назад я с одни девелопером из Сибири долго обсуждала перспективность студенческого жилья. Это которое не общежитие, а качественная альтернатива "двушке в хрущевке". В США этот жанр является весьма популярным и в полную силу растет. Кроме США этот жанр встречается много где еще - от Европы до Ю-В Азии. Расскажу про него на примере одного из крупнейших держателей и строителей таких объектов - Landmark properties.
/Вне кампуса. Одна из главных характеристик таких проектов - они близко к университетам, но не в границах кампусов. При этом они обычно маркированы ближайшим университетом как жилье "при таком-то ВУЗе" (например - при университете Колорадо).
/От Вашингтона до самых до окраин. У компании я насчитала более 100 объектов по всей стране. Фактически есть линейки объектов - побогаче, попроще. Сконцентрированы объекты в наиболее "студенческих" городах. Она и строит сама и берет в управление чужие. В общем - мощно ребята работают.
/От одного до шести. Чем эти объекты отличаются от общежитий - тут есть квартиры. Правда спален в этих квартирах может быть до 6 штук. И тем не менее - у вас свой свой санузел (бывает один на две спальни), иногда даже небольшая гардеробная. В такой квази-квартире общая кухня и гостиная, а иногда и балкон.
/Большие и очень большие дома. По размеру эти студенческие домики - не кот начихал. В среднем - это 230 квартир и около 700 коек. Хотя бывают и довольно камерные - на 50 квартир и даже меньше. В пределе я нашла на 884 квартиры. В плане коек - аналогично. Бывают довольно маленькие (тут - всего 150), но есть и гиганты - в Сиэттле отгрохали на 1500 человек.
/Что кроме квартиры? Типовой набор благ в таком студенческом жилье - тихие комнаты для учебы (групповой и индивидуальной), фитнес, компьютерный зал с принтером, зона для гриля, бассейн, игровая зона, лаунж, локеры, баскетбольная площадка, минимаркет, кинозал.
/Как это работает? Собственно говоря, это по сути арендный дом, но вот с такими специфическими квартирами и встроенными благами. Снять квартиру могут не только студенты, хотя они создают основной спрос, естественно.
/Какой смысл для студентов жить тут? На моем личном опыте - это дешевле, чем в кампусе (
/Огромная отрасль. Вообще таких объектов в США довольно много. Каждый год дают даже премию за лучший студенческий жилой проект внутри и за пределами кампуса.
/Рыночная инфраструктура. Кроме самих игроков, все остальные действующие лица тоже присутствуют - от консультантов и брокеров типа CBRE до инвестфондов и больших серьезных товарищей уровня Blackstone.
Еще несколько компаний, которые строят/управляют студенческим жильем вне кампусов в США: Сore Spaces, Greystar (у них кстати есть сетевые проекты такого жилья в Европе), Cardinal Group, Scion Group, Parallel.
В общем, хозяйке на заметку, как говорится...
#жилье
31.10.202411:14
Финмоделирование для архитекторов
Скажу честно, пока я придумала две лекции ПРО ЭТО (а еще и семинарские занятия), я мозг сломала. Но вроде все успешно проходит и все довольны (если вдруг вам надо - пишите в личку, хехе)
Но после первых двух лекций некоторые мои слушатели входят во вкус и просят "еще, но для простых смертных, без этих ваших дипломов CFA и т.д."
В общем, я попробовала посмотреть, где есть короткие курсы по финмоделированию для обычных людей от урбанистики/девелопмента. Скажу честно, я ни на одном из них не училась (и ни один из них мне не платил). Так что просто делюсь списком:
/Проектное финансирование при реализации инвестиционно-строительных проектов (МГСУ) - звучит зубодробительно, но по составу вполне приемлемо и по сроку - 2 месяца. Читают предподы профильных кафедр (управление, экономика строительства и т.д.)
