Мир сегодня с "Юрий Подоляка"

Труха⚡️Україна

查看

Николаевский Ванёк

查看

Мир сегодня с "Юрий Подоляка"

查看

Труха⚡️Україна

查看

Николаевский Ванёк

查看

Артем Цогоев | Недвижимость

💰 Канал Артёма Цогоева об инвестициях в недвижимость.
🔍Обо мне: atsogoev.ru и atsogoev.com
⚠️ НИКОГДА не пишу в л.с. «одолжить/вложить деньги»⚠️
🚩₽€КЛАМА: @vviikkttoory
💸Реклама: telega.in/c/atsogoev
✅ Отвечаю лично: @ArtemTsogoev

TGlist 评分

类型公开

验证

未验证

可信度

不可靠

位置Росія

语言其他

频道创建日期Бер 01, 2020

添加到 TGlist 的日期

Січ 14, 2025

我是频道所有者

变更历史

关联群组

А.Цогоев💰

164

Telegram频道 Артем Цогоев | Недвижимость 统计数据

详细信息

订阅者

13 522

24 小时

30%一周

30%一个月

210.2%

引用指数

0

提及0频道上的转发0频道上的提及0

每帖平均覆盖率

875

12 小时4490%24 小时8750%48 小时8750%

参与率 (ER)

8%

转发28评论3反应42

覆盖率参与率 (ERR)

0%

24 小时0%一周0%一个月0%

每则广告帖子的平均覆盖率

417

1 小时19647%1 – 4 小时22153%4 - 24 小时00%

详细信息

将我们的机器人连接到频道以了解该频道的受众性别。

过去 24 小时内的帖子数

4

动态

"Артем Цогоев | Недвижимость" 群组最新帖子

所有帖子

18.04.202515:35

Инвестируете в загородную недвижимость Тогда это событие точно для вас 👇🏻⁣⁣⠀
⁣⁣⠀
23 апреля в Москве пройдет камерный бизнес-завтрак от Garnet Invest — для тех, кто хочет понимать рынок не по статьям, а по реальному опыту.⁣⁣⠀
⁣⁣⠀
Что обсудим:⁣⁣⠀
⁣⁣⠀
— Как себя чувствуют проекты, вышедшие на рынок в 2022–2025 гг.?
— Как отличить проект с потенциалом от провального?
— Формат holiday village: зарубежный опыт и его применение в России.⠀⁣⁣⠀
— Сколько действительно можно зарабатывать на загородной доме.⠀⁣⁣⠀
— Как использовать госпрограммы с выгодой, а не в убыток.⠀⁣⁣⠀
— Как управлять глэмпингом и эко отелем, чтобы они приносили доход.
⁣⁣⠀
Спикеры:⁣⁣⠀
— Александр Поздняков, основатель Garnet Holiday (сеть арендных домов)⠀⁣⁣⠀
— Мария Трель, операционный директор УК Wishhome⁣⁣ (2 эко отеля)
— Радченко Ксения — управляющий партнер глэмпинга «Ветрено»
⁣⁣⠀
🗓️Дата: 23 апреля⠀⁣⁣⠀
🕚Начало в 10:00⠀⁣⁣⠀
📍Место: Москва, ресторан La Provincia, Калужская пл., 1, стр. 4⠀⁣⁣⠀
🎫 Стоимость участия: 1500 ₽ (символическая, за завтрак)⁣⁣⠀
⁣⁣⠀
Будет полезно тем, кто хочет не просто вложиться в дом/землю, а построить на этом рабочую модель и понять тонкости управления.
⁣⁣⠀
Регистрация по ссылке. ⁣⁣⠀
⁣⁣⠀
Мест немного — формат камерный.

Реклама ООО «ТВН» ИНН 7816673282 erid: 2Vtzqutxnmx

18.04.202514:01

Бизнес размером со шкаф!

🍎 Продажа овощей и фруктов является одним из самых древних видов торговли! Казалось бы, он должен уступить место современным гипермаркетам или дрогнуть под гнетом онлайн-доставки. Однако в 2024 году мы наблюдаем интересное - микро-точки торговли овощами и фруктами не только выживают и множатся, но и открываются даже в премиальных городских локациях.

