Артем Цогоев | Недвижимость
24.04.202514:41
☝️А это тот самый особнячок до реконструкции!
24.04.202508:06
🔍 СДЭК изучил предпочтения россиян при доставке интернет-заказов и выяснил, что подавляющее большинство (88%) предпочитают забирать покупки из пунктов выдачи заказов самостоятельно.
🛒 Судя по данным от СДЭК покупки в интернете стали частью жизни: 36% заказывают онлайн 2–3 раза в месяц, а еще 21% делают это еженедельно. В топе популярных категорий — товары для дома и интерьера (57%), одежда и обувь (49%), косметика и средства гигиены (37%). Гаджеты и техника составляют 30% онлайн-заказов, а товары для ремонта — 26%.
🧯 Самыми непопулярными стали табачная продукция и электронные сигареты — их покупают всего 3% респондентов. Теперь стало чуть более понятно распространение физических точек продажи табачной продукции — её потребители предпочитают покупать лично....
💼 ПВЗ популярны благодаря трем ключевым факторам: доступность точек (65% опрошенных), гибкость графика получения (53%) и возможность проверить заказ на месте (47%). Особенно востребована возможность примерки одежды и обуви — это отметили почти половина участников опроса.
📦 Постаматы (кстати, тоже интересный формат арендаторов) заняли второе место с 22% пользователей. Главные преимущества — отсутствие очередей (70%), удобное расположение (64%) и круглосуточный доступ (53%). Четверть респондентов отметили комфорт от отсутствия необходимости общаться с людьми.
🚪 Бесконтактная доставка до двери оказалась наименее популярной — ее выбирают только 5% россиян. Основные причины: экономия времени (59%), избегание социального взаимодействия (47%) и конфиденциальность (30%).
❓Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Высокий процент предпочитающих личное посещение ПВЗ говорит об устойчивости этого формата в долгосрочной перспективе. Россияне уже сформировали привычку забирать покупки из пунктов выдачи, а это значит, что такой формат торговых точек имеет прочные позиции на рынке. Особенно важно отметить растущую потребность в примерке одежды и обуви, что указывает на вероятное расширение площадей действующих ПВЗ в будущем...
👍 Инвестирую в ГАБ с ПВЗ!
🔥 ПВЗ ненадежные арендаторы
👀 Не моя тема...
🛒 Судя по данным от СДЭК покупки в интернете стали частью жизни: 36% заказывают онлайн 2–3 раза в месяц, а еще 21% делают это еженедельно. В топе популярных категорий — товары для дома и интерьера (57%), одежда и обувь (49%), косметика и средства гигиены (37%). Гаджеты и техника составляют 30% онлайн-заказов, а товары для ремонта — 26%.
🧯 Самыми непопулярными стали табачная продукция и электронные сигареты — их покупают всего 3% респондентов. Теперь стало чуть более понятно распространение физических точек продажи табачной продукции — её потребители предпочитают покупать лично....
💼 ПВЗ популярны благодаря трем ключевым факторам: доступность точек (65% опрошенных), гибкость графика получения (53%) и возможность проверить заказ на месте (47%). Особенно востребована возможность примерки одежды и обуви — это отметили почти половина участников опроса.
📦 Постаматы (кстати, тоже интересный формат арендаторов) заняли второе место с 22% пользователей. Главные преимущества — отсутствие очередей (70%), удобное расположение (64%) и круглосуточный доступ (53%). Четверть респондентов отметили комфорт от отсутствия необходимости общаться с людьми.
🚪 Бесконтактная доставка до двери оказалась наименее популярной — ее выбирают только 5% россиян. Основные причины: экономия времени (59%), избегание социального взаимодействия (47%) и конфиденциальность (30%).
❓Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Высокий процент предпочитающих личное посещение ПВЗ говорит об устойчивости этого формата в долгосрочной перспективе. Россияне уже сформировали привычку забирать покупки из пунктов выдачи, а это значит, что такой формат торговых точек имеет прочные позиции на рынке. Особенно важно отметить растущую потребность в примерке одежды и обуви, что указывает на вероятное расширение площадей действующих ПВЗ в будущем...
👍 Инвестирую в ГАБ с ПВЗ!
🔥 ПВЗ ненадежные арендаторы
👀 Не моя тема...
23.04.202512:06
🛏 Апарт-отели последние годы стали одним из самых обсуждаемых инвестиционных инструментов на рынке недвижимости. Но почему они могут принести разочарование инвесторам? Что может пойти не так? Где могут быть проблемы?
🏙 Локация, локация и локация. Неудачное расположение объекта может стать и причиной неудачных инвестиций. Даже роскошный апарт-отель с первоклассным управлением не принесёт ожидаемую доходность, если он находится в неподходящем месте. Критичны транспортная доступность, близость к деловым центрам или туристическим объектам.
🛠 Управление и проектные просчёты. Эффективность апарт-отеля зависит от качества управления и отсутствия проектных ошибок. Неудобные планировки, плохая звукоизоляция, проблемы с инженерией — дефекты, которые невозможно или крайне дорого исправить после завершения строительства.
🥊 Двойная конкуренция. Возможна ситуация, при которой номера в гостинице будут сдаваться в обход УК по сниженным ценам, что приведёт к ценовой конкуренции из-за расщепления контроля над номерным фондом.
💸 Инфляция расходов. Рост RevPAR выглядит впечатляюще, но если затраты на содержание, коммуналку и персонал могут расти теми же темпами, а чистая доходность не увеличивается или даже падает.
🌞 Сезонность спроса. Городские апарт-отели менее подвержены сезонным колебаниям, но для загородных рекреационных объектов сезонность критична — загрузка может варьироваться от 90-100% в высокий сезон до 15-20% в низкий.
Перед вложением в апарт-отели инвесторам желательно тщательно оценивать локацию, опыт УК, конкурентную среду, проектные решения и бизнес-модель отеля.
👍 Спасибо, Кэп.
🔥 Анализ спасёт инвестиции!
👀 Столько рисков....
🏙 Локация, локация и локация. Неудачное расположение объекта может стать и причиной неудачных инвестиций. Даже роскошный апарт-отель с первоклассным управлением не принесёт ожидаемую доходность, если он находится в неподходящем месте. Критичны транспортная доступность, близость к деловым центрам или туристическим объектам.
🛠 Управление и проектные просчёты. Эффективность апарт-отеля зависит от качества управления и отсутствия проектных ошибок. Неудобные планировки, плохая звукоизоляция, проблемы с инженерией — дефекты, которые невозможно или крайне дорого исправить после завершения строительства.
🥊 Двойная конкуренция. Возможна ситуация, при которой номера в гостинице будут сдаваться в обход УК по сниженным ценам, что приведёт к ценовой конкуренции из-за расщепления контроля над номерным фондом.
💸 Инфляция расходов. Рост RevPAR выглядит впечатляюще, но если затраты на содержание, коммуналку и персонал могут расти теми же темпами, а чистая доходность не увеличивается или даже падает.
🌞 Сезонность спроса. Городские апарт-отели менее подвержены сезонным колебаниям, но для загородных рекреационных объектов сезонность критична — загрузка может варьироваться от 90-100% в высокий сезон до 15-20% в низкий.
Перед вложением в апарт-отели инвесторам желательно тщательно оценивать локацию, опыт УК, конкурентную среду, проектные решения и бизнес-модель отеля.
👍 Спасибо, Кэп.
🔥 Анализ спасёт инвестиции!
👀 Столько рисков....
21.04.202512:03
🏗 Застройщик «Консоль» анонсировал старт продаж своего первого московского проекта, жилого комплекса A22 по адресу: Москва, Автозаводская, 22 (ЮАО, Даниловский район). Разрешение на строительство уже получено.
📌 Место: в 100 м от съезда на ТТК и Симоновской набережной. Рядом конкуренты - готовый ЖК Forst от Forma, строящиеся апартаменты Insider от РКС, а через "дорогу" - ЗИЛАРТ от ЛСР. В общем, проект находится в тесном окружении конкурентов, а цены у него...
⭕️ Другое окружение: рядом находятся крупные проекты редевелопмента ЗИЛа, что создает качественную новую среду. Транспортная доступность ок: до метро пешком, до Кремля - 7 км, до Садового кольца - 3,5 км. За 10 минут на автомобиле можно добраться до парка развлечений «Остров Мечты».
💵📐 Цены и планировки:
☪️: от ₽15,4 млн за 28,7 м² (₽537 т./м²)
1️⃣-к.: от ₽17,3 млн за 37,1 м² (₽466 т./м²)
2️⃣-к.: от ₽25,5 млн за 49,6 м² (₽514 т./м²)
3️⃣-к.: от ₽43,7 млн за 81,6 м² (₽535 т./м²)
🏢 Проект: комплекс из двух башен высотой 35 и 43 этажа с панорамным остеклением, соединенных одноэтажным стилобатом. Всего 907 квартир (студии - 113 шт., 1-комн. - 528 шт., 2-комн. - 185 шт., 3-комн. - 81 шт.) и 236 машиномест в двухуровневом подземном паркинге. Потолки в квартирах - 3,2 м, в пентхаусах - до 6,55 м.