/Финансовое моделирование девелоперских проектов (ВШЭ) - по описанию вроде бы тоже доступно для новичков. Это совсем быстро - 4 дня, но вроде много практики.
/Финансовое моделирование строительных проектов в Excel. Ничего не знаю про компанию, но по описанию через три дня вполне можно уйти с работающей моделью под ваши задачи. Не уверена, что вы до конца будете понимать "почему все так", но как минимум руками пощупать это все - тоже неплохо.
Оговорюсь, что курсов про финмоделирование в целом - бесконечное множество. Я тут пыталась найти что-то максимально близкое к нашей тематике и без необходимости идти на 2 года в магистратуру.
P.S. если вдруг вы знаете еще какие-то хорошие курсы - пишите в комментариях.
#пустьменянаучат
Скажу честно, пока я придумала две лекции ПРО ЭТО (а еще и семинарские занятия), я мозг сломала. Но вроде все успешно проходит и все довольны (если вдруг вам надо - пишите в личку, хехе)
Но после первых двух лекций некоторые мои слушатели входят во вкус и просят "еще, но для простых смертных, без этих ваших дипломов CFA и т.д."
В общем, я попробовала посмотреть, где есть короткие курсы по финмоделированию для обычных людей от урбанистики/девелопмента. Скажу честно, я ни на одном из них не училась (
/Проектное финансирование при реализации инвестиционно-строительных проектов (МГСУ) - звучит зубодробительно, но по составу вполне приемлемо и по сроку - 2 месяца. Читают предподы профильных кафедр (управление, экономика строительства и т.д.)
/Финансовое моделирование девелоперских проектов (ВШЭ) - по описанию вроде бы тоже доступно для новичков. Это совсем быстро - 4 дня, но вроде много практики.
/Финансовое моделирование строительных проектов в Excel. Ничего не знаю про компанию, но по описанию через три дня вполне можно уйти с работающей моделью под ваши задачи. Не уверена, что вы до конца будете понимать "почему все так", но как минимум руками пощупать это все - тоже неплохо.
Оговорюсь, что курсов про финмоделирование в целом - бесконечное множество. Я тут пыталась найти что-то максимально близкое к нашей тематике и без необходимости идти на 2 года в магистратуру.
P.S. если вдруг вы знаете еще какие-то хорошие курсы - пишите в комментариях.
#пустьменянаучат
12.04.202510:35
Уксус вместо Сохо
Стоит ли назвать свой проект "Уксусный"? Стоит ли участок площадью 0,5 га в центре города рубить на кусочки по 125 квм и продавать в розницу под 3-4 этажную застройку? Стоит, - отвечу вам не я, а новозеландский Окленд. У нас тут есть проект под названием "Уксусный переулок".
/Дрожжи и уксус. В начале 20 века на этой территории Окленда действительно производили уксус. Компания, правда, называется "дрожжевой" - Dominion Compressed Yeast Co. Ltd, но приправы производит до сих пор. В 2006 завод закрылся и началась другая история.
/Сохо не Сохо. Новый владелец решил строить тут "Soho Sqaure". Местные жители оказались не в восторге и проект заглох. Самым ярким эпизодом оказалось превращение котлована в бассейн и бетонный пляж при нем - так креативные силы района выражали негодование относительно Sohole)
/Супермаркет превращается в девелопера. После всех этих несчастий, участок перешел в 2011 году в руки ритейлера Progressive Enterprises. К слову сказать, это не просто там сеть магазинов, а второй по размерам ритейлер в стране. Вполне логично один из объектов на участке включает в себя как раз и их супермаркет, благо, что вокруг офисы и жилье.
/Сидр и уксус. С неймингом у ребят все шикарно. Один свой объект они назвали Сидр, а комплекс жилых домов - в честь созданного ими самими Уксусного переулка. Я бы сказала, что это просто внутренний проезд, нужный для зонирования и повышения цены земли, но обертка получилась яркая.