🍊 Недавно наткнулся на интересный объект - помещение площадью всего 3,8 м² на Карманицком переулке на выходе из метро «Смоленская». 3,8 м² это примерно размер шкафа-купе или, извините, стандартного туалета. При этом арендатор платит ₽145 тыс. в месяц!

🍉А кто вообще занимается микро-торговлей овощами и фруктами? Чаще всего это индивидуальные предприниматели с многолетним опытом работы в сфере торговли свежими продуктами. Они закупают товар на оптовых базах ранним утром и доставляют его в свои точки к началу рабочего дня. Бизнес-модель предполагает высокую оборачиваемость, что требует расположения «на трафике».

🍇 Маржинальность такого бизнеса может достигать 200-500%. С одной стороны, такой бизнес страдает от сезонности, коротких сроков хранения продукции, жесткой конкуренции с сетевыми магазинами и растущей популярности сервисов доставки, не говоря уже о высоких арендных ставках. С другой — выигрывает благодаря возможности быстро менять ассортимент, идеально подходит для импульсивных покупок «по пути», формирует личные отношения с клиентами и может предлагать более свежий товар, чем сетевые магазины, при минимальных затратах на оборудование и персонал.

🥑 Для владельца микро-недвижимости ее компактный размер имеет свои преимущества. Меньше затрат, быстрая ротация арендаторов (при необходимости), высокая арендная ставка (в нашем случае - 38 158 ₽/м2 в месяц!).

🔍 Помещение площадью 3,8 м2 на Карманицком переулке, 9 сдается за 145 000 ₽ в месяц. Арендатор заключил договор на 3 года с индексацией 7% в год. Сам объект готового арендного бизнеса (ГАБ) продается за ₽25 млн.

🏮Интересный факт: в Японии и Гонконге микро-торговля на минимальных площадях — устоявшаяся традиция. Там можно встретить магазинчики площадью от 2 м², которые десятилетиями успешно работают в одной нише. Похоже, этот тренд постепенно приходит и в Россию.

🔮 Будущее таких форматов в России видится мне лично весьма перспективным, особенно в условиях растущей стоимости аренды в центральных локациях.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

18.04.202512:04

🏢 Офисный коллапс? Московские бизнес-центры класса А не спешат открываться при высоком спросе...

🔍 Всевидящее око девушек из аналитического центра STONE зафиксировало тревожный тренд: в I квартале 2025 года в Москве не ввели в эксплуатацию НИ ОДНОГО из четырех заявленных бизнес-центров класса А. Тенденция переноса сроков ввода продолжает набирать обороты.

💼 По мнению STONE рынок переходит в стадию острого дефицита. Вакансия в классе А упала до рекордно низких 6,1% (скоро она так и со складами сравнится), а в ключевых деловых районах ситуация еще хуже: в Москва-Сити свободно всего 1,3% площадей, в Ленинградском коридоре — 1,9%, в ЦДР — 3,4%. На фоне этого арендные ставки в I квартале 2025 взлетели на 15-30%, достигнув в среднем 35,5 тыс. руб./м² в год (с НДС).

🔥 Крупные игроки рынка активно скупают целые здания — Т-Банк приобрел здание Центрального телеграфа (28 тыс. м²), а структура Лукойла выкупила бизнес-центр AFI2B (38 тыс. м²).

💰 А вот цены на офисные блоки в строящихся бизнес-центрах класса А пока отстают. За год они выросли на 6% и достигли 460 тыс. руб./м², а в Москва-Сити — 730 тыс. руб./м². Всего на 2025-2026 годы ожидается ввод 1,2 млн м² офисных площадей классов А и Prime, но более 70% из них уже проданы или забронированы.

❓ Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Рассматривающим покупку стоит обратить внимание на объекты с более поздним сроком ввода (2027-2029 гг.), где пока реализовано только 35% площадей. Важный момент: около 60% покупателей офисов — конечные пользователи, а не инвесторы, что как бы намекает на сохранение дефицита и дальнейший рост ставок.

🔥 Буду брать.
👀 Куда деньги нести?
👍 Ладно, куплю...

AgADo3YAAwgQSA

919 kB

18.04.202510:33

Недавно услышали совет от коммерсантов — начните изучать арендный бизнес.

