IpotekaB2B | Мнения и экспертиза
Кайра бөлүшүлгөн:
Proeconomics
10.03.202512:13
В феврале 2025 года застройщики запустили новые проекты жилья на 2,5 млн кв. м, что на 31% меньше, чем за аналогичный период прошлого года, по данным ДОМ-РФ.
Сильнее всего запуск новых проектов снизился в Москве (-60%) и Московской области (-49%). Означает ли это, что в Московском регионе через два-три года (когда будут распроданы ранее запущенные проекты) мы увидим дефицит предложения жилья и сильный рост цен на него? Ответы экспертов в рубрике #опросы
Вице-президент Российской гильдии риэлторов Андрей Банников:
Мы точно увидим меньшее количество запущенных новых объектов в 2026-2028 годах, так как ведущие застройщики вынуждены сокращать свои земельные портфели, а на новые проекты не получается договориться с банками о приемлемых условиях финансирования.
Что касается цен, то здесь мы будем зависеть от спроса, который в свою очередь будет формироваться на инфляционных ожиданиях и динамике изменения доходов населения. Скорее всего, 2025 и 2026 года будут не такие радужные относительно роста ВВП. Однако точный прогноз не может дать никто из-за зависимости от геополитики. Поэтому предполагаю, что цена на новостройки будет расти просто несколько выше инфляции.
Главный экономист Института экономики роста им. П.А. Столыпина Борис Копейкин:
Предложение новостроек в 2027-2028 гг. неизбежно сократится. И не только в московском регионе, потому что новых проектов действительно начинают всё меньше, и эта тенденция вряд ли изменится до кардинального смягчения денежно-кредитной политики. Ценовая динамика будет также зависеть от спроса. Но его рост на фоне ожиданий, что экономика продолжит развиваться, а ставки в 2027 будут заметно ниже, чем сейчас, вполне вероятен. А значит - и рост цен тоже.
Зампред думского комитета по экономической политике Артем Кирьянов:
Москва и Московская область всегда были лидерами по приобретению инвестиционных квартир. То есть далеко не каждая из покупаемых квартир действительно использовалась в качестве жилья. На определённом этапе это был достаточно разумный способ вложения средств.
Сегодня мы понимаем, что инвестирование денег в новую, в том числе строящуюся недвижимость, не является достаточно привлекательным. Естественно, что идёт снижение по проектируемым застройщиками объёмам строительства.
Однако в перспективе ближайших лет мы ожидаем всё же выравнивания ключевой ставки и изменения в денежно-кредитной политике в целом. В этой связи можно предполагать определённый рост и, что важно, конечно, для покупателя не стоит надеяться на то, что случится значительное снижение стоимости недвижимости в Москве и Московской области. Собственно, поэтому инвесторы, которые в свое время вложили средства в инвестиционные квартиры, не торопятся от них избавляться.
Генеральный директор архитектурно-проектной компании «Вектор Проект» Антон Баксараев:
Застройщики, которые могут позволить себе поменять бизнес-модель, снижают своё присутствие на рынке жилой недвижимости. Многие активизировались на рынке складской недвижимости, этот рынок переживает настоящий бум на фоне аномального роста электронной торговли. Ожил рынок ФОК, ИЖС, идёт застройка рекреационных зон.
Предложение на рынке жилой недвижимости в московском регионе в среднесрочной перспективе действительно снизится. Главным драйвером роста цен является инфляция, повышение стоимости рабочей силы, стройматериалов. Платёжеспособный спрос сместится в элитный сегмент, на рынок ИЖС. Для многих покупка дома за городом стала намного привлекательнее квартиры в городе, причем этот выбор не всегда продиктован ценой.
(продолжение в следующем посте)
Сильнее всего запуск новых проектов снизился в Москве (-60%) и Московской области (-49%). Означает ли это, что в Московском регионе через два-три года (когда будут распроданы ранее запущенные проекты) мы увидим дефицит предложения жилья и сильный рост цен на него? Ответы экспертов в рубрике #опросы
Вице-президент Российской гильдии риэлторов Андрей Банников:
Мы точно увидим меньшее количество запущенных новых объектов в 2026-2028 годах, так как ведущие застройщики вынуждены сокращать свои земельные портфели, а на новые проекты не получается договориться с банками о приемлемых условиях финансирования.
Что касается цен, то здесь мы будем зависеть от спроса, который в свою очередь будет формироваться на инфляционных ожиданиях и динамике изменения доходов населения. Скорее всего, 2025 и 2026 года будут не такие радужные относительно роста ВВП. Однако точный прогноз не может дать никто из-за зависимости от геополитики. Поэтому предполагаю, что цена на новостройки будет расти просто несколько выше инфляции.
Главный экономист Института экономики роста им. П.А. Столыпина Борис Копейкин:
Предложение новостроек в 2027-2028 гг. неизбежно сократится. И не только в московском регионе, потому что новых проектов действительно начинают всё меньше, и эта тенденция вряд ли изменится до кардинального смягчения денежно-кредитной политики. Ценовая динамика будет также зависеть от спроса. Но его рост на фоне ожиданий, что экономика продолжит развиваться, а ставки в 2027 будут заметно ниже, чем сейчас, вполне вероятен. А значит - и рост цен тоже.
Зампред думского комитета по экономической политике Артем Кирьянов:
Москва и Московская область всегда были лидерами по приобретению инвестиционных квартир. То есть далеко не каждая из покупаемых квартир действительно использовалась в качестве жилья. На определённом этапе это был достаточно разумный способ вложения средств.
Сегодня мы понимаем, что инвестирование денег в новую, в том числе строящуюся недвижимость, не является достаточно привлекательным. Естественно, что идёт снижение по проектируемым застройщиками объёмам строительства.
Однако в перспективе ближайших лет мы ожидаем всё же выравнивания ключевой ставки и изменения в денежно-кредитной политике в целом. В этой связи можно предполагать определённый рост и, что важно, конечно, для покупателя не стоит надеяться на то, что случится значительное снижение стоимости недвижимости в Москве и Московской области. Собственно, поэтому инвесторы, которые в свое время вложили средства в инвестиционные квартиры, не торопятся от них избавляться.