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.
👍 Беру на всю котлету
🔥 Опять оверпрайс
👀 Вижу инвест
📌 Место: в 100 м от съезда на ТТК и Симоновской набережной. Рядом конкуренты - готовый ЖК Forst от Forma, строящиеся апартаменты Insider от РКС, а через "дорогу" - ЗИЛАРТ от ЛСР. В общем, проект находится в тесном окружении конкурентов, а цены у него...
⭕️ Другое окружение: рядом находятся крупные проекты редевелопмента ЗИЛа, что создает качественную новую среду. Транспортная доступность ок: до метро пешком, до Кремля - 7 км, до Садового кольца - 3,5 км. За 10 минут на автомобиле можно добраться до парка развлечений «Остров Мечты».
💵📐 Цены и планировки:
☪️: от ₽15,4 млн за 28,7 м² (₽537 т./м²)
1️⃣-к.: от ₽17,3 млн за 37,1 м² (₽466 т./м²)
2️⃣-к.: от ₽25,5 млн за 49,6 м² (₽514 т./м²)
3️⃣-к.: от ₽43,7 млн за 81,6 м² (₽535 т./м²)
🏢 Проект: комплекс из двух башен высотой 35 и 43 этажа с панорамным остеклением, соединенных одноэтажным стилобатом. Всего 907 квартир (студии - 113 шт., 1-комн. - 528 шт., 2-комн. - 185 шт., 3-комн. - 81 шт.) и 236 машиномест в двухуровневом подземном паркинге. Потолки в квартирах - 3,2 м, в пентхаусах - до 6,55 м.
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.
👍 Беру на всю котлету
🔥 Опять оверпрайс
👀 Вижу инвест
18.04.202515:35
Инвестируете в загородную недвижимость Тогда это событие точно для вас 👇🏻⠀
⠀
23 апреля в Москве пройдет камерный бизнес-завтрак от Garnet Invest — для тех, кто хочет понимать рынок не по статьям, а по реальному опыту.⠀
⠀
Что обсудим:⠀
⠀
— Как себя чувствуют проекты, вышедшие на рынок в 2022–2025 гг.?
— Как отличить проект с потенциалом от провального?
— Формат holiday village: зарубежный опыт и его применение в России.⠀⠀
— Сколько действительно можно зарабатывать на загородной доме.⠀⠀
— Как использовать госпрограммы с выгодой, а не в убыток.⠀⠀
— Как управлять глэмпингом и эко отелем, чтобы они приносили доход.
⠀
Спикеры:⠀
— Александр Поздняков, основатель Garnet Holiday (сеть арендных домов)⠀⠀
— Мария Трель, операционный директор УК Wishhome (2 эко отеля)
— Радченко Ксения — управляющий партнер глэмпинга «Ветрено»
⠀
🗓️Дата: 23 апреля⠀⠀
🕚Начало в 10:00⠀⠀
📍Место: Москва, ресторан La Provincia, Калужская пл., 1, стр. 4⠀⠀
🎫 Стоимость участия: 1500 ₽ (символическая, за завтрак)⠀
⠀
Будет полезно тем, кто хочет не просто вложиться в дом/землю, а построить на этом рабочую модель и понять тонкости управления.
⠀
Регистрация по ссылке. ⠀
⠀
Мест немного — формат камерный.
Реклама ООО «ТВН» ИНН 7816673282 erid: 2Vtzqutxnmx
⠀
23 апреля в Москве пройдет камерный бизнес-завтрак от Garnet Invest — для тех, кто хочет понимать рынок не по статьям, а по реальному опыту.⠀
⠀
Что обсудим:⠀
⠀
— Как себя чувствуют проекты, вышедшие на рынок в 2022–2025 гг.?
— Как отличить проект с потенциалом от провального?
— Формат holiday village: зарубежный опыт и его применение в России.⠀⠀
— Сколько действительно можно зарабатывать на загородной доме.⠀⠀
— Как использовать госпрограммы с выгодой, а не в убыток.⠀⠀
— Как управлять глэмпингом и эко отелем, чтобы они приносили доход.
⠀
Спикеры:⠀
— Александр Поздняков, основатель Garnet Holiday (сеть арендных домов)⠀⠀
— Мария Трель, операционный директор УК Wishhome (2 эко отеля)
— Радченко Ксения — управляющий партнер глэмпинга «Ветрено»
⠀
🗓️Дата: 23 апреля⠀⠀
🕚Начало в 10:00⠀⠀
📍Место: Москва, ресторан La Provincia, Калужская пл., 1, стр. 4⠀⠀
🎫 Стоимость участия: 1500 ₽ (символическая, за завтрак)⠀
⠀
Будет полезно тем, кто хочет не просто вложиться в дом/землю, а построить на этом рабочую модель и понять тонкости управления.
⠀
Регистрация по ссылке. ⠀
⠀
Мест немного — формат камерный.
Реклама ООО «ТВН» ИНН 7816673282 erid: 2Vtzqutxnmx
19.03.202512:07
Кому действительно нужна программа «Инвестиционный директор в недвижимости».
👋 Вчера на нас обрушился шквал сообщений с описанием личных кейсов и вопросами и серии «будет ли мне полезна программа «Инвестиционный директор в недвижимости» в моей ситуации?».
👀 Мы немного не ожидали такого ажиотажа... Отвечали вчера и сегодня, и вероятно, продолжим отвечать.
🗂 Собрал ключевую информацию для трёх основных категорий специалистов, которым эта программа, вероятнее всего, просто необходима:
1️⃣ Профессиональные участники рынка недвижимости. Быть брокером неплохо, но можно быть сотрудником инвестиционной и девелоперской компании. Вы уже обладаете опытом и пониманием рынка, но для перехода на следующий этап менеджера по поиску и оценке инвестиционных проектов / инвестиционного директорам вам не хватает кое-каких компетенций и специфических знаний.
📚 Программа даст вам системное понимание всей цепочки инвестиционного процесса - от поиска проектов до управления инвестиционным портфелем. Именно эти элементы позволят вам конвертировать текущий опыт в позицию с доходом от нескольких сотен тысяч рублей в мес. до десятков миллионов (с учетом бонусов).
2️⃣ Предприниматели и топ-менеджеры. Как устроена система поиска и отбора новых инвестиционных проектов, какой она в принципе могла бы быть? Как структурировать сделки, как выстраивать эффективные коммуникации с банками, соинвесторами и продавцами проектов? Как снижать риски инвестирования в проекты и получить лучшие практики инвестирования в проекты?
💡 Знания, дающиеся на программе, позволят вам построить эффективную систему поиска и отбора проектов и в итоге принимать обоснованные решения, избегая многих ошибок.
3️⃣ Финансовые аналитики, уже работающие в девелоперских и инвестиционных компаниях. Для специалистов с хорошей финансовой базой программа станет мостом к позиции инвестиционного директора. Между прочим, я знаю как минимум трех финансовых аналитиков, ставшими инвестиционными директорами крупных инвестиционных и девелоперских компаний.
📊 Ваши текущие навыки финансового моделирования и понимание проектов в сочетании со знаниями, которые будут даны на программе, сделают вас исключительно ценным специалистом с перспективой роста.
🏁 Программа стартует в начале апреля. В группе осталось всего 6 мест из 10-и.
🔥 Если увидели себя, не теряйте времени, чтобы забронировать своё место в группе!
👋 Вчера на нас обрушился шквал сообщений с описанием личных кейсов и вопросами и серии «будет ли мне полезна программа «Инвестиционный директор в недвижимости» в моей ситуации?».
👀 Мы немного не ожидали такого ажиотажа... Отвечали вчера и сегодня, и вероятно, продолжим отвечать.
🗂 Собрал ключевую информацию для трёх основных категорий специалистов, которым эта программа, вероятнее всего, просто необходима:
1️⃣ Профессиональные участники рынка недвижимости. Быть брокером неплохо, но можно быть сотрудником инвестиционной и девелоперской компании. Вы уже обладаете опытом и пониманием рынка, но для перехода на следующий этап менеджера по поиску и оценке инвестиционных проектов / инвестиционного директорам вам не хватает кое-каких компетенций и специфических знаний.
📚 Программа даст вам системное понимание всей цепочки инвестиционного процесса - от поиска проектов до управления инвестиционным портфелем. Именно эти элементы позволят вам конвертировать текущий опыт в позицию с доходом от нескольких сотен тысяч рублей в мес. до десятков миллионов (с учетом бонусов).
2️⃣ Предприниматели и топ-менеджеры. Как устроена система поиска и отбора новых инвестиционных проектов, какой она в принципе могла бы быть? Как структурировать сделки, как выстраивать эффективные коммуникации с банками, соинвесторами и продавцами проектов? Как снижать риски инвестирования в проекты и получить лучшие практики инвестирования в проекты?
💡 Знания, дающиеся на программе, позволят вам построить эффективную систему поиска и отбора проектов и в итоге принимать обоснованные решения, избегая многих ошибок.
3️⃣ Финансовые аналитики, уже работающие в девелоперских и инвестиционных компаниях. Для специалистов с хорошей финансовой базой программа станет мостом к позиции инвестиционного директора. Между прочим, я знаю как минимум трех финансовых аналитиков, ставшими инвестиционными директорами крупных инвестиционных и девелоперских компаний.