Недвижимость стала самой крепкой валютой мира. А в такие турбулентные времена с жилой недвижимостью предпринимателям неплохо бы начать вкладывать свой капитал в коммерческую недвижимость.

"Красное и Белое", "Дикси", "Винлаб", "Аптеки" суммарно открывают 28 магазинов в день — сейчас уникальное время, когда рынку постоянно требуются новые помещения и умные девелоперы - предприниматели.

Чтобы не упустить возможности, подписывайтесь на наш канал: Секреты аренды, инвестиций и управления коммерческой недвижимостью.

Всегда актуальная информация: как подобрать доходную недвижимость, где найти надежного арендатора и как на открытии каждого магазина можно заработать предпринимателям и инвесторам от 15% годовых.

📍GIS_Pulse

Реклама ООО "ГЛОБАЛ ИНВЕСТ" ИНН 7714464138 erid: 7714464138

19.03.202512:07

Кому действительно нужна программа «Инвестиционный директор в недвижимости».

👋 Вчера на нас обрушился шквал сообщений с описанием личных кейсов и вопросами и серии «будет ли мне полезна программа «Инвестиционный директор в недвижимости» в моей ситуации?».

👀 Мы немного не ожидали такого ажиотажа... Отвечали вчера и сегодня, и вероятно, продолжим отвечать.

🗂 Собрал ключевую информацию для трёх основных категорий специалистов, которым эта программа, вероятнее всего, просто необходима:

1️⃣ Профессиональные участники рынка недвижимости. Быть брокером неплохо, но можно быть сотрудником инвестиционной и девелоперской компании. Вы уже обладаете опытом и пониманием рынка, но для перехода на следующий этап менеджера по поиску и оценке инвестиционных проектов / инвестиционного директорам вам не хватает кое-каких компетенций и специфических знаний.

📚 Программа даст вам системное понимание всей цепочки инвестиционного процесса - от поиска проектов до управления инвестиционным портфелем. Именно эти элементы позволят вам конвертировать текущий опыт в позицию с доходом от нескольких сотен тысяч рублей в мес. до десятков миллионов (с учетом бонусов).

2️⃣ Предприниматели и топ-менеджеры. Как устроена система поиска и отбора новых инвестиционных проектов, какой она в принципе могла бы быть? Как структурировать сделки, как выстраивать эффективные коммуникации с банками, соинвесторами и продавцами проектов? Как снижать риски инвестирования в проекты и получить лучшие практики инвестирования в проекты?

💡 Знания, дающиеся на программе, позволят вам построить эффективную систему поиска и отбора проектов и в итоге принимать обоснованные решения, избегая многих ошибок.

3️⃣ Финансовые аналитики, уже работающие в девелоперских и инвестиционных компаниях. Для специалистов с хорошей финансовой базой программа станет мостом к позиции инвестиционного директора. Между прочим, я знаю как минимум трех финансовых аналитиков, ставшими инвестиционными директорами крупных инвестиционных и девелоперских компаний.

📊 Ваши текущие навыки финансового моделирования и понимание проектов в сочетании со знаниями, которые будут даны на программе, сделают вас исключительно ценным специалистом с перспективой роста.

🏁 Программа стартует в начале апреля. В группе осталось всего 6 мест из 10-и.

🔥 Если увидели себя, не теряйте времени, чтобы забронировать своё место в группе!

17.03.202505:22

🚨 «Гарант-Инвест» не может обслуживать долг и выплачивать купоны по облигациям. Объявлена реструктуризация.

🏁 А началось всё с того, что в ходе проведенной 25.12.2024 внеплановой проверки ЦБ РФ в хранилище ценностей банка «Гарант-Инвест» выявлена крупная недостача. В банк была назначена временная администрация, функции которой возложены на ГК «АСВ»

☝️Банк входил в ФПГ «Гарант-Инвест», основной деятельностью которой является девелопмент и управление торговыми центрами в Москве.

💼 В портфель компании включены:

🔹ТК «Галерея Аэропорт»,
🔹ТРК «Москворечье»,
🔹ТЦ «Ритейл Парк»,
🔹ТДК «Тульский»,
🔹ТЦ «Коломенский»,
🔹ТРК «Пражский Град»,
🔹ТРК «ПЕРОВО МОЛЛ»,
🔹Сеть районных торговых центров «Смолл»,
🔹Комьюнити-центр WESTMALL.