Генеральный директор архитектурно-проектной компании «Вектор Проект» Антон Баксараев:
Застройщики, которые могут позволить себе поменять бизнес-модель, снижают своё присутствие на рынке жилой недвижимости. Многие активизировались на рынке складской недвижимости, этот рынок переживает настоящий бум на фоне аномального роста электронной торговли. Ожил рынок ФОК, ИЖС, идёт застройка рекреационных зон.
Предложение на рынке жилой недвижимости в московском регионе в среднесрочной перспективе действительно снизится. Главным драйвером роста цен является инфляция, повышение стоимости рабочей силы, стройматериалов. Платёжеспособный спрос сместится в элитный сегмент, на рынок ИЖС. Для многих покупка дома за городом стала намного привлекательнее квартиры в городе, причем этот выбор не всегда продиктован ценой.
(продолжение в следующем посте)
Кайра бөлүшүлгөн:
Экономизм
06.03.202509:19
Ну никак не получается успокоиться у строительного лобби. Надо же отрабатывать гонорары.
Теперь Минфину с Минстроем предложили подумать, а не расширить ли семейную ипотеку на семьи с одним ребенком до 18 лет вместо нынешних 6. И самое интересное - анализ должен быть довольно шустрым, до 25 числа должны дать вердикт.
У нас мнение есть уже сейчас - это маразм. Сначала семьи с подростками были нам типа неугодны - мол, нечего им тоже вываливать такой бонус. Потом вдруг с ними стало все ништяк? А до этого что не так было-то? Это вообще интересный вопрос, кстати - чем семья с детьми-дошкольниками лучше как претендент на льготные кредиты. Получается, можно чисто по справедливости пойти и накидать лещей тем, кто писал закон про 6 лет?
Дальше. Это взлет не только цен на новостройки. Это массовый выход на рынок доноров такой ипотеки. Матерей-одиночек со школьником, не сильно благополучных семей и так далее. Это точно кажется панацеей для страдающих девелоперов?
И вишенка. Принимаем закон - масса родителей с 16-17-летними детьми побежит покупать абсолютно ненужные им и в большинстве своем неликвидные новостройки в кредит. Типа появился вариант обеспечить ребенка жильем. И платить за него 20 лет. А ребенок в итоге просто не стал жить там, где ему купили квартиру - это, кстати, случается в 90% случаев, что дети живут в выделенной им жилплощади от силы пару лет и потом даже не продают ее, а избавляются по логичным причинам - своя семья и ипотека, не нравится район, переезд в другой город. И привет продажа с дисконтом даже при стабильном рынке.
Оставьте рынок недвижимости в покое. Ломать - не строить.
Теперь Минфину с Минстроем предложили подумать, а не расширить ли семейную ипотеку на семьи с одним ребенком до 18 лет вместо нынешних 6. И самое интересное - анализ должен быть довольно шустрым, до 25 числа должны дать вердикт.
У нас мнение есть уже сейчас - это маразм. Сначала семьи с подростками были нам типа неугодны - мол, нечего им тоже вываливать такой бонус. Потом вдруг с ними стало все ништяк? А до этого что не так было-то? Это вообще интересный вопрос, кстати - чем семья с детьми-дошкольниками лучше как претендент на льготные кредиты. Получается, можно чисто по справедливости пойти и накидать лещей тем, кто писал закон про 6 лет?
Дальше. Это взлет не только цен на новостройки. Это массовый выход на рынок доноров такой ипотеки. Матерей-одиночек со школьником, не сильно благополучных семей и так далее. Это точно кажется панацеей для страдающих девелоперов?
И вишенка. Принимаем закон - масса родителей с 16-17-летними детьми побежит покупать абсолютно ненужные им и в большинстве своем неликвидные новостройки в кредит. Типа появился вариант обеспечить ребенка жильем. И платить за него 20 лет. А ребенок в итоге просто не стал жить там, где ему купили квартиру - это, кстати, случается в 90% случаев, что дети живут в выделенной им жилплощади от силы пару лет и потом даже не продают ее, а избавляются по логичным причинам - своя семья и ипотека, не нравится район, переезд в другой город. И привет продажа с дисконтом даже при стабильном рынке.
Оставьте рынок недвижимости в покое. Ломать - не строить.
Кайра бөлүшүлгөн:
Блог Максима Ельцова
05.03.202514:35
РБК: В феврале только в трех крупных городах России снизились цены на жилье.
Со ссылкой на SRG указывается что «В феврале цены на жилье снизились в Астрахани, Новокузнецке и Саратове. Рост цен в феврале охватил почти все исследуемые города. Основной фактор, который поддерживает текущую динамику, — это рост количества сделок за наличные».
Материал примечательный, любопытный и сам по себе.
Но есть несколько моментов, которые бросаются в глаза.
Во-первых, важно понимать, о каких именно ценах идет речь и каким образом считали. В сноске указано, что анализировали цены предложений «с помощью искусственного интеллекта и математических алгоритмов машинного обучения». Иными словами, это цены в рекламе. И ещё добавлю, что ИИ может помочь только на большом массиве однородных данных (использовали свыше 100 источников). Это не про цены реальных сделок.
Во-вторых, новость от РБК - подтверждение того, о чем я неоднократно говорил последние три месяца: скоро СМИ и платформы объявлений начнут сообщать о росте рекламных цен. Ну, вот оно, во всей красе.
Предпосылки к поднятию рекламных цен (сужу в первую очередь по Петербургу) очевидны:
- спрос, несмотря на запретительный уровень ипотечных ставок, не особо просел (в СПб всего на 18% меньше сделок, чем в 2023 году);
⁃ новые предложения квартир выставляются и поступают реже (в условиях неопределенности многие просто отложили решение жилищного вопроса);
⁃ объем предложения поступательно снижается на протяжении многих месяцев;
⁃ с рынка активно вымываются наиболее конкурентные и ликвидные квартиры;
⁃ новые продавцы не выставляют свои лоты по нижней границе, ориентируясь на средний уровень - на то, что осталось в продаже);
В-третьих, риторический вопрос к РБК: почему а заголовке акцент на том, что только в трех городах (из 50-ти) цены снизились, а не о том что цены растут (не первый месяц)? Будет слишком решительно? Видимо, нужны подтверждения роста цен и от остальных источников. А они точно будут, по крайней мере, в Петербурге.