📊 Ваши текущие навыки финансового моделирования и понимание проектов в сочетании со знаниями, которые будут даны на программе, сделают вас исключительно ценным специалистом с перспективой роста.
🏁 Программа стартует в начале апреля. В группе осталось всего 6 мест из 10-и.
🔥 Если увидели себя, не теряйте времени, чтобы забронировать своё место в группе!
24.04.202514:08
❌ Никакого элитного жилья!
🔍 По долгу службы несколько лет назад следил за некоторыми объектами в центре Москве, в фокус как-то попал и особнячок на Сивцевом Вражке, д 36/18. Продавался объект долго, в итоге попал в портфельчик R4S. Ну в телеграмах, конечно, сразу написали мол ждите клубный элитный жилой дом...
📊 На этой неделе R4S вывел в продажу этот объект. И это не элитное жильё. Вообще ни разу. Компания экспонирует отдельностоящее здание площадью 526,3 м2. Судя по рендерам, после завершения реконструкции в декабре 2025 года здание получит современный вид, свободную планировку и огромные витрины!
⚜️Вероятно, девелопер предполагает, что в здании может разместиться ресторан или торговое помещение явно с премиальным наполнением.
📍 Место: новый проект R4S расположен в 6 мин. пеш. от метро «Смоленская», между Садовым и Бульварным кольцами. Здание имеет два этажа плюс подвал, с просторными площадями на каждом уровне: 230,8 м² на первом этаже, 277,7 м² на втором (237,4 + 40,3 м²) и 58,1 м² в подвале. Высота потолков— от 2,8 до 5,1 метра.
💰 Цена: ₽750 млн или ₽1,43 млн/м2
🔌 Объект обеспечен всеми центральными коммуникациями и имеет отдельные входы как с фасада, так и со двора, что делает его идеальным решением для коммерческого использования в одном из самых престижных районов Москвы.
⚖️ Здание не является объектом культурного наследия, что дает больше свободы для его использования. Земельный участок 619 м², который находится в аренде до 2064 года.
#стартпродаж
🔍 По долгу службы несколько лет назад следил за некоторыми объектами в центре Москве, в фокус как-то попал и особнячок на Сивцевом Вражке, д 36/18. Продавался объект долго, в итоге попал в портфельчик R4S. Ну в телеграмах, конечно, сразу написали мол ждите клубный элитный жилой дом...
📊 На этой неделе R4S вывел в продажу этот объект. И это не элитное жильё. Вообще ни разу. Компания экспонирует отдельностоящее здание площадью 526,3 м2. Судя по рендерам, после завершения реконструкции в декабре 2025 года здание получит современный вид, свободную планировку и огромные витрины!
⚜️Вероятно, девелопер предполагает, что в здании может разместиться ресторан или торговое помещение явно с премиальным наполнением.
📍 Место: новый проект R4S расположен в 6 мин. пеш. от метро «Смоленская», между Садовым и Бульварным кольцами. Здание имеет два этажа плюс подвал, с просторными площадями на каждом уровне: 230,8 м² на первом этаже, 277,7 м² на втором (237,4 + 40,3 м²) и 58,1 м² в подвале. Высота потолков— от 2,8 до 5,1 метра.
💰 Цена: ₽750 млн или ₽1,43 млн/м2
🔌 Объект обеспечен всеми центральными коммуникациями и имеет отдельные входы как с фасада, так и со двора, что делает его идеальным решением для коммерческого использования в одном из самых престижных районов Москвы.
⚖️ Здание не является объектом культурного наследия, что дает больше свободы для его использования. Земельный участок 619 м², который находится в аренде до 2064 года.
#стартпродаж
24.04.202505:04
«По мнению первого зампреда СБЕРа Александра Ведяхина, именно сейчас происходит колоссальная революция генеративного AI. Топ-менеджер отметил, что искусственный интеллект уже активно трансформирует банковский сектор, без труда вычисляя неблагонадежных заемщиков и справляясь с этим лучше, чем люди».
🤖 А вот я лично думаю, что замена человеческого фактора на ИИ в кредитовании девелоперских проектов приведёт к увеличению отказов в выдаче кредитов. В отличие от менеджеров банка, с которыми мне в разные годы приходилось общаться, системы искусственного интеллекта не имеют KPI по объему выданных кредитов и не получают бонусы за привлечение крупных заемщиков. Алгоритм ИИ будет оценивать риски проектов, не поддаваясь влиянию личных отношений или потенциальных карьерных выгод. Это неизбежно приведет к более консервативной кредитной политике, а ведь банки уже сейчас мыслят в парадигме «как бы чего не вышло».
🔍 Если банки подключают сверхразум к обширным базам данных по рынку недвижимости, алгоритмы смогут одновременно анализировать ценовую динамику в различных локациях, темпы продаж, активность на вторичном рынке, миграционные потоки, обеспеченность инфраструктурой и десятки других параметров. Человекам физически сложно обработать такой объем информации, часто homo sapiens полагаются на упрощенные модели анализа и даже интуицию (!). Очевидно, что ИИ сможет выявлять скрытые риски проектов, непопадающие на радары традиционных методов анализа.
🔏 Но проблема, конечно, не только в технологиях, но и в чрезмерной зарегулированности банковского сектора (и не только в России, кстати). ЦБ РФ опасается повторения ситуации, когда придется выплачивать компенсации вкладчикам из АСВ, поэтому закручивает гайки всё сильнее. Когда к этой регуляторной паранойе добавляется ИИ, не мотивированный на выдачу кредитов, получим проблемки в сфере кредитования проектов в сфере недвижимости. Причем во всех секторах рынка недвижимости - не только в жилье.
💰 На фоне ужесточения банковского скоринга скорее всего произойдет стремительный рост популярности небанковских источников финансирования. Кредитные фонды и краудлендинговые инвестиционные платформы, не подверженные настолько жестокой регуляции ЦБ, скорее всего попытаются заполнить образовавшуюся нишу. Если финальное решение по-прежнему принимают люди, часто готовые рискнуть ради потенциально высокой доходности, то вероятность выдачи займа вырастает. Более высокая процентная ставка – это премия за риск и гибкость в принятии решений, за которую девелоперам придется заплатить.
🌐 Рост небанковского кредитования - мировой тренд. Ещё в 2023 году я писал о том, что небанковское кредитование под залог недвижимости становится глобальным феноменом. По данным крупного игрока сектора KKR, в Европе ещё в третьем квартале 2022 года более 50% новых кредитных выдач было предоставлено не банками, а специализированными компаниями и фондами.
📊 По прогнозам KKR, совокупный годовой темп роста частного небанковского кредитования недвижимости вырастет на 11,1% с 2023 по 2028 год. Заемщики готовы платить премию за доступ к финансированию, и это создает привлекательную нишу для инвесторов. На Западе крупные публичные фонды этого сектора KKR Real Estate Finance Trust, Apollo Commercial RE Finance, Blackstone Mortgage Trust выдают миллиарды долларов кредитов ежемесячно.
📍Итого: развитие ИИ способно вытеснить банки из сферы кредитования девелопмента. Но это будет иметь и обратный эффект - финансирование из небанковских источников станет дороже, а девелоперы постараются перенести возросшие издержки на хрупкие плечики покупателей. Впрочем, у банков останется возможность создавать свои (типа неаффилированные) кредитные фонды и продолжать рубить капусту на кредитовании рискованных проектов застройки картофельных полей.
Когда? Год-полтора, я думаю.
🤖 А вот я лично думаю, что замена человеческого фактора на ИИ в кредитовании девелоперских проектов приведёт к увеличению отказов в выдаче кредитов. В отличие от менеджеров банка, с которыми мне в разные годы приходилось общаться, системы искусственного интеллекта не имеют KPI по объему выданных кредитов и не получают бонусы за привлечение крупных заемщиков. Алгоритм ИИ будет оценивать риски проектов, не поддаваясь влиянию личных отношений или потенциальных карьерных выгод. Это неизбежно приведет к более консервативной кредитной политике, а ведь банки уже сейчас мыслят в парадигме «как бы чего не вышло».
🔍 Если банки подключают сверхразум к обширным базам данных по рынку недвижимости, алгоритмы смогут одновременно анализировать ценовую динамику в различных локациях, темпы продаж, активность на вторичном рынке, миграционные потоки, обеспеченность инфраструктурой и десятки других параметров. Человекам физически сложно обработать такой объем информации, часто homo sapiens полагаются на упрощенные модели анализа и даже интуицию (!). Очевидно, что ИИ сможет выявлять скрытые риски проектов, непопадающие на радары традиционных методов анализа.
🔏 Но проблема, конечно, не только в технологиях, но и в чрезмерной зарегулированности банковского сектора (и не только в России, кстати). ЦБ РФ опасается повторения ситуации, когда придется выплачивать компенсации вкладчикам из АСВ, поэтому закручивает гайки всё сильнее. Когда к этой регуляторной паранойе добавляется ИИ, не мотивированный на выдачу кредитов, получим проблемки в сфере кредитования проектов в сфере недвижимости. Причем во всех секторах рынка недвижимости - не только в жилье.