📊 Компания разместила на Мосбирже 17 выпусков облигаций, включая 2 «зеленых» выпуска, на общую сумму ₽28,5 млрд. Большая часть уже погашена, но долг по необеспеченным облигациям составлял на момент отзыва лицензии ₽14,47 млрд.

🎭 В пятницу А. Панфилов, главный акционер и президент ФПК «Гарант-Инвест» выступил с видеообращением, посвященным сложившейся ситуации и, обвинив, во всех бедах высокую ключевую ставку, признал очевидное: денег на выплаты купонов по облигациям нет. Поэтому держатели долга должны в течение 30 дней подождать предложения о реструктуризации, а следующий этап - общее собрание владельцев облигаций.

💸 EBITDA ФПК «Гарант-Инвест» едва покрывает процентные платежи по долгам...

🗓️ В общем, всё произошло ровно к юбилею, 10-летию дефолта СУ-155. А что теперь станется со всем добром «Гарант-Инвест» - будем посмотреть.

👍 Всё будет хорошо
🔥 Всё будет плохо
👀 Мне по 🥁

13.03.202506:40

Уклонение от жесткого разговора

🔥 В Казахстане разгорелся и вскоре погас налоговый скандал: премьер-министр страны Олжас Бектенов публично обвинил крупнейших застройщиков в уклонении от уплаты налогов. 28 февраля 2025 года он дал компаниям двухнедельный ультиматум для погашения задолженности, угрожая «жестким разговором» в случае невыполнения требований.

🏢 Главными фигурантами дела стали две системообразующие строительные компании Казахстана - BI Group и Bazis. Это крупнейшие девелоперы страны, реализующие масштабные проекты в секторе жилой и коммерческой недвижимости. По данным Минфина KZ, Bazis занизил налогооблагаемые доходы на 4,6 млрд тенге ($9,35 млн), а BI Group - на 11,9 млрд тенге ($24,2 млн). Всего уведомления о занижении налогооблагаемой базы были направлены 633 компаниям, включая 172 строительные организации.

💬 Мажоритарный акционер BI Group Айдын Рахимбаев прокомментировал ситуацию, заявив, что проблема связана не с прямым уклонением от налогов, а с работой подрядчиков на специальных налоговых режимах. По его словам, за последние три года компания выплатила около 155 млрд тенге ($315 млн) налогов. Он также объяснил также прозвучавшие обвинения в «дроблении» бизнеса требованиями закона о долевом строительстве, согласно которому для каждого жилого комплекса должно создаваться отдельное юридическое лицо.

✅ Развязка наступила быстро: 12 марта 2025 года, Минфин Казахстана сообщил, что компании, включая BI Group и Bazis, выполнили требования и доплатили в бюджет 17 млрд тенге (около $34,5 млн) налогов.

☝️Более того, крупные застройщики выступили с инициативой профинансировать разработку цифровых решений совместно с Комитетом госдоходов для обеспечения прозрачности финансовых потоков и предотвращения теневых схем в строительной отрасли.

12.03.202505:33

⚡ Спасибо за огни 🔥 Я написал продолжение поста о профессии инвестиционного директора в недвижимости.

🎚️Несколько разрозненных фактов об этой профессии:

1️⃣ График работы ИД: не 9-18, скорее 8-21, а случается, что и без выходных. Когда сделка на финальной стадии, вполне нормально работать 24/7 и даже 31 декабря до 22.00. Зарплата ИД обычно состоит из фиксированной части (сейчас от 300-700 тысяч рублей в месяц) и бонусной составляющей.

2️⃣ Основные KPI для инвестиционного директора: количество приобретенных проектов, объем привлеченных инвестиций, IRR и NPV проектов, соблюдение сроков закрытия сделок.

3️⃣ Главные риски в работе: принятие решений в условиях неопределенности, волатильность рынка, изменения в законодательстве, человеческий фактор.

4️⃣ Скорость: у ИД резко ограничено время. Поэтому приходится работать быстро и «напрягать» всех вокруг делать свою работу быстро. Быстро это 1-1.5 дня на анализ проекта, а дальше по результатам - в корзину или на переговоры с продавцом.