И в-четвертых, что особенно зацепило: рост цен связывает с увеличением количества сделок за наличные. Вот тут точно надо разобраться. Может быть, все «не ипотечные» сделки автоматически причислены к транзакциям «за наличные»? Почему не упоминается рост доли обменных сделок? Хотя как ее считать - непонятно: если формально исходить из договоров купли-продажи, то это сделки за наличные… По своим продажам мы действительно видим существенную долю сделок с наличными деньгами, но обменных сделок (цепочек) тоже стало в разы больше.
@yeltsovm
Со ссылкой на SRG указывается что «В феврале цены на жилье снизились в Астрахани, Новокузнецке и Саратове. Рост цен в феврале охватил почти все исследуемые города. Основной фактор, который поддерживает текущую динамику, — это рост количества сделок за наличные».
Материал примечательный, любопытный и сам по себе.
Но есть несколько моментов, которые бросаются в глаза.
Во-первых, важно понимать, о каких именно ценах идет речь и каким образом считали. В сноске указано, что анализировали цены предложений «с помощью искусственного интеллекта и математических алгоритмов машинного обучения». Иными словами, это цены в рекламе. И ещё добавлю, что ИИ может помочь только на большом массиве однородных данных (использовали свыше 100 источников). Это не про цены реальных сделок.
Во-вторых, новость от РБК - подтверждение того, о чем я неоднократно говорил последние три месяца: скоро СМИ и платформы объявлений начнут сообщать о росте рекламных цен. Ну, вот оно, во всей красе.
Предпосылки к поднятию рекламных цен (сужу в первую очередь по Петербургу) очевидны:
- спрос, несмотря на запретительный уровень ипотечных ставок, не особо просел (в СПб всего на 18% меньше сделок, чем в 2023 году);
⁃ новые предложения квартир выставляются и поступают реже (в условиях неопределенности многие просто отложили решение жилищного вопроса);
⁃ объем предложения поступательно снижается на протяжении многих месяцев;
⁃ с рынка активно вымываются наиболее конкурентные и ликвидные квартиры;
⁃ новые продавцы не выставляют свои лоты по нижней границе, ориентируясь на средний уровень - на то, что осталось в продаже);
В-третьих, риторический вопрос к РБК: почему а заголовке акцент на том, что только в трех городах (из 50-ти) цены снизились, а не о том что цены растут (не первый месяц)? Будет слишком решительно? Видимо, нужны подтверждения роста цен и от остальных источников. А они точно будут, по крайней мере, в Петербурге.
И в-четвертых, что особенно зацепило: рост цен связывает с увеличением количества сделок за наличные. Вот тут точно надо разобраться. Может быть, все «не ипотечные» сделки автоматически причислены к транзакциям «за наличные»? Почему не упоминается рост доли обменных сделок? Хотя как ее считать - непонятно: если формально исходить из договоров купли-продажи, то это сделки за наличные… По своим продажам мы действительно видим существенную долю сделок с наличными деньгами, но обменных сделок (цепочек) тоже стало в разы больше.
@yeltsovm
Кайра бөлүшүлгөн:
REBURG
04.03.202511:12
Как я уже отмечал недавно, в последние пару лет подходы девелоперов к среднесрочному планированию стали значительно отличаться. Кто-то выбирает агрессивный подход, кто-то тяготеет к консервативному, а кто-то решается на нестандартные решения. В последнюю категорию метит кейс краснодарского застройщика «Точно», планирующего заняться мастер-девелопментом в коллаборации с «Движением» Ильи Пискулина («Движение» будет привлекать других застройщиков к реализации проектов «Точно»).
Стратегия мастер-девелопмента сама по себе не нова, хотя и не массова, и используется крупными застройщиками для реализации КРТ. Что касается партнерства с «Движением» — история как будто бы непрофильная для организации, которая делает ивенты для рынка недвижимости. Пискулин, однако, пояснил, что у «Движения» наработан большой потенциал связей с игроками отрасли, и за счет этого есть возможность решать различные задачи девелоперов по привлечению партнеров и инвестиций.
Понаблюдаем, окажется ли такое движение точным, а практика — удачной.
@REBURG
Стратегия мастер-девелопмента сама по себе не нова, хотя и не массова, и используется крупными застройщиками для реализации КРТ. Что касается партнерства с «Движением» — история как будто бы непрофильная для организации, которая делает ивенты для рынка недвижимости. Пискулин, однако, пояснил, что у «Движения» наработан большой потенциал связей с игроками отрасли, и за счет этого есть возможность решать различные задачи девелоперов по привлечению партнеров и инвестиций.
Понаблюдаем, окажется ли такое движение точным, а практика — удачной.
@REBURG
Кайра бөлүшүлгөн:
Unexpected Value
28.02.202510:07
Спрос на жилье не может упасть в краткосрочном периоде, и мы готовы к этому разговору
У админа последний день отпуска, поэтому давайте немного теории, почему почти любая аналитика по рынку жильячушь не совсем корректна
Дисклеймер: это примерно девятая версия этого текста за 4 месяца, который достаточно сложно написать простым языком, да еще и содержит очень контринтуитивные выводы, поэтому прежде чем обвинить админа в шизофрении, попробуйте задать уточняющие вопросы в комментариях
Если вы читали два любых случайных текста про жилье в этом канале, то видели, как мы призываем анализировать не спрос, а предложение и его структуру:
-Индексы цен чаще всего меняются, потому что меняется структура продаж (предложение)
-Рассуждать про количество сделок и уж тем более количество ипотек (приравнивать ипотечные сделки к спросу - это вообще топ-3 главных греха аналитика рынка жилья) на горизонте менее одного года тоже задача весьма бессмысленная
Проблема в том, что
Возможно, вы подумали, что у админа мозги расплавило на солнце, но нет.
Более того, в краткосрочном периоде для товара, который имеет ограниченное количество, вообще не существует функции предложения.