/Микро мастер-девелопмент. Вместо того, чтобы самостоятельно застраивать весь участок, товарищи нарубили его на крошечные куски (100-160 квм, ширина до 6 метров) и распродали разным девелоперам (вплоть до физлиц, которые просто решили построить для себя и под сдачу несколько квартир). Единственный лот остался у собственника - под здание с супермаркетом.
/Выставка архитектурных достижений. Вся территория бывшего завода была разбита на 31 лот. Все лоты раздали разным архитектурным бюро, общий концепт делали вот эти ребята. Получилось такое архитектурное ВДНХ в малом масштабе. Примеры зданий - Лот 13 (здание Сидр), Лот 4 (2 магазина + 4 квартиры), Лот 7 (20 квартир), Лот 28, Лот 26 и т.д.
/Перемешивание. С функциональным наполнением проекта тоже все хорошо. В основном здании - супермаркет, 9 магазинов/кафе, 3 этажа офисов и 5 этажей парковки. В жилые дома встраивается ритейл. Парковки либо подземные, либо на первом этаже.
/Память места. Кроме названия улицы и здания, промышленное прошлое протянули через дизайн и отделку фасадов и интерьеров - бетон, металл, дерево.
Вот тут - большое интервью с участниками проекта.
P.S. Я вот что-то не припомню среди отечественных ритейлеров тяги к девелопменту (в смысле не торговые центры строить) На ум приходит Мария Ра и ДНС.
#Мастердевелопмент #жилье
Стоит ли назвать свой проект "Уксусный"? Стоит ли участок площадью 0,5 га в центре города рубить на кусочки по 125 квм и продавать в розницу под 3-4 этажную застройку? Стоит, - отвечу вам не я, а новозеландский Окленд. У нас тут есть проект под названием "Уксусный переулок".
/Дрожжи и уксус. В начале 20 века на этой территории Окленда действительно производили уксус. Компания, правда, называется "дрожжевой" - Dominion Compressed Yeast Co. Ltd, но приправы производит до сих пор. В 2006 завод закрылся и началась другая история.
/Сохо не Сохо. Новый владелец решил строить тут "Soho Sqaure". Местные жители оказались не в восторге и проект заглох. Самым ярким эпизодом оказалось превращение котлована в бассейн и бетонный пляж при нем - так креативные силы района выражали негодование относительно Sohole)
/Супермаркет превращается в девелопера. После всех этих несчастий, участок перешел в 2011 году в руки ритейлера Progressive Enterprises. К слову сказать, это не просто там сеть магазинов, а второй по размерам ритейлер в стране. Вполне логично один из объектов на участке включает в себя как раз и их супермаркет, благо, что вокруг офисы и жилье.
/Сидр и уксус. С неймингом у ребят все шикарно. Один свой объект они назвали Сидр, а комплекс жилых домов - в честь созданного ими самими Уксусного переулка. Я бы сказала, что это просто внутренний проезд, нужный для зонирования и повышения цены земли, но обертка получилась яркая.
/Микро мастер-девелопмент. Вместо того, чтобы самостоятельно застраивать весь участок, товарищи нарубили его на крошечные куски (100-160 квм, ширина до 6 метров) и распродали разным девелоперам (вплоть до физлиц, которые просто решили построить для себя и под сдачу несколько квартир). Единственный лот остался у собственника - под здание с супермаркетом.
/Выставка архитектурных достижений. Вся территория бывшего завода была разбита на 31 лот. Все лоты раздали разным архитектурным бюро, общий концепт делали вот эти ребята. Получилось такое архитектурное ВДНХ в малом масштабе. Примеры зданий - Лот 13 (здание Сидр), Лот 4 (2 магазина + 4 квартиры), Лот 7 (20 квартир), Лот 28, Лот 26 и т.д.
/Перемешивание. С функциональным наполнением проекта тоже все хорошо. В основном здании - супермаркет, 9 магазинов/кафе, 3 этажа офисов и 5 этажей парковки. В жилые дома встраивается ритейл. Парковки либо подземные, либо на первом этаже.