5️⃣ Инвестиционный директор балансирует между ролями «визионера» (куда двигаться компании на рынке), аналитика (какие проекты выбирать), переговорщика (как структурировать сделки) и иногда психолога (как убедить всех участников в правильности выбранного пути).

6️⃣ Много работы «в стол»: приходится перелопатить кучу проектов, глубоко или не очень проработать их, чтобы выбрать лучший.

7️⃣ Часто решение о покупке того или иного объекта принимается не только на основе цифр, но и субъективных факторов. Например, стратегических амбиций акционеров / инвесторов или их сугубо личных предпочтений. Задача ИД — балансировать между объективным анализом и субъективными желаниями руководства.

⚠️ Если тема интересна, поставьте 🔥, напишу ещё!

11.03.202508:47

💡Государство думает о том, как бы сделать рынок недвижимости доступнее: упрощение согласований, льготная, семейная ипотека и т.д.

⚡А Минстрой рекомендует вдруг неизвестно с чего властям субъектов РФ согласовывать проекты, где минимальная площадь студий начинается от 28 м2, однушек — от 36 м2 двушек — от 49 м2, а трешек — от 66 м2.

🗯️ Пока это рекомендация в формате «меньше не строй, не надо, Ирек расстроится».

🔴 Инициатива однозначно вредная. Я бы ее даже назвал саботажем и вредительством, но не буду.

❌ Рынок недвижимости не станет доступнее, если стоимость квартиры в абсолюте вырастет! Было 24 м2 за 4.8 млн., а станет 28 за 5,6 млн.! Качество квартиры при этом не улучшилось.

🎚️Чем меньше цена квартир в абсолюте, и тем большее количество людей может себе позволить их купить! Это доступность рынка. «Маленькая, зато своя» - говорят в России. Теперь маленькая станет больше и недоступнее.

⚠️ И самое главное! Cui prodest? Кому это выгодно? Де-факто никому.

11.03.202506:58

☝️Моя жена высказала мнение, что для многих людей смысл мема из предыдущего поста мог остаться непонятым. Поясню!

🎢 Пайплайн (Pipeline) — это поток потенциальных сделок или проектов, находящихся на разных стадиях рассмотрения для приобретения или инвестирования. У активного ИД в пайплайне проектов как «у дурака махорки» (много).

⚡Дистресс (Distressed assets) — это активы, находящиеся в проблемном состоянии: объекты недвижимости, которые продаются со значительной скидкой из-за финансовых проблем владельца, банкротства, просроченных платежей по кредитам и т.д. Такие проекты можно приобрести по цене ниже рыночной, а затем «вылечить» проблемы и получить высокую доходность (или нет!).

🙄 В меме инвестиционный директор говорит профессиональным жаргоном. «У меня в пайплайне дистресс» можно перевести как «Я сейчас рассматриваю ряд проблемных активов для инвестирования».

11.03.202505:31

📮Мне в последнее время периодически в л.с.приходят сообщения с вопросами, касающимися работы инвестиционного директора в недвижимости. В частности про суть работы и круг обязанностей.

🪪 Так как я с 2017 по 2022 год (и фактически ранее) занимал эту должность в крупной инвестиционной компании с фокусом на девелопмент и редевелопмент, решил написать пост в формате #ликбез

📊 Инвестиционный директор в недвижимости — это топ-менеджер, который руководит развитием компании и отвечает за эффективность проектов.

💰 Основные обязанности инвестиционного директора включают оценку и отбор проектов, привлечение финансирования, участие в управлении инвестиционным портфелем и стратегическое планирование. Ежедневно ИД анализирует потенциально интересные проекты, готовит презентации по проектам и формирует точку зрения акционеров о целесообразности инвестиций в тот или иной проект. Команда у ИД небольшая (финансовый аналитик, маркетолог-аналитик, администратор - а иногда и того меньше).

1️⃣ Первая и главная задача инвестиционного директора - поиск проектов, подходящих под профиль компании, и их прединвестиционный анализ. ИД достаточно быстро (в течение 2-5 дней) необходимо сформировать обоснованное мнение (в виде инвест.презентации) по тому или иному проекту, чтобы принять личное решение о его целесообразности и вынести его на обсуждение акционеров / инвест.комитета.