Только спрос
Теоретическая база:
1. https://uneasymoney.com/2016/05/23/p-h-wicksteed-the-coase-theorem-and-the-real-cost-fallacy/
2. https://www.economicforces.xyz/p/there-is-no-such-thing-as-supply (попроще)
1/2
#жилье
@unexpectedvalue
У админа последний день отпуска, поэтому давайте немного теории, почему почти любая аналитика по рынку жилья
Дисклеймер: это примерно девятая версия этого текста за 4 месяца, который достаточно сложно написать простым языком, да еще и содержит очень контринтуитивные выводы, поэтому прежде чем обвинить админа в шизофрении, попробуйте задать уточняющие вопросы в комментариях
Если вы читали два любых случайных текста про жилье в этом канале, то видели, как мы призываем анализировать не спрос, а предложение и его структуру:
-Индексы цен чаще всего меняются, потому что меняется структура продаж (предложение)
-Рассуждать про количество сделок и уж тем более количество ипотек (приравнивать ипотечные сделки к спросу - это вообще топ-3 главных греха аналитика рынка жилья) на горизонте менее одного года тоже задача весьма бессмысленная
Проблема в том, что
в краткосрочном периоде сделки вообще ничего не говорят об изменении спроса
Возможно, вы подумали, что у админа мозги расплавило на солнце, но нет.
Более того, в краткосрочном периоде для товара, который имеет ограниченное количество, вообще не существует функции предложения.
Только спрос
Теоретическая база:
1. https://uneasymoney.com/2016/05/23/p-h-wicksteed-the-coase-theorem-and-the-real-cost-fallacy/
2. https://www.economicforces.xyz/p/there-is-no-such-thing-as-supply (попроще)
1/2
#жилье
@unexpectedvalue
Кайра бөлүшүлгөн:Сергей Гордейко
СГ
Медиа контентке кире албай жатабыз
25.10.202415:55
☹️🙁😃 исход дела — наставник неразумных
На рынке ипотечного кредитования ничего не изменится. Ведущие банки заранее резко увеличили ставки кредитов до уровня 25 % и выше. Никто не знал, что будет 20 % или 21 % . На всякий случай увеличили с запасом. За последние два месяца сложилась практика повышенной разницы между Ключевой ставкой и усредненной ставкой предложения.
При Ключевой ставке 19 % предложения было 23 %. Разницам в 4 пп стала привычной. Ранее было так. В спокойные времена разница 3-4 пп, в кризис около 2 пп.
Новая нормальность — холодное спокойствие. Что будет на рынке❓ До конца года будет продолжаться кредитование без резкого снижения объемов, так как сохраняются опции снижения ставки за комиссию, уплачиваемую или банком или заемщиком.
После нового года произойдет существенное изменение способа покупки недвижимости. Будет переход из банковского кредита в иные формы. Причина — ограничения после ввода Стандарта ипотечного кредитования.
На рынке ипотечного кредитования ничего не изменится. Ведущие банки заранее резко увеличили ставки кредитов до уровня 25 % и выше. Никто не знал, что будет 20 % или 21 % . На всякий случай увеличили с запасом. За последние два месяца сложилась практика повышенной разницы между Ключевой ставкой и усредненной ставкой предложения.
При Ключевой ставке 19 % предложения было 23 %. Разницам в 4 пп стала привычной. Ранее было так. В спокойные времена разница 3-4 пп, в кризис около 2 пп.
Новая нормальность — холодное спокойствие. Что будет на рынке❓ До конца года будет продолжаться кредитование без резкого снижения объемов, так как сохраняются опции снижения ставки за комиссию, уплачиваемую или банком или заемщиком.
После нового года произойдет существенное изменение способа покупки недвижимости. Будет переход из банковского кредита в иные формы. Причина — ограничения после ввода Стандарта ипотечного кредитования.
Кайра бөлүшүлгөн:Экономизм
07.03.202509:15
А кто сказал, что застройщики прям уж так грустят-то?
Данные по московскому региону. За февраль было продано 12,8 тысячи квартир по ДДУ. В деньгах это 226,9 миллиарда рублей. Для сравнения - за январь показатели ниже на 30% и 31% соответственно, за февраль 2024 года прирост составил 60 и 68%(!) соответственно. Ценник за год вырос на 5%, а площадь среднего юнита - снизилась на 1%.
То есть с продажами все прекрасно, они идут. Тогда откуда вечные стенания о том, как застройщикам плохо живется? Правильно, от лобби. И замаскированные под социальные различные инициативы на это как раз указывают. Опять для примера - ипотеку для работников образования должны были придумать еще к ноябрю 2023 года. Заново разговор о ней поднялся только в конце года прошлого. А новая бредятина по семейной ипотеке? Оно для кого делается?
Давайте поставим чуть иначе вопрос. А не было бы удобнее, если бы на субсидирование ипотеки подавались сами заемщики и это не было бы на поруках у банков? Потому что пока льготки выдаются банками, это останется оружием для ценового давления у девелоперов - одна и та же квартира при семейной ипотеке может стоить на 10% дороже, чем при обычной или кэше. Это неправильно. Приходит семья в МФЦ и подает заявление на снижение за счет государства платежей по ипотеке. Условно от 50 до 75%, в зависимости от количества детей, к примеру. Проработать условия, в том числе количественные - и по суммам, и по числу таких кредитов. И привет. Рассматривать заставить в течение двух недель максимум с гарантированным одобрением. Вот и вся социалочка. Только в руках людей, а не банков.
Пусть дальше хнычут ПИК, ЛСР, А101, "Самолет". Маржи еще хватает и для снижения цен, и для жизни.
Данные по московскому региону. За февраль было продано 12,8 тысячи квартир по ДДУ. В деньгах это 226,9 миллиарда рублей. Для сравнения - за январь показатели ниже на 30% и 31% соответственно, за февраль 2024 года прирост составил 60 и 68%(!) соответственно. Ценник за год вырос на 5%, а площадь среднего юнита - снизилась на 1%.