/Память места. Кроме названия улицы и здания, промышленное прошлое протянули через дизайн и отделку фасадов и интерьеров - бетон, металл, дерево.
Вот тут - большое интервью с участниками проекта.
P.S. Я вот что-то не припомню среди отечественных ритейлеров тяги к девелопменту (в смысле не торговые центры строить) На ум приходит Мария Ра и ДНС.
#Мастердевелопмент #жилье
17.03.202509:39
Все подряд в Ванкувере
Продолжаю собирать по миру кейсы многоэтажных промышленных зданий. Сегодня - свежий кейс из Канады. Называется Marine Landing.
/Какого это размера? Всего тут 242 юнита под продажу. Общая площадь - 31 тыс квм. Можно купить от 55 квм до 3 тыс квм. Офисы продаются начиная с $9600/квм, промка - $7400/квм (цены в канадских долларах)
/Из чего состоит? 1этаж (там еще и мезонин внутри) - просто легкая промка, 2 этаж - urban industrial, 3-4 этаж - это "flex industrial", верхние два этажа - офисы. Помещения идут снизу вверх, сокращаясь по площади, высоте потолка и гибкости в плане расширения. Очень понравился подход "test-fit" - что-то вроде отрисованной меблировки при продаже жилья. Под некоторые функции расписали площади, что куда можно поставить.
/Что кроме площадей? На крыше - большое патио с площадками для шашлыка, еще есть конференц-зал, фитнес, площадка для выгула собак, зоны для отдыха, общая кухня (для офисов), велопарковка, веломойка и мастерская для велосипедов. Рампы наверх нет, но зато много лифтов. На парковке (подземной) - 50 мм для грузовиков, 400 стандартных мест и 46 для электромобилей.
/За чей счет банкет? Проект целиком коммерческий, реализуют его две компании. Одна - Wesbuild, девелоперское подразделение корпорации Persis (ритейл, фарма и т.д.). Второй партнер - чистый инвестфонд в недвижку KingSett Capital.
/Какой спрос? На текущий момент из 102 помещений в первом корпусе осталось 3 свободных. Во втором еще не достроенном - к концу 2024 была продана треть помещений. Так что кажется, товарищи, угадали со спросом. Помещения предлагают только в продажу.
/Зонирование решает вопрос. Участок был изначально под легко-промышленное использование. Но собственники поменяли вид использования на прекрасный I-2 (расскажу про этот сюжет в Ванкувере отдельно), и тут же появилась возможность надстроить, например, 2 этажа офисов. Описание зоны - отличное в плане вариантов арендаторов. Тут можно и детский центр, и пекарню, и текстильное производство и ветклинику и кучу всего разного.
#промка
Продолжаю собирать по миру кейсы многоэтажных промышленных зданий. Сегодня - свежий кейс из Канады. Называется Marine Landing.
/Какого это размера? Всего тут 242 юнита под продажу. Общая площадь - 31 тыс квм. Можно купить от 55 квм до 3 тыс квм. Офисы продаются начиная с $9600/квм, промка - $7400/квм (цены в канадских долларах)
/Из чего состоит? 1этаж (там еще и мезонин внутри) - просто легкая промка, 2 этаж - urban industrial, 3-4 этаж - это "flex industrial", верхние два этажа - офисы. Помещения идут снизу вверх, сокращаясь по площади, высоте потолка и гибкости в плане расширения. Очень понравился подход "test-fit" - что-то вроде отрисованной меблировки при продаже жилья. Под некоторые функции расписали площади, что куда можно поставить.
/Что кроме площадей? На крыше - большое патио с площадками для шашлыка, еще есть конференц-зал, фитнес, площадка для выгула собак, зоны для отдыха, общая кухня (для офисов), велопарковка, веломойка и мастерская для велосипедов. Рампы наверх нет, но зато много лифтов. На парковке (подземной) - 50 мм для грузовиков, 400 стандартных мест и 46 для электромобилей.