2️⃣ ИД должен «дотащить» сделку. Приобретение проекта - как правило, трудный процесс, связанный с пересечением интересов внутри компании и вовне. ИД должен заставить многочисленных участников сделки 🅰️ шевелиться 🅱️ захотеть ее совершения

3️⃣ Критически важной задачей является структурирование сделок и привлечение финансирования. Инвестиционный директор принимает участие в переговорах с банками и инвесторами, готовит инвестиционные меморандумы и формирует оптимальную структуру капитала для каждого проекта.

🔄 Внутри компании инвестиционный директор взаимодействует с широким кругом людей: акционеры, генеральный директор и совет директоров (если есть), инвест.комитет, финансовый директор, глава юр. департамента, директор по строительству, коммерческий директор, будущий управляющий проектом и т.д.

🌐 Не менее интенсивны и внешние коммуникации: переговоры продавцами проектов, общение с банками об условиях кредитования, поиск со-инвесторов для проектов, работа с консультантами и аналитиками для оценки рыночных тенденций, взаимодействие с брокерами для поиска потенциальных проектов и т.д.

🙄 Фактически инвестиционный директор формирует вектор развития компании и ее специализацию, в том числе определяет ее будущее на 3-5 и более лет.

🎯 Для успешной работы инвестиционному директору необходимы как твердые навыки (инвестиционный анализ, понимание рынка недвижимости, знания в смежных сферах), так и мягкие компетенции (стратегическое мышление, навыки ведения переговоров, умение принимать решения).

⚠️ Если тема интересна, поставьте 🔥, напишу ещё!

10.03.202506:25

📊 20 лет инвестиций: недвижимость или инвест.портфель?

🔎 Куда пристроить капитал, чтобы ребенок к 21 году получил максимальную выгоду: в квадратные метры или в ценные бумаги?

💰 Итак, два варианта: студия 20 м² за 12 млн рублей в семейную ипотеку под 6% (ПВ 30%) или инвестиционный портфель на 6,3 млн рублей, состоящий из неких активов, обеспечивающих годовую доходность 10%.

🔜Оба варианта рассматриваем на горизонте 20 лет.

🏠 Недвижимость: вкладываем в квартиру 3,6 млн рублей ПВ, берем ипотеку, делаем ремонт за 1,5 млн, сдаем за 70 тысяч в месяц с индексацией 5% ежегодно. Всего в первые два года тратим на квартиру для наследника 6,3 млн рублей (ПВ, ремонт и выплаченные %). Через 20 лет продаем за 24 млн рублей.

📈 Инвестиционный портфель: вкладываем 6,3 млн рублей, получаем ежегодный доход около 630 тысяч с учетом налогов и рост стоимости активов на 5% ежегодно.

✅ Результаты:
🔹Недвижимость: прибыль 26 млн рублей, ROI 414%, IRR 9,8%
🔹Портфель: прибыль 21,5 млн рублей, ROI 361%, IRR 11,6%

🧮 Финансовая модель здесь: https://docs.google.com/spreadsheets/d/1zd7JpEgImp7M3RARQddCkuqqM4d9pe_stQ8tua43l2E/edit?usp=sharing

🚨 Вижу подводные камни в обоих вариантах: инвестировать каждый год с доходностью 10% — в некоторые периоды времени достаточно сложная задача, как и предпосылка о росте стоимости активов в портфеле на 5% ежегодно. Это ведь еще нужно подобрать такие активы - на рынке кое-что есть, но всё же! Кстати, акции проектных компаний SimpleEstate, в принципе, подходят (но не на всю котлету).

🎯Но и с квартирой не всё так просто: арендная плата, которая индексируется на 5%, в какой-то момент может сильно отличаться от рынка (в некоторые периоды стоимость аренды квартир снижается). Ну и рост стоимости квартиры на 100% за 20 лет — весьма дискуссионный момент (но я не хочу сегодня дискуссий о «скором обвале рынка»). А еще нужно искать арендатора, организовывать выезды и заезды, и прочее-прочее...

👍 Всё лучшее - детям
🔥 Ребенок сам заработает
👀 Вот бы мне так родители помогли

08.03.202508:33

💐Всех замечательных читательниц моего канала поздравляю с 8 марта! Желаю Вам и Вашим близким заработать много денег прилагая минимум усилий💸💵💰.