То есть с продажами все прекрасно, они идут. Тогда откуда вечные стенания о том, как застройщикам плохо живется? Правильно, от лобби. И замаскированные под социальные различные инициативы на это как раз указывают. Опять для примера - ипотеку для работников образования должны были придумать еще к ноябрю 2023 года. Заново разговор о ней поднялся только в конце года прошлого. А новая бредятина по семейной ипотеке? Оно для кого делается?
Давайте поставим чуть иначе вопрос. А не было бы удобнее, если бы на субсидирование ипотеки подавались сами заемщики и это не было бы на поруках у банков? Потому что пока льготки выдаются банками, это останется оружием для ценового давления у девелоперов - одна и та же квартира при семейной ипотеке может стоить на 10% дороже, чем при обычной или кэше. Это неправильно. Приходит семья в МФЦ и подает заявление на снижение за счет государства платежей по ипотеке. Условно от 50 до 75%, в зависимости от количества детей, к примеру. Проработать условия, в том числе количественные - и по суммам, и по числу таких кредитов. И привет. Рассматривать заставить в течение двух недель максимум с гарантированным одобрением. Вот и вся социалочка. Только в руках людей, а не банков.
Пусть дальше хнычут ПИК, ЛСР, А101, "Самолет". Маржи еще хватает и для снижения цен, и для жизни.
Кайра бөлүшүлгөн:
Helicopter Macro
06.03.202506:52
Власти проработают вопрос о новом расширении программы семейной ипотеки
Ah, shit, here we go again…
Мой комментарий для РБК:
1) Вряд ли основной причиной вопроса о расширении программы стала динамика спроса на рынке жилья. Да, на ипотечном рынке после отмены массовой льготной ипотеки произошло охлаждение, но это скорее вернуло рынок в равновесие после длительного перегрева.
Распроданность текущих проектов находится на приемлемом уровне, а застройщики откладывают старт новых очередей и проектов, подстраиваясь под новый уровень спроса.
В некоторых регионах и у отдельных компаний ситуация с продажами вызывает опасения (Краснодар, Калининград, Челябинск), но в большинстве регионов поводов для беспокойства нет.
Предполагаю, что вопрос о расширении семейной ипотеки рассматривается с позиции социальной поддержки семей и демографической ситуации.
2) Основной причиной слабой динамики выдач семейной ипотеки в последние месяцы были проблемы с лимитами и низкий процент одобрения заявок со стороны банков из-за недостаточной маржинальности льготных кредитов.
После отмены лимитов и повышения компенсации в феврале выдачи семейной ипотеки сразу же выросли. Сейчас в банки каждую неделю поступает по 45-50 тыс. заявок на получение семейной ипотеки - примерно столько же сколько в мае-июне 2024 г. и в ажиотажные месяцы 2023 г., а ведь тогда под критерии семейки подходило в 1,5 раза больше семей.
3) Сейчас под критерии для выдачи семейной ипотеки подходит около 7 млн семей. При расширении программы на семьи с одним несовершеннолетним ребенком на семейную ипотеку смогут претендовать более 15 млн домохозяйств.
То есть предложенная мера потенциально может увеличить спрос на семейную ипотеку в два раза или даже больше, учитывая высокий уровень рыночных процентных ставок, которые стимулируют людей брать льготные кредиты. Основной вопрос в таком случае - какими при текущих процентных ставках будут расходы бюджета на субсидирование такого объема кредитов (вопрос риторический).
@helicoptermacro
Ah, shit, here we go again…
Мой комментарий для РБК:
1) Вряд ли основной причиной вопроса о расширении программы стала динамика спроса на рынке жилья. Да, на ипотечном рынке после отмены массовой льготной ипотеки произошло охлаждение, но это скорее вернуло рынок в равновесие после длительного перегрева.
Распроданность текущих проектов находится на приемлемом уровне, а застройщики откладывают старт новых очередей и проектов, подстраиваясь под новый уровень спроса.
В некоторых регионах и у отдельных компаний ситуация с продажами вызывает опасения (Краснодар, Калининград, Челябинск), но в большинстве регионов поводов для беспокойства нет.
Предполагаю, что вопрос о расширении семейной ипотеки рассматривается с позиции социальной поддержки семей и демографической ситуации.
2) Основной причиной слабой динамики выдач семейной ипотеки в последние месяцы были проблемы с лимитами и низкий процент одобрения заявок со стороны банков из-за недостаточной маржинальности льготных кредитов.
После отмены лимитов и повышения компенсации в феврале выдачи семейной ипотеки сразу же выросли. Сейчас в банки каждую неделю поступает по 45-50 тыс. заявок на получение семейной ипотеки - примерно столько же сколько в мае-июне 2024 г. и в ажиотажные месяцы 2023 г., а ведь тогда под критерии семейки подходило в 1,5 раза больше семей.
3) Сейчас под критерии для выдачи семейной ипотеки подходит около 7 млн семей. При расширении программы на семьи с одним несовершеннолетним ребенком на семейную ипотеку смогут претендовать более 15 млн домохозяйств.
То есть предложенная мера потенциально может увеличить спрос на семейную ипотеку в два раза или даже больше, учитывая высокий уровень рыночных процентных ставок, которые стимулируют людей брать льготные кредиты. Основной вопрос в таком случае - какими при текущих процентных ставках будут расходы бюджета на субсидирование такого объема кредитов (вопрос риторический).
@helicoptermacro
Кайра бөлүшүлгөн:Proeconomics
05.03.202512:19
Сбербанк, ВТБ и ряд других банков объявили о снижении ставок по разным программам ипотеки на 1-1,5 п.п. С чем связано такое снижение, ведь вряд ли потребители побегут брать ипотеку, если ставки по ней снизились с 28% до 27% - она всё равно выглядит запредельно дорогой? Или понижение ставок продолжится дальше? Ответы экспертов в рубрике #опросы
Вице-президент Российской гильдии риэлторов Андрей Банников:
Предполагаю, что снижение ипотечной ставки связано с несколькими причинами:
1.Банки больше не ожидают продолжения тренда на повышение ключевой ставки и начинают убирать излишний «навес» в процентах.
2.Идёт борьба за ту крайне малую долю ипотечников, которые готовы взять 2-3 млн руб. на короткий срок.
3.Маркетинг. Снижение дает инфоповод напомнить о своих программах.