/За чей счет банкет? Проект целиком коммерческий, реализуют его две компании. Одна - Wesbuild, девелоперское подразделение корпорации Persis (ритейл, фарма и т.д.). Второй партнер - чистый инвестфонд в недвижку KingSett Capital.
/Какой спрос? На текущий момент из 102 помещений в первом корпусе осталось 3 свободных. Во втором еще не достроенном - к концу 2024 была продана треть помещений. Так что кажется, товарищи, угадали со спросом. Помещения предлагают только в продажу.
/Зонирование решает вопрос. Участок был изначально под легко-промышленное использование. Но собственники поменяли вид использования на прекрасный I-2 (расскажу про этот сюжет в Ванкувере отдельно), и тут же появилась возможность надстроить, например, 2 этажа офисов. Описание зоны - отличное в плане вариантов арендаторов. Тут можно и детский центр, и пекарню, и текстильное производство и ветклинику и кучу всего разного.
#промка
04.02.202516:10
Квартальная затея Буэнос-Айреса
Мне в принципе нравится затея экономического (и даже фискального) зонирования в городах, один сюжет с BID-ами чего стоит (хотя он скорее про квази-налоги). А вот в Буэнос-Айресе обнаружилась интересная затея с профильными кварталами.
/Сначала пять, потом шесть, теперь три. Программу запустили в 2008 году, первый квартал - технологический открыли в 2009, постепенно он оброс еще четырьмя - аудиовизуальным, художественным и дизайнерским и спортивным, в 2021 - создали винный квартал. До нынешнего момента дожили только три - технологический, аудиовизуально-художественный и дизайнерский.
/В чем суть "квартала"? На определенной территории в городе предоставляются налоговые льготы (либо отмена, либо налоговые каникулы - налог на выручку и на недвижимость, гербовые сборы и т.д.) компаниям, которые представляют профильные отрасли и размещаются на этой территории. Также им предоставляются кредиты на специальных условиях в муниципальном банке. В винном квартале система льгот была другой - там часть вложенных инвестиций в границах квартала возвращали как налоговый вычет.
/Зачем они это делали? В основном, чтобы перенаправить экономические силы на отстающий юг города. Основная территория кварталов располагается именно на юге. Площадь такого квартала - в районе 300-400 га.
/Как выбирали отрасли? Критериев было несколько - пригодные для развития в городской среде, с минимальной экологической нагрузкой, емкие по количеству рабочих мест, с экспортным потенциалом.
/Самый успешный квартал. По итогам 16 лет город считает таковым Технологический. Он продлил статус квартала в 2020 году и запустил дополнительную программу - Beneficiatech. Суть в том, что для сотрудников компаний-резидентов предлагаются всякие курсы повышения квалификации и возможности обучения по профилю на более выгодных условиях, чем другим. В общем, работать в компании из квартала должно быть приятно и выгодно. Поверх этого - в квартал довели автобус и метро, благоустроили, велодорожки сделали. В 2021 году в квартале существовало 306 профильных компаний, построили или переоборудовали 300 тыс офисов. Здесь же построили новое здание мэрии по проекту Нормана Фостера.
/Два квартала отменили. За прошедшее время городу пришло закрыть юношеский квартал и винный (нет, это не один и тот же). Оба сильно мешали местным жителям и по их мнению ухудшали привычную жизнь. Город спорить не стал.
/Не только компании. У каждого квартала есть академические партнеры - профильный вузы и институты. Они тоже пользуются льготами, если размещают филиалы или подразделения на территории квартала.
/Сколько город потерял на налогах? Основная потеря - налог на выручку. Вот в нем потери за 2023 год составили 1%. В качестве плюсов - рост других налогов от этих же компаний, повышение экономической активности в кварталах - кафе, рестораны и т.д. Немаловажная история - повышение безопасности. В общем, город считает, что он скорее выиграл.