06.03.202514:07

🌴 Дубай продолжает качать (но не нефть)

🏢 Аналитики NF GROUP поделились свежим отчетом по рынку недвижимости Дубая. Что внутри?

🏢 Абсолютный рекорд на рынке недвижимости: в 2024 году продано 172 тыс. апартаментов и вилл на колоссальную сумму 451 млрд дирхамов (+47% за год)! И главное — 70% сделок совершили инвесторы, хотя годом ранее их доля составляла всего 40%.

💰 В сегменте off-plan (новостройки) за год реализовано около 110 тыс. лотов (+46%) на сумму 252 млрд дирхамов (+22%). Апартаменты лидируют — 94 тыс. лотов (+57%), но интересно, что виллы, несмотря на меньший объем (16 тыс. лотов, +3%), показывают рост цены квадратного фута на 43% за год!

🏙 Ситуация с ценами неоднозначная: средневзвешенная цена апартаментов в новостройках снизилась на 5% до 1707 дирхамов/кв.фут (≈449 000 ₽/м²), а цена вилл взлетела на 43% до 1505 дирхамов/кв.фут (≈396 000 ₽/м²). Причина — активный выход в продажу новых объектов по более доступным ценам. А вот на рынке готового жилья (ready) средняя цена апартаментов выросла на 6% до 1459 дирхамов/кв.фут (≈384 000 ₽/м²), вилл — на 23% до 1356 дирхамов/кв.фут (≈357 000 ₽/м²).

🌇 Кстати, цены в престижных районах намного выше средних: в Palm Jumeirah апартаменты стоят около 605 000 ₽/м², а в Downtown Dubai — более 763 000 ₽/м². Зато в районе JVC можно найти варианты примерно за 368 000 ₽/м².

💎 Главный драйвер инвестиционного бума — статус Дубая как международного экономического и туристического хаба. В 2024 году эмират посетили рекордные 19 млн туристов, что на 9% выше показателя прошлого года. Развитая бизнес-среда, низкие налоги, стратегическое расположение и стабильность в турбулентные времена делают свое дело.

❓ Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Дубай остается окном возможностей для диверсификации портфеля. Особенно интересен формат готовой недвижимости с быстрой финансовой отдачей — растущие арендные ставки (годовой рост 16% для апартаментов и 9% для вилл) обеспечивают привлекательную доходность.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

👍 Беру на всю котлету
🔥 Явное вздутие пузыря!
👀 В Шепси лучше, душевнее...

26.02.202506:41

🌃 Вершки, корешки, овчинка и выделка! Часть 3

🔍 А теперь взгляд на ситуацию со стороны крупного инвестора, оптовика! Прежде всего ему важно понять, насколько этот прайс соответствует рынку (не завышены ли цены застройщика). Возможно, что оптовику предлагают «скидки от накидки», поэтому «дисконт 50%» может при ближайшем рассмотрении оказаться дисконтом в 20-30% от реального рынка.

⚠️ Для потенциального покупателя (инвестора / оптовика), который очевидно приобретает объём для перепродажи, в сделке присутствуют серьезные риски:

🔹 Для его покупателей (которым оптовик будет перепродавать объем в розницу) семейная ипотека уже не будет доступна, что сильно усложнит продажи
🔹 Придется продавать в рассрочку, так как ипотека на вторичку стоит сейчас +22%, что сильно снижает ликвидность
🔹 Темпы продаж вторички (даже в свежей новостройке) всегда ниже, чем у первички
🔹 Необходимость уплаты налога на имущество (2% от КС) и несение затрат на содержание по тарифу УК.
🔹 В связи с увеличением сроков реализации, возврат инвестиций может сильно растянуться во времени, что неминуемо скажется на доходности операции (она снизится)
🔹 Ценовая конкуренция с частными инвесторами и самим застройщиком, который также может продолжать продавать свой объем по ДКП

📝 Вывод: инвестирование в сливной объём квартир с номинальным дисконтом 50% в текущей ситуации не может предполагать быстрой перепродажи – это больше похоже на покупку «билета на войну», чем на удачную и стремительную спекуляцию.

🙄 На этом всё.

✍️ Если текст был интересен, полезен и познавателен, поставьте, пожалуйста, огонёк 🔥

所有帖子