Надеюсь, что через 2-3 месяца мы увидим снижение ключевой ставки из-за нарастания проблем с ликвидностью в бизнесе. За ней пойдут и банки.
Основатель Агентства недвижимости Development Estate Анастасия Афанасьева:
Как известно, срок действия положительного решения по ипотеке составляет в среднем три месяца, исключение могут составлять кардинальные изменения условий кредитования.
В данном случае такое небольшое снижение может для банков положительно сказаться на увеличении процента перехода из положительных решений в договоры. С одной стороны, снижение несущественно, с другой - для тех, у кого есть расчёты при предыдущей ставке, снижение ежемесячного платежа на 10-20 тыс. руб. при крупных суммах на размер КУ, может сподвигнуть на выход на договор.
Безусловно, тренд сохранится по общему снижению на ключевую ставку ЦБ, но у Сбербанка и ВТБ отличие от ставки ЦБ ставки ипотеки были всегда чуть выше, поэтому они привели эти цифры в соответствии с другими коммерческими банками.
Заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова:
Сбербанк снизил ставки с уровня 29,1-31% до 27,3-30%, а ВТБ объявил о снижении ставки только по комбинированной ипотеке, в которой к льготному лимиту выдается стандартная часть кредита под новую ставку 26,5%-37,59%. Ранее Уралсиб и Дом.рф снизили ставки, а Транскапиталбанк с сегодняшнего дня снизил на 2-2,75%.
Данные ставки остаются высокими на фоне ключевой в 21% и наличии на рынке ипотеки предложений под 21,8%-23,99%, то есть совсем с небольшой надбавкой к ключевой ставке для потребителя.
Но более выгодные условия могут быть не доступны по расположению банков, одобрению клиента или объекта и другим причинам. Поэтому для тех покупателей, которые оформляют ипотеку после снижения ставки, это возможность сэкономить: при сроке кредитования на 30 лет платеж и переплата снижаются примерно на 5%. Но можно увеличить эффект экономии и снизить её на 73%, если оставить прежний уровень платежа, а срок уменьшится на 19,5 лет до 10,5 лет.
Те, кто оформил ипотеку в Сбербанке ранее, смогут воспользоваться опцией по снижению ставки только через 13 месяцев после оформления кредита – Сбербанк ввёл такую опцию в начале декабря и предоставляет её бесплатно, однократно.
В любом случае, тенденция к снижению ставки имеется, а вместе с ней ожидаем более активную работу по рефинансированию кредитов. С учетом того, что эту процедуру можно проводить неоднократно по мере снижения ставки, заёмщики могут снижать кредитную нагрузку по мере возможности.
Руководитель направления аналитики Института экономики роста им. П.А. Столыпина Сергей Васильковский:
Текущее снижение ставок по ипотечным кредитам можно рассматривать лишь как небольшой позитивный сигнал для рынка, но не более того, поскольку нет никаких намеков, что ключевая ставка будет снижаться. Проценты по ипотеке остаются слишком высокими для большинства населения страны. Банки хоть как-то стараются сделать кредиты более выгодными, чтобы покрыть резкий спад их выдачи. Тем более, что стоимость фондирования для банков стала меньше: за снижением ставок по депозитам пошли кредиты.
Вице-президент Российской гильдии риэлторов Андрей Банников:
Предполагаю, что снижение ипотечной ставки связано с несколькими причинами:
1.Банки больше не ожидают продолжения тренда на повышение ключевой ставки и начинают убирать излишний «навес» в процентах.
2.Идёт борьба за ту крайне малую долю ипотечников, которые готовы взять 2-3 млн руб. на короткий срок.
3.Маркетинг. Снижение дает инфоповод напомнить о своих программах.
Надеюсь, что через 2-3 месяца мы увидим снижение ключевой ставки из-за нарастания проблем с ликвидностью в бизнесе. За ней пойдут и банки.
Основатель Агентства недвижимости Development Estate Анастасия Афанасьева:
Как известно, срок действия положительного решения по ипотеке составляет в среднем три месяца, исключение могут составлять кардинальные изменения условий кредитования.
В данном случае такое небольшое снижение может для банков положительно сказаться на увеличении процента перехода из положительных решений в договоры. С одной стороны, снижение несущественно, с другой - для тех, у кого есть расчёты при предыдущей ставке, снижение ежемесячного платежа на 10-20 тыс. руб. при крупных суммах на размер КУ, может сподвигнуть на выход на договор.
Безусловно, тренд сохранится по общему снижению на ключевую ставку ЦБ, но у Сбербанка и ВТБ отличие от ставки ЦБ ставки ипотеки были всегда чуть выше, поэтому они привели эти цифры в соответствии с другими коммерческими банками.
Заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова:
Сбербанк снизил ставки с уровня 29,1-31% до 27,3-30%, а ВТБ объявил о снижении ставки только по комбинированной ипотеке, в которой к льготному лимиту выдается стандартная часть кредита под новую ставку 26,5%-37,59%. Ранее Уралсиб и Дом.рф снизили ставки, а Транскапиталбанк с сегодняшнего дня снизил на 2-2,75%.
Данные ставки остаются высокими на фоне ключевой в 21% и наличии на рынке ипотеки предложений под 21,8%-23,99%, то есть совсем с небольшой надбавкой к ключевой ставке для потребителя.
Но более выгодные условия могут быть не доступны по расположению банков, одобрению клиента или объекта и другим причинам. Поэтому для тех покупателей, которые оформляют ипотеку после снижения ставки, это возможность сэкономить: при сроке кредитования на 30 лет платеж и переплата снижаются примерно на 5%. Но можно увеличить эффект экономии и снизить её на 73%, если оставить прежний уровень платежа, а срок уменьшится на 19,5 лет до 10,5 лет.
Те, кто оформил ипотеку в Сбербанке ранее, смогут воспользоваться опцией по снижению ставки только через 13 месяцев после оформления кредита – Сбербанк ввёл такую опцию в начале декабря и предоставляет её бесплатно, однократно.
В любом случае, тенденция к снижению ставки имеется, а вместе с ней ожидаем более активную работу по рефинансированию кредитов. С учетом того, что эту процедуру можно проводить неоднократно по мере снижения ставки, заёмщики могут снижать кредитную нагрузку по мере возможности.