💰 На фоне ужесточения банковского скоринга скорее всего произойдет стремительный рост популярности небанковских источников финансирования. Кредитные фонды и краудлендинговые инвестиционные платформы, не подверженные настолько жестокой регуляции ЦБ, скорее всего попытаются заполнить образовавшуюся нишу. Если финальное решение по-прежнему принимают люди, часто готовые рискнуть ради потенциально высокой доходности, то вероятность выдачи займа вырастает. Более высокая процентная ставка – это премия за риск и гибкость в принятии решений, за которую девелоперам придется заплатить.
🌐 Рост небанковского кредитования - мировой тренд. Ещё в 2023 году я писал о том, что небанковское кредитование под залог недвижимости становится глобальным феноменом. По данным крупного игрока сектора KKR, в Европе ещё в третьем квартале 2022 года более 50% новых кредитных выдач было предоставлено не банками, а специализированными компаниями и фондами.
📊 По прогнозам KKR, совокупный годовой темп роста частного небанковского кредитования недвижимости вырастет на 11,1% с 2023 по 2028 год. Заемщики готовы платить премию за доступ к финансированию, и это создает привлекательную нишу для инвесторов. На Западе крупные публичные фонды этого сектора KKR Real Estate Finance Trust, Apollo Commercial RE Finance, Blackstone Mortgage Trust выдают миллиарды долларов кредитов ежемесячно.
📍Итого: развитие ИИ способно вытеснить банки из сферы кредитования девелопмента. Но это будет иметь и обратный эффект - финансирование из небанковских источников станет дороже, а девелоперы постараются перенести возросшие издержки на хрупкие плечики покупателей. Впрочем, у банков останется возможность создавать свои (типа неаффилированные) кредитные фонды и продолжать рубить капусту на кредитовании рискованных проектов застройки картофельных полей.
Когда? Год-полтора, я думаю.
23.04.202510:04
🏗 Застройщик «Гранель» объявил о старте продаж квартир во второй очереди ЖК бизнес-класса MYPRIORITY Дубровка. Адрес: Москва, ул. Шарикоподшипниковская. (в непосредственной близостиот ст.м. «Дубровка»)
📌 Место: активно развивающийся район с удобным выездом на Волгоградский проспект и ТТК.
💵📐 Цены и планировки: стоимость квартир начинается от ₽13,4 млн за 29 м²
🏢 Проект: вторая очередь представлена разноэтажным комплексом высотой 6, 7 и 28 этажей. Будет двухуровневый подземный паркинг с кладовыми.
⛳️ Первые этажи займут коммерческие объекты — кафе, магазины, салоны красоты. Застройщик построит учебно-образовательный комплекс, который будет передан городу.
🗓 Сроки: ввод в эксплуатацию планируется в 3-м квартале 2028 года.
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией
#стартпродаж
📌 Место: активно развивающийся район с удобным выездом на Волгоградский проспект и ТТК.
💵📐 Цены и планировки: стоимость квартир начинается от ₽13,4 млн за 29 м²
🏢 Проект: вторая очередь представлена разноэтажным комплексом высотой 6, 7 и 28 этажей. Будет двухуровневый подземный паркинг с кладовыми.
⛳️ Первые этажи займут коммерческие объекты — кафе, магазины, салоны красоты. Застройщик построит учебно-образовательный комплекс, который будет передан городу.
🗓 Сроки: ввод в эксплуатацию планируется в 3-м квартале 2028 года.
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией
#стартпродаж
21.04.202510:36
Как агенту эффективно сотрудничать с застройщиком?
Работа в недвижимости — это не только поиск клиентов, но и правильные партнёрства. Когда застройщик открыт для сотрудничества, агент получает больше инструментов для продаж, а значит — больше сделок и прибыли.
Сеть апарт-отелей Vertical из Санкт-Петербурга создала свой телеграм канал для агентов, где выстраивает долгосрочные отношения с брокерами, предлагает повышенное вознаграждение в марте и обеспечивает поддержку:
– сотрудничает с брокерами с 2012 года
– провела более 3500 сделок с агентами
– берет работу с документами на себя
Петербургский застройщик проводит регулярные бесплатные офлайн и онлайн обучения, а еще делится готовыми расчетами по рассрочкам для ваших клиентов.
Вступайте в сообщество партнеров Vertical и предлагайте вашим клиентам только выгодные инвестиции.
Работа в недвижимости — это не только поиск клиентов, но и правильные партнёрства. Когда застройщик открыт для сотрудничества, агент получает больше инструментов для продаж, а значит — больше сделок и прибыли.
Сеть апарт-отелей Vertical из Санкт-Петербурга создала свой телеграм канал для агентов, где выстраивает долгосрочные отношения с брокерами, предлагает повышенное вознаграждение в марте и обеспечивает поддержку:
– сотрудничает с брокерами с 2012 года
– провела более 3500 сделок с агентами
– берет работу с документами на себя
Петербургский застройщик проводит регулярные бесплатные офлайн и онлайн обучения, а еще делится готовыми расчетами по рассрочкам для ваших клиентов.
Вступайте в сообщество партнеров Vertical и предлагайте вашим клиентам только выгодные инвестиции.
18.04.202514:01
Бизнес размером со шкаф!
🍎 Продажа овощей и фруктов является одним из самых древних видов торговли! Казалось бы, он должен уступить место современным гипермаркетам или дрогнуть под гнетом онлайн-доставки. Однако в 2024 году мы наблюдаем интересное - микро-точки торговли овощами и фруктами не только выживают и множатся, но и открываются даже в премиальных городских локациях.
🍊 Недавно наткнулся на интересный объект - помещение площадью всего 3,8 м² на Карманицком переулке на выходе из метро «Смоленская». 3,8 м² это примерно размер шкафа-купе или, извините, стандартного туалета. При этом арендатор платит ₽145 тыс. в месяц!
🍉А кто вообще занимается микро-торговлей овощами и фруктами? Чаще всего это индивидуальные предприниматели с многолетним опытом работы в сфере торговли свежими продуктами. Они закупают товар на оптовых базах ранним утром и доставляют его в свои точки к началу рабочего дня. Бизнес-модель предполагает высокую оборачиваемость, что требует расположения «на трафике».
🍇 Маржинальность такого бизнеса может достигать 200-500%. С одной стороны, такой бизнес страдает от сезонности, коротких сроков хранения продукции, жесткой конкуренции с сетевыми магазинами и растущей популярности сервисов доставки, не говоря уже о высоких арендных ставках. С другой — выигрывает благодаря возможности быстро менять ассортимент, идеально подходит для импульсивных покупок «по пути», формирует личные отношения с клиентами и может предлагать более свежий товар, чем сетевые магазины, при минимальных затратах на оборудование и персонал.
🥑 Для владельца микро-недвижимости ее компактный размер имеет свои преимущества. Меньше затрат, быстрая ротация арендаторов (при необходимости), высокая арендная ставка (в нашем случае - 38 158 ₽/м2 в месяц!).
🔍 Помещение площадью 3,8 м2 на Карманицком переулке, 9 сдается за 145 000 ₽ в месяц. Арендатор заключил договор на 3 года с индексацией 7% в год. Сам объект готового арендного бизнеса (ГАБ) продается за ₽25 млн.
🏮Интересный факт: в Японии и Гонконге микро-торговля на минимальных площадях — устоявшаяся традиция. Там можно встретить магазинчики площадью от 2 м², которые десятилетиями успешно работают в одной нише. Похоже, этот тренд постепенно приходит и в Россию.
🔮 Будущее таких форматов в России видится мне лично весьма перспективным, особенно в условиях растущей стоимости аренды в центральных локациях.
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией
🍎 Продажа овощей и фруктов является одним из самых древних видов торговли! Казалось бы, он должен уступить место современным гипермаркетам или дрогнуть под гнетом онлайн-доставки. Однако в 2024 году мы наблюдаем интересное - микро-точки торговли овощами и фруктами не только выживают и множатся, но и открываются даже в премиальных городских локациях.
🍊 Недавно наткнулся на интересный объект - помещение площадью всего 3,8 м² на Карманицком переулке на выходе из метро «Смоленская». 3,8 м² это примерно размер шкафа-купе или, извините, стандартного туалета. При этом арендатор платит ₽145 тыс. в месяц!
🍉А кто вообще занимается микро-торговлей овощами и фруктами? Чаще всего это индивидуальные предприниматели с многолетним опытом работы в сфере торговли свежими продуктами. Они закупают товар на оптовых базах ранним утром и доставляют его в свои точки к началу рабочего дня. Бизнес-модель предполагает высокую оборачиваемость, что требует расположения «на трафике».
🍇 Маржинальность такого бизнеса может достигать 200-500%. С одной стороны, такой бизнес страдает от сезонности, коротких сроков хранения продукции, жесткой конкуренции с сетевыми магазинами и растущей популярности сервисов доставки, не говоря уже о высоких арендных ставках. С другой — выигрывает благодаря возможности быстро менять ассортимент, идеально подходит для импульсивных покупок «по пути», формирует личные отношения с клиентами и может предлагать более свежий товар, чем сетевые магазины, при минимальных затратах на оборудование и персонал.