В 2024 году ребята сделали самоанализ - что получилось, а что не очень.
#зонирование
Мне в принципе нравится затея экономического (и даже фискального) зонирования в городах, один сюжет с BID-ами чего стоит (хотя он скорее про квази-налоги). А вот в Буэнос-Айресе обнаружилась интересная затея с профильными кварталами.
/Сначала пять, потом шесть, теперь три. Программу запустили в 2008 году, первый квартал - технологический открыли в 2009, постепенно он оброс еще четырьмя - аудиовизуальным, художественным и дизайнерским и спортивным, в 2021 - создали винный квартал. До нынешнего момента дожили только три - технологический, аудиовизуально-художественный и дизайнерский.
/В чем суть "квартала"? На определенной территории в городе предоставляются налоговые льготы (либо отмена, либо налоговые каникулы - налог на выручку и на недвижимость, гербовые сборы и т.д.) компаниям, которые представляют профильные отрасли и размещаются на этой территории. Также им предоставляются кредиты на специальных условиях в муниципальном банке. В винном квартале система льгот была другой - там часть вложенных инвестиций в границах квартала возвращали как налоговый вычет.
/Зачем они это делали? В основном, чтобы перенаправить экономические силы на отстающий юг города. Основная территория кварталов располагается именно на юге. Площадь такого квартала - в районе 300-400 га.
/Как выбирали отрасли? Критериев было несколько - пригодные для развития в городской среде, с минимальной экологической нагрузкой, емкие по количеству рабочих мест, с экспортным потенциалом.
/Самый успешный квартал. По итогам 16 лет город считает таковым Технологический. Он продлил статус квартала в 2020 году и запустил дополнительную программу - Beneficiatech. Суть в том, что для сотрудников компаний-резидентов предлагаются всякие курсы повышения квалификации и возможности обучения по профилю на более выгодных условиях, чем другим. В общем, работать в компании из квартала должно быть приятно и выгодно. Поверх этого - в квартал довели автобус и метро, благоустроили, велодорожки сделали. В 2021 году в квартале существовало 306 профильных компаний, построили или переоборудовали 300 тыс офисов. Здесь же построили новое здание мэрии по проекту Нормана Фостера.
/Два квартала отменили. За прошедшее время городу пришло закрыть юношеский квартал и винный (нет, это не один и тот же). Оба сильно мешали местным жителям и по их мнению ухудшали привычную жизнь. Город спорить не стал.
/Не только компании. У каждого квартала есть академические партнеры - профильный вузы и институты. Они тоже пользуются льготами, если размещают филиалы или подразделения на территории квартала.
/Сколько город потерял на налогах? Основная потеря - налог на выручку. Вот в нем потери за 2023 год составили 1%. В качестве плюсов - рост других налогов от этих же компаний, повышение экономической активности в кварталах - кафе, рестораны и т.д. Немаловажная история - повышение безопасности. В общем, город считает, что он скорее выиграл.
В 2024 году ребята сделали самоанализ - что получилось, а что не очень.
#зонирование
09.04.202507:12
Вот так идёшь на работу, а улица тебе говорит: "Помни, помни про Владивосток! Почти год не была в городе, ай-ай-ай"
12.03.202516:34
10 тысяч человек
это население города Кемь (на фото).
А еще - количество подписчиков у этого канала.
Спасибо вам за ваше время и интерес! Очень постараюсь, чтобы и дальше было не скучно и полезно.
Пойду читать, чего там теперь делать надо с реестрами и всякими заявлениями.
это население города Кемь (на фото).
А еще - количество подписчиков у этого канала.
Спасибо вам за ваше время и интерес! Очень постараюсь, чтобы и дальше было не скучно и полезно.
Пойду читать, чего там теперь делать надо с реестрами и всякими заявлениями.