Руководитель направления аналитики Института экономики роста им. П.А. Столыпина Сергей Васильковский:
Текущее снижение ставок по ипотечным кредитам можно рассматривать лишь как небольшой позитивный сигнал для рынка, но не более того, поскольку нет никаких намеков, что ключевая ставка будет снижаться. Проценты по ипотеке остаются слишком высокими для большинства населения страны. Банки хоть как-то стараются сделать кредиты более выгодными, чтобы покрыть резкий спад их выдачи. Тем более, что стоимость фондирования для банков стала меньше: за снижением ставок по депозитам пошли кредиты.
Кайра бөлүшүлгөн:Экономизм
28.02.202512:11
С недвижкой складывается интересная история.
С одной стороны очевидно, что топовые застройщики при должном управлении капиталом в жирные годы хныкать не должны - ну сняли с госиглы, придется теперь смириться с тем, что останемся прибыльными, но не настолько, как с 2020 года. Тут с Набиуллиной не согласиться трудно. Да и маржа в объектах все равно такая, что девелоперы могут спокойно давать скидки по 15-20% и все равно в худшем случае выходить в ноль. Так что ценник на недвигу сейчас прилично меньше, чем это рисуется, хотя тут есть нюанс в разнице между ценой объявлений и ценой продажи.
С другой, новые объекты в продажу в этом году будут выводить менее половины крупнейших застройщиков. По одному из последних опросов, только 55 из 115. Некоторые из опрошенных пока не определились с планами (хотя уже март на дворе) и пока не хотят публично говорить о том, будут что-то строить или нет. Но проблема сейчас уже в другом - в 27-28 годах возможен дефицит предложения, которое будет вводиться в эксплуатацию. И вот это может стать болью для покупателей вкупе со снижением ставки ЦБ, обесцениванием рубля, которое будет сильнее роста реальных доходов, ростом интереса к ипотеке и повышению спроса, особенно на фоне геополитической стабилизации.
Вот и выходит так, что ошибки прошлых лет будут отзываться еще лет 5. Хотя еще до СВО трубили отовсюду - закрывайте вы льготную ипотеку, у нее только один бенефициар.
С одной стороны очевидно, что топовые застройщики при должном управлении капиталом в жирные годы хныкать не должны - ну сняли с госиглы, придется теперь смириться с тем, что останемся прибыльными, но не настолько, как с 2020 года. Тут с Набиуллиной не согласиться трудно. Да и маржа в объектах все равно такая, что девелоперы могут спокойно давать скидки по 15-20% и все равно в худшем случае выходить в ноль. Так что ценник на недвигу сейчас прилично меньше, чем это рисуется, хотя тут есть нюанс в разнице между ценой объявлений и ценой продажи.
С другой, новые объекты в продажу в этом году будут выводить менее половины крупнейших застройщиков. По одному из последних опросов, только 55 из 115. Некоторые из опрошенных пока не определились с планами (хотя уже март на дворе) и пока не хотят публично говорить о том, будут что-то строить или нет. Но проблема сейчас уже в другом - в 27-28 годах возможен дефицит предложения, которое будет вводиться в эксплуатацию. И вот это может стать болью для покупателей вкупе со снижением ставки ЦБ, обесцениванием рубля, которое будет сильнее роста реальных доходов, ростом интереса к ипотеке и повышению спроса, особенно на фоне геополитической стабилизации.
Вот и выходит так, что ошибки прошлых лет будут отзываться еще лет 5. Хотя еще до СВО трубили отовсюду - закрывайте вы льготную ипотеку, у нее только один бенефициар.
Кайра бөлүшүлгөн:REBURG
28.02.202507:19
Есть еще порох в пороховницах?
По итогам февраля 2025 года объем жилья в стадии строительства вырос. Рост совсем незначительный, но в общем контексте развития рынка жилья - интересный. Объем вывода новых проектов превышает показатели сдачи жилья в эксплуатацию. И все это происходит на фоне слабых продаж, поиска новых путей стимулирования рынка и апокалиптических прогнозов.
По данным ЕИСЖС в конце февраля в стадии строительства находилось 113,7 млн. кв. м жилья. Это на 0,6% больше предыдущего месяца и на 7% превышает показатель аналогичного периода 2024 года.
Среди регионов, где заметно вырос показатель текущего строительства за прошедший месяц:
◾️Воронежская область: +132 тыс. кв. м (+7%)
◾️Ставропольский край: +128 тыс. кв. м (+8%)
◾️Ленинградская область: +100 тыс. кв. м (+3%)
Конечно, небольшой рост одного месяца не показателен и уже в скором времени мы можем увидеть сжатие предложения. Но пока на рынке новостроек остается немало оптимистов среди девелоперов и банков, которые готовы финансировать новые проекты.
@REBURG
По итогам февраля 2025 года объем жилья в стадии строительства вырос. Рост совсем незначительный, но в общем контексте развития рынка жилья - интересный. Объем вывода новых проектов превышает показатели сдачи жилья в эксплуатацию. И все это происходит на фоне слабых продаж, поиска новых путей стимулирования рынка и апокалиптических прогнозов.
По данным ЕИСЖС в конце февраля в стадии строительства находилось 113,7 млн. кв. м жилья. Это на 0,6% больше предыдущего месяца и на 7% превышает показатель аналогичного периода 2024 года.
Среди регионов, где заметно вырос показатель текущего строительства за прошедший месяц:
◾️Воронежская область: +132 тыс. кв. м (+7%)
◾️Ставропольский край: +128 тыс. кв. м (+8%)
◾️Ленинградская область: +100 тыс. кв. м (+3%)
Конечно, небольшой рост одного месяца не показателен и уже в скором времени мы можем увидеть сжатие предложения. Но пока на рынке новостроек остается немало оптимистов среди девелоперов и банков, которые готовы финансировать новые проекты.
@REBURG
Кайра бөлүшүлгөн:
Экономизм
25.09.202409:38
ВЭБовские аналитики дали огня.