🥑 Для владельца микро-недвижимости ее компактный размер имеет свои преимущества. Меньше затрат, быстрая ротация арендаторов (при необходимости), высокая арендная ставка (в нашем случае - 38 158 ₽/м2 в месяц!).
🔍 Помещение площадью 3,8 м2 на Карманицком переулке, 9 сдается за 145 000 ₽ в месяц. Арендатор заключил договор на 3 года с индексацией 7% в год. Сам объект готового арендного бизнеса (ГАБ) продается за ₽25 млн.
🏮Интересный факт: в Японии и Гонконге микро-торговля на минимальных площадях — устоявшаяся традиция. Там можно встретить магазинчики площадью от 2 м², которые десятилетиями успешно работают в одной нише. Похоже, этот тренд постепенно приходит и в Россию.
🔮 Будущее таких форматов в России видится мне лично весьма перспективным, особенно в условиях растущей стоимости аренды в центральных локациях.
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией
17.03.202505:22
🚨 «Гарант-Инвест» не может обслуживать долг и выплачивать купоны по облигациям. Объявлена реструктуризация.
🏁 А началось всё с того, что в ходе проведенной 25.12.2024 внеплановой проверки ЦБ РФ в хранилище ценностей банка «Гарант-Инвест» выявлена крупная недостача. В банк была назначена временная администрация, функции которой возложены на ГК «АСВ»
☝️Банк входил в ФПГ «Гарант-Инвест», основной деятельностью которой является девелопмент и управление торговыми центрами в Москве.
💼 В портфель компании включены:
🔹ТК «Галерея Аэропорт»,
🔹ТРК «Москворечье»,
🔹ТЦ «Ритейл Парк»,
🔹ТДК «Тульский»,
🔹ТЦ «Коломенский»,
🔹ТРК «Пражский Град»,
🔹ТРК «ПЕРОВО МОЛЛ»,
🔹Сеть районных торговых центров «Смолл»,
🔹Комьюнити-центр WESTMALL.
📊 Компания разместила на Мосбирже 17 выпусков облигаций, включая 2 «зеленых» выпуска, на общую сумму ₽28,5 млрд. Большая часть уже погашена, но долг по необеспеченным облигациям составлял на момент отзыва лицензии ₽14,47 млрд.
🎭 В пятницу А. Панфилов, главный акционер и президент ФПК «Гарант-Инвест» выступил с видеообращением, посвященным сложившейся ситуации и, обвинив, во всех бедах высокую ключевую ставку, признал очевидное: денег на выплаты купонов по облигациям нет. Поэтому держатели долга должны в течение 30 дней подождать предложения о реструктуризации, а следующий этап - общее собрание владельцев облигаций.
💸 EBITDA ФПК «Гарант-Инвест» едва покрывает процентные платежи по долгам...
🗓️ В общем, всё произошло ровно к юбилею, 10-летию дефолта СУ-155. А что теперь станется со всем добром «Гарант-Инвест» - будем посмотреть.
👍 Всё будет хорошо
🔥 Всё будет плохо
👀 Мне по 🥁
🏁 А началось всё с того, что в ходе проведенной 25.12.2024 внеплановой проверки ЦБ РФ в хранилище ценностей банка «Гарант-Инвест» выявлена крупная недостача. В банк была назначена временная администрация, функции которой возложены на ГК «АСВ»
☝️Банк входил в ФПГ «Гарант-Инвест», основной деятельностью которой является девелопмент и управление торговыми центрами в Москве.
💼 В портфель компании включены:
🔹ТК «Галерея Аэропорт»,
🔹ТРК «Москворечье»,
🔹ТЦ «Ритейл Парк»,
🔹ТДК «Тульский»,
🔹ТЦ «Коломенский»,
🔹ТРК «Пражский Град»,
🔹ТРК «ПЕРОВО МОЛЛ»,
🔹Сеть районных торговых центров «Смолл»,
🔹Комьюнити-центр WESTMALL.
📊 Компания разместила на Мосбирже 17 выпусков облигаций, включая 2 «зеленых» выпуска, на общую сумму ₽28,5 млрд. Большая часть уже погашена, но долг по необеспеченным облигациям составлял на момент отзыва лицензии ₽14,47 млрд.
🎭 В пятницу А. Панфилов, главный акционер и президент ФПК «Гарант-Инвест» выступил с видеообращением, посвященным сложившейся ситуации и, обвинив, во всех бедах высокую ключевую ставку, признал очевидное: денег на выплаты купонов по облигациям нет. Поэтому держатели долга должны в течение 30 дней подождать предложения о реструктуризации, а следующий этап - общее собрание владельцев облигаций.
💸 EBITDA ФПК «Гарант-Инвест» едва покрывает процентные платежи по долгам...
🗓️ В общем, всё произошло ровно к юбилею, 10-летию дефолта СУ-155. А что теперь станется со всем добром «Гарант-Инвест» - будем посмотреть.
👍 Всё будет хорошо
🔥 Всё будет плохо
👀 Мне по 🥁
24.04.202512:01
🏛 Инвестиции в зарубежную недвижимость — реальные стратегии, живые кейсы и прямой доступ к лучшим объектам
Уже в эти выходные, 26 и 27 апреля, в Москве пройдёт MIPIF — выставка зарубежной недвижимости для инвестиций и получения ВНЖ.
Почему MIPIF — ключевое событие для инвесторов в 2025 году:
🎤 Сильная деловая программа — 30 выступлений и 4 дискуссионных клуба без воды, только цифры и факты.
🛫 Застройщики и агентства с большим опытом и экспертизой из Кипра, Греции, Таиланда, Бали, Азербайджана, Турции, Омана, Дубая, Вьетнама, Грузии, Северного Кипра, Австралии, Панамы, Португалии, Испании, Франции, Камбоджи, Коста-Рики и других стран.
🏗 И только в дни выставки будут действовать специальные скидки и бонусы от участников.
📍 Ждём вас 26-27 апреля c 11:00 до 20:00 в Москве, ул. Петровка, 11, Сафмар Аврора Люкс
🎫 Бесплатное приглашение и полная программа — на сайте
До встречи на выставке!
#реклама
О рекламодателе
Уже в эти выходные, 26 и 27 апреля, в Москве пройдёт MIPIF — выставка зарубежной недвижимости для инвестиций и получения ВНЖ.
Почему MIPIF — ключевое событие для инвесторов в 2025 году:
🎤 Сильная деловая программа — 30 выступлений и 4 дискуссионных клуба без воды, только цифры и факты.
🛫 Застройщики и агентства с большим опытом и экспертизой из Кипра, Греции, Таиланда, Бали, Азербайджана, Турции, Омана, Дубая, Вьетнама, Грузии, Северного Кипра, Австралии, Панамы, Португалии, Испании, Франции, Камбоджи, Коста-Рики и других стран.
🏗 И только в дни выставки будут действовать специальные скидки и бонусы от участников.
📍 Ждём вас 26-27 апреля c 11:00 до 20:00 в Москве, ул. Петровка, 11, Сафмар Аврора Люкс
🎫 Бесплатное приглашение и полная программа — на сайте
До встречи на выставке!
#реклама
О рекламодателе
23.04.202515:32
🏦 ФПК «Гарант-Инвест» - крупный владелец известных торговых центров в Москве в середине марта 2025 года официально объявил о невозможности обслуживать долг и выплачивать купоны по облигациям - допустил дефолт. Компания активно привлекала финансирование через облигационные займы – 17 выпусков на 28,5 млрд рублей, а долговые обязательства на момент дефолта составляли почти 14,5 млрд рублей.
☝️Дефолт это внутренняя проблема «Гарант-Инвеста» или отражение кризиса всей отрасли?
🚨 Проблемы у торговых центров начались задолго до падения «Гарант-Инвеста». Пандемия стала серьезным испытанием для всего сектора торговых центров. Локдауны и закрытие арендаторов ударили по денежным потокам собственников ТЦ. После пандемии поток посетителей во многих торговых центрах не восстановился до прежних уровней, а санкции против России и уход международных торговых сетей ещё более усложнили жизнь торговых центров.
🛒 Кроме того, потребители распробовали удобство онлайн-шоппинга. E-commerce в сфере торговли одеждой, техникой и товарами длительного хранения превратился из временного решения в постоянную привычку и увлечение, что сказалось на посещаемости ТЦ и оборотах их арендаторов.
🔌 К этому добавились и макроэкономические факторы. Высокие процентные ставки 2024-2025 года значительно увеличили стоимость обслуживания кредитов и рефинансирования. И даже несмотря на средний рост зарплат в России, потребители стали более избирательными в своих тратах.
🌪 Фактически произошла ситуация идеального шторма для целого сектора рынка недвижимости.
🏢 Неудивительно, что в продаже уже появилось большое количество торговых центров, выставленных банками после взыскания - достаточно посетить порталы продаж залогового имущества, чтобы увидеть десятки крупных объектов, расположенных по всей России. Многие ТЦ до сих пор находятся в процессе реструктуризации задолженности.