27.01.202504:12
Прачечные в МКД
На просторах мирового девелопмента столкнулась с новой для себя штукой - общая прачечная в жилом доме (не в общежитии). Не знаю, бывает ли такое в нашей стране (и вообще пытаюсь на себя примерить - одно дело пойти постирать вещи в городскую прачечную, где есть ощущение анонимности, а тут....)
Пока получается вот так.
/Латиноамериканский сюжет. Нашла такой как минимум в Уругвае, причем в домах не самых дешевых и плохих - как минимум с виду. Вот - например, у лидера тамошнего девелопмента Kopel Sánchez. И ладно бы это были дома с крошечными квартирами, я бы это поняла. Но нет - квартиры до 100 квм. Размещают прачечные не на уровне улицы, а на втором этаже или на последнем - то есть это уже инфраструктура именно под жильцов.
/Бронь через приложение. Судя по рекламным проспектам - прачечная бронируется. При этом стиралка закладывается и внутри квартиры (даже самой крошечной) и в прачечной.
/Не коливинги. Подчеркну, что явление сие вполне очевидно в жанре общежития, коливинга, далее - везде. Таких примеров много - от ллндонского Canary Wharf до сингапурских апартов. А в найденных примерах стиралка есть и в квартирах и в общей зоне.
/Американская постирочная. В США прачечная - в принципе типовой стрит-ритейл наравне с дрогери и мини-маркетами. В МКД я встречала общую прачечную внизу (или на этаже), либо уже поквартирно. Варианты "постираю часть у себя дома, а часть - отнесу в общую прачечную" пока не нашлись.
В общем, пока какая-то неясная вещь для меня.
Если читатели поделятся опытом разных стран - как оно где устроено и есть ли какие-то комбинированные версии - будет здорово. Про российские кейсы тоже очень интересно услышать.
P.S. Обязательно прочитайте комментарии - там много интересных сюжетов со всего мира собралось.
#жилье
На просторах мирового девелопмента столкнулась с новой для себя штукой - общая прачечная в жилом доме (не в общежитии). Не знаю, бывает ли такое в нашей стране (и вообще пытаюсь на себя примерить - одно дело пойти постирать вещи в городскую прачечную, где есть ощущение анонимности, а тут....)
Пока получается вот так.
/Латиноамериканский сюжет. Нашла такой как минимум в Уругвае, причем в домах не самых дешевых и плохих - как минимум с виду. Вот - например, у лидера тамошнего девелопмента Kopel Sánchez. И ладно бы это были дома с крошечными квартирами, я бы это поняла. Но нет - квартиры до 100 квм. Размещают прачечные не на уровне улицы, а на втором этаже или на последнем - то есть это уже инфраструктура именно под жильцов.
/Бронь через приложение. Судя по рекламным проспектам - прачечная бронируется. При этом стиралка закладывается и внутри квартиры (даже самой крошечной) и в прачечной.
/Не коливинги. Подчеркну, что явление сие вполне очевидно в жанре общежития, коливинга, далее - везде. Таких примеров много - от ллндонского Canary Wharf до сингапурских апартов. А в найденных примерах стиралка есть и в квартирах и в общей зоне.
/Американская постирочная. В США прачечная - в принципе типовой стрит-ритейл наравне с дрогери и мини-маркетами. В МКД я встречала общую прачечную внизу (или на этаже), либо уже поквартирно. Варианты "постираю часть у себя дома, а часть - отнесу в общую прачечную" пока не нашлись.
В общем, пока какая-то неясная вещь для меня.
Если читатели поделятся опытом разных стран - как оно где устроено и есть ли какие-то комбинированные версии - будет здорово. Про российские кейсы тоже очень интересно услышать.
P.S. Обязательно прочитайте комментарии - там много интересных сюжетов со всего мира собралось.
#жилье
显示 1 - 14 共 14
登录以解锁更多功能。