⚖️ С другой стороны на рынке наблюдается явное расслоение – ультра-премиальные ТЦ с одной стороны и небольшие районные торговые центры эконом-класса продолжают показывать неплохие результаты. А вот все остальные торговые центры, особенно с высокой долговой нагрузкой, находятся в зоне риска.
📈 Парадоксально, но несмотря на кризисные явления, по данным NF GROUP, торговые центры продолжают строить: в I квартале 2025 года в Москве открылось целых пять новых торговых центров общей арендопригодной площадью 78,2 тыс.м2. До конца года ожидается ввод еще 24 ТЦ, что может стать абсолютным рекордом за последние восемь лет.
🏗 Среди этих проектов - как довольно крупные объекты окружного формата (например, ТРЦ Botanica Mall), так и небольшие районные центры. Примечательно, что среди ожидаемых к открытию ТЦ числится West Mall от компании «Гарант-Инвест»...
⚠️ Если оценивать ситуацию в целом, то рынок торговых центров находится в состоянии болезненной трансформации. Мы наблюдаем парадоксальное сочетание дефолтов по кредитам и принудительного взыскания торговых объектов одновременно с рекордным вводом новых площадей.
🟣 Мы в SimpleEstate продолжаем считать сектор торговых центров минным полем для инвесторов и категорически не советуем вкладывать в него деньги. Исключениями могут быть лишь небольшие локальные торговые центры внутри сформированных жилых районов с сильными якорями.
☝️Дефолт это внутренняя проблема «Гарант-Инвеста» или отражение кризиса всей отрасли?
🚨 Проблемы у торговых центров начались задолго до падения «Гарант-Инвеста». Пандемия стала серьезным испытанием для всего сектора торговых центров. Локдауны и закрытие арендаторов ударили по денежным потокам собственников ТЦ. После пандемии поток посетителей во многих торговых центрах не восстановился до прежних уровней, а санкции против России и уход международных торговых сетей ещё более усложнили жизнь торговых центров.
🛒 Кроме того, потребители распробовали удобство онлайн-шоппинга. E-commerce в сфере торговли одеждой, техникой и товарами длительного хранения превратился из временного решения в постоянную привычку и увлечение, что сказалось на посещаемости ТЦ и оборотах их арендаторов.
🔌 К этому добавились и макроэкономические факторы. Высокие процентные ставки 2024-2025 года значительно увеличили стоимость обслуживания кредитов и рефинансирования. И даже несмотря на средний рост зарплат в России, потребители стали более избирательными в своих тратах.
🌪 Фактически произошла ситуация идеального шторма для целого сектора рынка недвижимости.
🏢 Неудивительно, что в продаже уже появилось большое количество торговых центров, выставленных банками после взыскания - достаточно посетить порталы продаж залогового имущества, чтобы увидеть десятки крупных объектов, расположенных по всей России. Многие ТЦ до сих пор находятся в процессе реструктуризации задолженности.
⚖️ С другой стороны на рынке наблюдается явное расслоение – ультра-премиальные ТЦ с одной стороны и небольшие районные торговые центры эконом-класса продолжают показывать неплохие результаты. А вот все остальные торговые центры, особенно с высокой долговой нагрузкой, находятся в зоне риска.
📈 Парадоксально, но несмотря на кризисные явления, по данным NF GROUP, торговые центры продолжают строить: в I квартале 2025 года в Москве открылось целых пять новых торговых центров общей арендопригодной площадью 78,2 тыс.м2. До конца года ожидается ввод еще 24 ТЦ, что может стать абсолютным рекордом за последние восемь лет.
🏗 Среди этих проектов - как довольно крупные объекты окружного формата (например, ТРЦ Botanica Mall), так и небольшие районные центры. Примечательно, что среди ожидаемых к открытию ТЦ числится West Mall от компании «Гарант-Инвест»...
⚠️ Если оценивать ситуацию в целом, то рынок торговых центров находится в состоянии болезненной трансформации. Мы наблюдаем парадоксальное сочетание дефолтов по кредитам и принудительного взыскания торговых объектов одновременно с рекордным вводом новых площадей.
🟣 Мы в SimpleEstate продолжаем считать сектор торговых центров минным полем для инвесторов и категорически не советуем вкладывать в него деньги. Исключениями могут быть лишь небольшие локальные торговые центры внутри сформированных жилых районов с сильными якорями.
22.04.202505:34
⚡️Но ведь окупаемость это для скорости! Когда нет времени и нужно быстро оценить проект...
🧐По каким показателям помимо окупаемости инвесторы оценивают ГАБ (готовый арендный бизнес)?
1️⃣ Gross Yield
Формула: выручка от аренды за год / стоимость актива, измеряется в %
2️⃣ Ставка капитализации / Cap.Rate / Yield
Формула: годовой чистый операционный доход / стоимость актива, измеряется в %
3️⃣ Cash-on-Cash Return
Формула: годовая чистая прибыль от актива / стоимость актива, измеряется в %
💸 Лично для меня наиболее полезный и полный показатель рентного бизнеса - Cash-on-Cash Return.
📑 Однако, чтобы собрать данные для расчета Cap.Rate и Cash-on-Cash Return необходимо воспользоваться инструментами из картинки в золотой рамочке, а также обладать смирением, терпением и усидчивостью.
🧐По каким показателям помимо окупаемости инвесторы оценивают ГАБ (готовый арендный бизнес)?
1️⃣ Gross Yield
Формула: выручка от аренды за год / стоимость актива, измеряется в %
2️⃣ Ставка капитализации / Cap.Rate / Yield
Формула: годовой чистый операционный доход / стоимость актива, измеряется в %
3️⃣ Cash-on-Cash Return
Формула: годовая чистая прибыль от актива / стоимость актива, измеряется в %
💸 Лично для меня наиболее полезный и полный показатель рентного бизнеса - Cash-on-Cash Return.
📑 Однако, чтобы собрать данные для расчета Cap.Rate и Cash-on-Cash Return необходимо воспользоваться инструментами из картинки в золотой рамочке, а также обладать смирением, терпением и усидчивостью.
21.04.202509:06
☝️Цитата верная на 100%!
🔥 Последняя возможность проинвестировать в знания: осталось всего 1️⃣ (одно) место на обучающей программе «Продажи Инвестиционной Недвижимости».
🏆 Выпускники программы: команды девелоперов Tekta Group, Level Group, ГК «Острова», а также консалтинговых компаний GLADSTON, Bright Street Expert и ряда других.
‼️ Поторопитесь и успеете: pin.atsogoev.com
✅ Регистрация на обучение: записаться здесь.
🔥 Последняя возможность проинвестировать в знания: осталось всего 1️⃣ (одно) место на обучающей программе «Продажи Инвестиционной Недвижимости».
🏆 Выпускники программы: команды девелоперов Tekta Group, Level Group, ГК «Острова», а также консалтинговых компаний GLADSTON, Bright Street Expert и ряда других.
‼️ Поторопитесь и успеете: pin.atsogoev.com
✅ Регистрация на обучение: записаться здесь.
18.04.202512:04
🏢 Офисный коллапс? Московские бизнес-центры класса А не спешат открываться при высоком спросе...
🔍 Всевидящее око девушек из аналитического центра STONE зафиксировало тревожный тренд: в I квартале 2025 года в Москве не ввели в эксплуатацию НИ ОДНОГО из четырех заявленных бизнес-центров класса А. Тенденция переноса сроков ввода продолжает набирать обороты.
💼 По мнению STONE рынок переходит в стадию острого дефицита. Вакансия в классе А упала до рекордно низких 6,1% (скоро она так и со складами сравнится), а в ключевых деловых районах ситуация еще хуже: в Москва-Сити свободно всего 1,3% площадей, в Ленинградском коридоре — 1,9%, в ЦДР — 3,4%. На фоне этого арендные ставки в I квартале 2025 взлетели на 15-30%, достигнув в среднем 35,5 тыс. руб./м² в год (с НДС).
🔥 Крупные игроки рынка активно скупают целые здания — Т-Банк приобрел здание Центрального телеграфа (28 тыс. м²), а структура Лукойла выкупила бизнес-центр AFI2B (38 тыс. м²).
💰 А вот цены на офисные блоки в строящихся бизнес-центрах класса А пока отстают. За год они выросли на 6% и достигли 460 тыс. руб./м², а в Москва-Сити — 730 тыс. руб./м². Всего на 2025-2026 годы ожидается ввод 1,2 млн м² офисных площадей классов А и Prime, но более 70% из них уже проданы или забронированы.
❓ Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Рассматривающим покупку стоит обратить внимание на объекты с более поздним сроком ввода (2027-2029 гг.), где пока реализовано только 35% площадей. Важный момент: около 60% покупателей офисов — конечные пользователи, а не инвесторы, что как бы намекает на сохранение дефицита и дальнейший рост ставок.
🔥 Буду брать.
👀 Куда деньги нести?
👍 Ладно, куплю...
🔍 Всевидящее око девушек из аналитического центра STONE зафиксировало тревожный тренд: в I квартале 2025 года в Москве не ввели в эксплуатацию НИ ОДНОГО из четырех заявленных бизнес-центров класса А. Тенденция переноса сроков ввода продолжает набирать обороты.
💼 По мнению STONE рынок переходит в стадию острого дефицита. Вакансия в классе А упала до рекордно низких 6,1% (скоро она так и со складами сравнится), а в ключевых деловых районах ситуация еще хуже: в Москва-Сити свободно всего 1,3% площадей, в Ленинградском коридоре — 1,9%, в ЦДР — 3,4%. На фоне этого арендные ставки в I квартале 2025 взлетели на 15-30%, достигнув в среднем 35,5 тыс. руб./м² в год (с НДС).
🔥 Крупные игроки рынка активно скупают целые здания — Т-Банк приобрел здание Центрального телеграфа (28 тыс. м²), а структура Лукойла выкупила бизнес-центр AFI2B (38 тыс. м²).
💰 А вот цены на офисные блоки в строящихся бизнес-центрах класса А пока отстают. За год они выросли на 6% и достигли 460 тыс. руб./м², а в Москва-Сити — 730 тыс. руб./м². Всего на 2025-2026 годы ожидается ввод 1,2 млн м² офисных площадей классов А и Prime, но более 70% из них уже проданы или забронированы.
❓ Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Рассматривающим покупку стоит обратить внимание на объекты с более поздним сроком ввода (2027-2029 гг.), где пока реализовано только 35% площадей. Важный момент: около 60% покупателей офисов — конечные пользователи, а не инвесторы, что как бы намекает на сохранение дефицита и дальнейший рост ставок.
🔥 Буду брать.
👀 Куда деньги нести?
👍 Ладно, куплю...
13.03.202506:40
Уклонение от жесткого разговора
🔥 В Казахстане разгорелся и вскоре погас налоговый скандал: премьер-министр страны Олжас Бектенов публично обвинил крупнейших застройщиков в уклонении от уплаты налогов. 28 февраля 2025 года он дал компаниям двухнедельный ультиматум для погашения задолженности, угрожая «жестким разговором» в случае невыполнения требований.
🏢 Главными фигурантами дела стали две системообразующие строительные компании Казахстана - BI Group и Bazis. Это крупнейшие девелоперы страны, реализующие масштабные проекты в секторе жилой и коммерческой недвижимости. По данным Минфина KZ, Bazis занизил налогооблагаемые доходы на 4,6 млрд тенге ($9,35 млн), а BI Group - на 11,9 млрд тенге ($24,2 млн). Всего уведомления о занижении налогооблагаемой базы были направлены 633 компаниям, включая 172 строительные организации.
💬 Мажоритарный акционер BI Group Айдын Рахимбаев прокомментировал ситуацию, заявив, что проблема связана не с прямым уклонением от налогов, а с работой подрядчиков на специальных налоговых режимах. По его словам, за последние три года компания выплатила около 155 млрд тенге ($315 млн) налогов. Он также объяснил также прозвучавшие обвинения в «дроблении» бизнеса требованиями закона о долевом строительстве, согласно которому для каждого жилого комплекса должно создаваться отдельное юридическое лицо.
✅ Развязка наступила быстро: 12 марта 2025 года, Минфин Казахстана сообщил, что компании, включая BI Group и Bazis, выполнили требования и доплатили в бюджет 17 млрд тенге (около $34,5 млн) налогов.
☝️Более того, крупные застройщики выступили с инициативой профинансировать разработку цифровых решений совместно с Комитетом госдоходов для обеспечения прозрачности финансовых потоков и предотвращения теневых схем в строительной отрасли.
🔥 В Казахстане разгорелся и вскоре погас налоговый скандал: премьер-министр страны Олжас Бектенов публично обвинил крупнейших застройщиков в уклонении от уплаты налогов. 28 февраля 2025 года он дал компаниям двухнедельный ультиматум для погашения задолженности, угрожая «жестким разговором» в случае невыполнения требований.
🏢 Главными фигурантами дела стали две системообразующие строительные компании Казахстана - BI Group и Bazis. Это крупнейшие девелоперы страны, реализующие масштабные проекты в секторе жилой и коммерческой недвижимости. По данным Минфина KZ, Bazis занизил налогооблагаемые доходы на 4,6 млрд тенге ($9,35 млн), а BI Group - на 11,9 млрд тенге ($24,2 млн). Всего уведомления о занижении налогооблагаемой базы были направлены 633 компаниям, включая 172 строительные организации.
💬 Мажоритарный акционер BI Group Айдын Рахимбаев прокомментировал ситуацию, заявив, что проблема связана не с прямым уклонением от налогов, а с работой подрядчиков на специальных налоговых режимах. По его словам, за последние три года компания выплатила около 155 млрд тенге ($315 млн) налогов. Он также объяснил также прозвучавшие обвинения в «дроблении» бизнеса требованиями закона о долевом строительстве, согласно которому для каждого жилого комплекса должно создаваться отдельное юридическое лицо.
✅ Развязка наступила быстро: 12 марта 2025 года, Минфин Казахстана сообщил, что компании, включая BI Group и Bazis, выполнили требования и доплатили в бюджет 17 млрд тенге (около $34,5 млн) налогов.
☝️Более того, крупные застройщики выступили с инициативой профинансировать разработку цифровых решений совместно с Комитетом госдоходов для обеспечения прозрачности финансовых потоков и предотвращения теневых схем в строительной отрасли.
24.04.202510:58
Capital Gain - термин, который достаточно часто употребляется профессиональными инвесторами. Что это такое?
💰 Capital Gain - это прирост стоимости недвижимости с течением времени, который реализуется при продаже объекта. Проще говоря, это разница между ценой продажи и ценой покупки актива.
📊 Формула расчета:
Capital Gain = Цена продажи - Цена покупки
📈Если вы создавали неотделимые улучшения, и платили вознаграждение брокерам при покупке или продажи недвижимости формула меняется:
Capital Gain = Цена продажи - Цена покупки - Затраты на улучшение - Транзакционные издержки
🏪 Например, вы купили торговое помещение за 10 млн ₽, вложили в ремонт 2 млн ₽, а через 5 лет продали за 18 млн ₽, заплатив брокеру 0,5 млн ₽. Ваш Capital Gain составит: 18 млн ₽ (цена продажи) - 10 млн ₽ (цена покупки) - 2 млн ₽ (затраты на улучшение) - 0,5 млн ₽ (брокерская комиссия) = 5,5 млн ₽
🔍 В отличие от регулярного арендного дохода (Cash Flow), который получается периодически в период владения активом, Capital Gain реализуется единовременно при продаже актива.
⚠️Важно! До момента продажи вы имеете лишь «бумажный», потенциальный доход (unrealized gain).
📝 Capital Gain - это не только инвестиционный, но и налоговый термин. В некоторых странах есть специальный налог на прирост капитала (Capital Gains Tax). Если вы продали недвижимость дешевле, чем купили, у вас возникает Capital Loss (капитальный убыток). В ряде юрисдикций эти убытки можно использовать для уменьшения налогооблагаемой базы.
#ликбез
💰 Capital Gain - это прирост стоимости недвижимости с течением времени, который реализуется при продаже объекта. Проще говоря, это разница между ценой продажи и ценой покупки актива.
📊 Формула расчета:
Capital Gain = Цена продажи - Цена покупки
📈Если вы создавали неотделимые улучшения, и платили вознаграждение брокерам при покупке или продажи недвижимости формула меняется:
Capital Gain = Цена продажи - Цена покупки - Затраты на улучшение - Транзакционные издержки
🏪 Например, вы купили торговое помещение за 10 млн ₽, вложили в ремонт 2 млн ₽, а через 5 лет продали за 18 млн ₽, заплатив брокеру 0,5 млн ₽. Ваш Capital Gain составит: 18 млн ₽ (цена продажи) - 10 млн ₽ (цена покупки) - 2 млн ₽ (затраты на улучшение) - 0,5 млн ₽ (брокерская комиссия) = 5,5 млн ₽
🔍 В отличие от регулярного арендного дохода (Cash Flow), который получается периодически в период владения активом, Capital Gain реализуется единовременно при продаже актива.
⚠️Важно! До момента продажи вы имеете лишь «бумажный», потенциальный доход (unrealized gain).
📝 Capital Gain - это не только инвестиционный, но и налоговый термин. В некоторых странах есть специальный налог на прирост капитала (Capital Gains Tax). Если вы продали недвижимость дешевле, чем купили, у вас возникает Capital Loss (капитальный убыток). В ряде юрисдикций эти убытки можно использовать для уменьшения налогооблагаемой базы.
#ликбез
23.04.202514:07
📊 Результаты недавнего опроса: подавляющее большинство (83%) собирает разные мнения, но принимает решения на основе собственного внутреннего убеждения.
🤔 И действительно, мне довольно часто приходят сообщения с просьбами дать совет, рекомендацию по той или иной инвестиционной идее. Люди уточняют, «можно коротко, в двух словах».
☝️Наверняка, пишут не только мне, сейчас эксперты повсюду. По форме некоторых сообщений (там нет обращения по имени), я подозреваю, что одинаковые послания идут и другим экспертам и псевдоэкспертам.
💤На мой взгляд, получить совет «из двух слов» это немного не того качества инвестиционный продукт, который требуется для принятия информированного инвестиционного решения.
🥟 Когда я был студентом, напротив моего института была чебуречная, которую мы часто посещали. О продукции той чебуречной ходила довольно жестокая шутка: «возьми 5 чебуреков и собери кошку».
🔀 Так вот перекрестное опыление экспертов и псевдоэкспертов насчёт того или иного проекта (в рамках нескольких слов) очень похоже на шутку про чебуреки.
💬 Я считаю, что отвечать незнакомому человеку на вопросы типа «нужно ли в это вкладывать?» необходимо только после хорошего интервью. Ну или хотя бы после понимания риск-профиля и инвестиционной стратегии спрашивающего. На это нужно потратить много времени. А уже потом давать ответ, многословный и обоснованный, подходящий задававшему. Индивидуального «пошива» ответ, а не фаст-фуд.
⚖️ Ну и конечно, ничто не заменит собственный анализ и критическое мышление. Никто не поможет и не возьмёт ответственность за ваше решение.
🤔 И действительно, мне довольно часто приходят сообщения с просьбами дать совет, рекомендацию по той или иной инвестиционной идее. Люди уточняют, «можно коротко, в двух словах».
☝️Наверняка, пишут не только мне, сейчас эксперты повсюду. По форме некоторых сообщений (там нет обращения по имени), я подозреваю, что одинаковые послания идут и другим экспертам и псевдоэкспертам.
💤На мой взгляд, получить совет «из двух слов» это немного не того качества инвестиционный продукт, который требуется для принятия информированного инвестиционного решения.
🥟 Когда я был студентом, напротив моего института была чебуречная, которую мы часто посещали. О продукции той чебуречной ходила довольно жестокая шутка: «возьми 5 чебуреков и собери кошку».
🔀 Так вот перекрестное опыление экспертов и псевдоэкспертов насчёт того или иного проекта (в рамках нескольких слов) очень похоже на шутку про чебуреки.
💬 Я считаю, что отвечать незнакомому человеку на вопросы типа «нужно ли в это вкладывать?» необходимо только после хорошего интервью. Ну или хотя бы после понимания риск-профиля и инвестиционной стратегии спрашивающего. На это нужно потратить много времени. А уже потом давать ответ, многословный и обоснованный, подходящий задававшему. Индивидуального «пошива» ответ, а не фаст-фуд.
⚖️ Ну и конечно, ничто не заменит собственный анализ и критическое мышление. Никто не поможет и не возьмёт ответственность за ваше решение.
21.04.202514:07
🏢 «Сейчас нет никаких предпосылок к тому, что рынок в ближайшей перспективе перейдет к аренде», — чеканит Кристина Недря, директор коммерческого управления STONE в интервью РБК. Из-за высоких ставок по кредитам застройщики просто не могут позволить себе финансировать строительство бизнес-центров - приходится продавать в нарезку, чтобы строить. Доля офисов на продажу растёт из года в год, а инвесторы, приобретя площади, не спешат их перепродавать, предпочитая сдавать в аренду... И похоже, это теперь навсегда.
21.04.202508:02
⚒️ В одном из проектов SimpleEstate, «Перекрестке» в совхозе имени Ленина несколько недель шла реконструкция.
🛒На выходных магазин открыли - инвесторы теперь владеют торговым помещением со свежим, современным и красивым супермаркетом.
😃Обратите внимание: люди очень рады открытию и ждали этого события!
🛒На выходных магазин открыли - инвесторы теперь владеют торговым помещением со свежим, современным и красивым супермаркетом.
😃Обратите внимание: люди очень рады открытию и ждали этого события!
18.04.202510:33
Недавно услышали совет от коммерсантов — начните изучать арендный бизнес.
Недвижимость стала самой крепкой валютой мира. А в такие турбулентные времена с жилой недвижимостью предпринимателям неплохо бы начать вкладывать свой капитал в коммерческую недвижимость.
"Красное и Белое", "Дикси", "Винлаб", "Аптеки" суммарно открывают 28 магазинов в день — сейчас уникальное время, когда рынку постоянно требуются новые помещения и умные девелоперы - предприниматели.
Чтобы не упустить возможности, подписывайтесь на наш канал: Секреты аренды, инвестиций и управления коммерческой недвижимостью.
Всегда актуальная информация: как подобрать доходную недвижимость, где найти надежного арендатора и как на открытии каждого магазина можно заработать предпринимателям и инвесторам от 15% годовых.
📍GIS_Pulse
Реклама ООО "ГЛОБАЛ ИНВЕСТ" ИНН 7714464138 erid: 7714464138
Недвижимость стала самой крепкой валютой мира. А в такие турбулентные времена с жилой недвижимостью предпринимателям неплохо бы начать вкладывать свой капитал в коммерческую недвижимость.
"Красное и Белое", "Дикси", "Винлаб", "Аптеки" суммарно открывают 28 магазинов в день — сейчас уникальное время, когда рынку постоянно требуются новые помещения и умные девелоперы - предприниматели.
Чтобы не упустить возможности, подписывайтесь на наш канал: Секреты аренды, инвестиций и управления коммерческой недвижимостью.
Всегда актуальная информация: как подобрать доходную недвижимость, где найти надежного арендатора и как на открытии каждого магазина можно заработать предпринимателям и инвесторам от 15% годовых.
📍GIS_Pulse
Реклама ООО "ГЛОБАЛ ИНВЕСТ" ИНН 7714464138 erid: 7714464138
12.03.202505:33
⚡ Спасибо за огни 🔥 Я написал продолжение поста о профессии инвестиционного директора в недвижимости.
🎚️Несколько разрозненных фактов об этой профессии:
1️⃣ График работы ИД: не 9-18, скорее 8-21, а случается, что и без выходных. Когда сделка на финальной стадии, вполне нормально работать 24/7 и даже 31 декабря до 22.00. Зарплата ИД обычно состоит из фиксированной части (сейчас от 300-700 тысяч рублей в месяц) и бонусной составляющей.
2️⃣ Основные KPI для инвестиционного директора: количество приобретенных проектов, объем привлеченных инвестиций, IRR и NPV проектов, соблюдение сроков закрытия сделок.
3️⃣ Главные риски в работе: принятие решений в условиях неопределенности, волатильность рынка, изменения в законодательстве, человеческий фактор.
4️⃣ Скорость: у ИД резко ограничено время. Поэтому приходится работать быстро и «напрягать» всех вокруг делать свою работу быстро. Быстро это 1-1.5 дня на анализ проекта, а дальше по результатам - в корзину или на переговоры с продавцом.
5️⃣ Инвестиционный директор балансирует между ролями «визионера» (куда двигаться компании на рынке), аналитика (какие проекты выбирать), переговорщика (как структурировать сделки) и иногда психолога (как убедить всех участников в правильности выбранного пути).
6️⃣ Много работы «в стол»: приходится перелопатить кучу проектов, глубоко или не очень проработать их, чтобы выбрать лучший.
7️⃣ Часто решение о покупке того или иного объекта принимается не только на основе цифр, но и субъективных факторов. Например, стратегических амбиций акционеров / инвесторов или их сугубо личных предпочтений. Задача ИД — балансировать между объективным анализом и субъективными желаниями руководства.
⚠️ Если тема интересна, поставьте 🔥, напишу ещё!
🎚️Несколько разрозненных фактов об этой профессии:
1️⃣ График работы ИД: не 9-18, скорее 8-21, а случается, что и без выходных. Когда сделка на финальной стадии, вполне нормально работать 24/7 и даже 31 декабря до 22.00. Зарплата ИД обычно состоит из фиксированной части (сейчас от 300-700 тысяч рублей в месяц) и бонусной составляющей.
2️⃣ Основные KPI для инвестиционного директора: количество приобретенных проектов, объем привлеченных инвестиций, IRR и NPV проектов, соблюдение сроков закрытия сделок.
3️⃣ Главные риски в работе: принятие решений в условиях неопределенности, волатильность рынка, изменения в законодательстве, человеческий фактор.
4️⃣ Скорость: у ИД резко ограничено время. Поэтому приходится работать быстро и «напрягать» всех вокруг делать свою работу быстро. Быстро это 1-1.5 дня на анализ проекта, а дальше по результатам - в корзину или на переговоры с продавцом.
5️⃣ Инвестиционный директор балансирует между ролями «визионера» (куда двигаться компании на рынке), аналитика (какие проекты выбирать), переговорщика (как структурировать сделки) и иногда психолога (как убедить всех участников в правильности выбранного пути).
6️⃣ Много работы «в стол»: приходится перелопатить кучу проектов, глубоко или не очень проработать их, чтобы выбрать лучший.
7️⃣ Часто решение о покупке того или иного объекта принимается не только на основе цифр, но и субъективных факторов. Например, стратегических амбиций акционеров / инвесторов или их сугубо личных предпочтений. Задача ИД — балансировать между объективным анализом и субъективными желаниями руководства.
⚠️ Если тема интересна, поставьте 🔥, напишу ещё!
显示 1 - 24 共 62
登录以解锁更多功能。