Они подсчитали, что прирост ключевой ставки на 1% дает снижение инфляции на 0,15%. И чтобы дойти до инфляции в 4%, ключевая ставка должна быть - внимание - 52%.
Есть, правда, одно "но". Даже при такой ставке далеко не факт, что инфляция дойдет-таки до Грааля. Потому что демография, расчеты, логистика, проблемы с импортом, санкции, дефицит рабочей силы, рост зарплат и еще масса смежных факторов, на которые в ЦБ смотрят сквозь пальцы.
Но что мы теряем, правда же? Йё, ЦБ, как слышно? Делаем 50+% ключ в октябре!
Они подсчитали, что прирост ключевой ставки на 1% дает снижение инфляции на 0,15%. И чтобы дойти до инфляции в 4%, ключевая ставка должна быть - внимание - 52%.
Есть, правда, одно "но". Даже при такой ставке далеко не факт, что инфляция дойдет-таки до Грааля. Потому что демография, расчеты, логистика, проблемы с импортом, санкции, дефицит рабочей силы, рост зарплат и еще масса смежных факторов, на которые в ЦБ смотрят сквозь пальцы.
Но что мы теряем, правда же? Йё, ЦБ, как слышно? Делаем 50+% ключ в октябре!
07.03.202507:06
Обнаружил любопытное исследование. Я, конечно, и так знал, что при выборе квартиры мужчины и женшины руководствуются разными критериями. Но сейчас получил конкретное оцифрованное представление о том, какими именно.
Вот такие дела… Думаю, отделам продаж стоит учитывать эту информацию при работе с клиентами разного пола.
GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта
При выборе квартиры женщины в первую очередь обращают внимание на практичность и комфорт предложенных решений.
Так, например, они чаще ищут квартиры с большими кухнями-гостиными (41% против 35%), гардеробными (23% против 19%) и балконами (41% против 32% среди мужской аудитории).
Для мужчин же более важными критериями оказались высота потолков (21% против 18% среди женской аудитории), наличие благоустроенной территории (40% против 36%) и система «умный дом» (7% против 5%).
При этом некоторые опции пользуются одинаковым спросом среди покупателей обоих полов — это меблированные кухни (25%) и квартиры-распашонки (12%).
Вот такие дела… Думаю, отделам продаж стоит учитывать эту информацию при работе с клиентами разного пола.
GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта
Кайра бөлүшүлгөн:
Эксперт недвижимости Константин Барсуков
06.03.202506:52
Ещё две мысли вдогонку.
1. Мы можем увидеть феномен роста цен непроданных объектов. И сегодня попадаются объявления, где продавец год продать не может, но цену поднимает. Но это редкость. А может стать и не редкостью.
Логика такая. Я продаю квартиру, хочу купить другую. Смотрю, а там, где я хочу купить, цены выросли. Т.е. я купить не могу. Я не делаю анализ глубокий, не смотрю на сроки продажи и т.п. (А кто это делает?). Просто вижу рост цен. Купить не могу. Значит, поднимаю своё. "А иначе мне смысла нет продавать".
2. Фиксация на дешевом объекте. Хочет человек квартиру купить. Денег на то, что хочет нет. Копит на депозите, ждёт. Видит цены растут. Купить то, что хочет не может. Ипотеку на остаток взять не может, потому что платеж дикий. Что делать? Купим дешевле, добьем остаток небольшой ипотекой. Пока по сдаём, потом, когда ипотека нормальной станет, продадим и купим то, что надо.
Думаю, что это может и спрос на землю приподнять. Целый дом купить не могу, землю могу. Куплю пока землю, потом построю.
Понятно, что п.2 не будет массовым, но возможно будет как-то заметным.
@expertned
1. Мы можем увидеть феномен роста цен непроданных объектов. И сегодня попадаются объявления, где продавец год продать не может, но цену поднимает. Но это редкость. А может стать и не редкостью.
Логика такая. Я продаю квартиру, хочу купить другую. Смотрю, а там, где я хочу купить, цены выросли. Т.е. я купить не могу. Я не делаю анализ глубокий, не смотрю на сроки продажи и т.п. (А кто это делает?). Просто вижу рост цен. Купить не могу. Значит, поднимаю своё. "А иначе мне смысла нет продавать".
2. Фиксация на дешевом объекте. Хочет человек квартиру купить. Денег на то, что хочет нет. Копит на депозите, ждёт. Видит цены растут. Купить то, что хочет не может. Ипотеку на остаток взять не может, потому что платеж дикий. Что делать? Купим дешевле, добьем остаток небольшой ипотекой. Пока по сдаём, потом, когда ипотека нормальной станет, продадим и купим то, что надо.
Думаю, что это может и спрос на землю приподнять. Целый дом купить не могу, землю могу. Куплю пока землю, потом построю.
Понятно, что п.2 не будет массовым, но возможно будет как-то заметным.
@expertned
Кайра бөлүшүлгөн:Эксперт недвижимости Константин Барсуков
05.03.202507:00
Смотрю вчерашняя новость о снижении Сбером ставки по ипотеке взбудоражила некоторых граждан.
Прям сигналы для рынка увидели. Даже не сигналы, а СИГНАЛЫ!!!! Путь в дешевую и доступную ипотеку открывается, рынок в предвкушении потока покупателей и растущих цен.
Ну-ну..
Не, то, что некоторый оптимизм это может придать продавцам -да. Но скорее, если 21-го ЦБ ключевую снизит. Тогда оптимизм может возникнуть. Что может привести к сценарию роста цен уже в апреле.
Но! Роста какого? Сдержанного! Не знаю, может быть я и не прав, но я не видел ни одного намека от ЦБ на то, что они готовы в ближайшее время делать кредиты доступными.
Наоборот, постоянно вижу разговоры об ограничении кредитования.
Так что еще раз повторюсь, никакого серьезного изменения ключевой до июля я не жду. На фоне снижения ключевой ожидаю ужесточение требований к заемщикам.
А снизил там сбер на 1,5% ставку или не снизил, или даже снизил на 3% - на фоне их текущих 30%, роли не играет.
Так как это запредельные ставки. И для меня искренняя загадка, зачем люди в Сбер идут, если есть банки выдающие сегодня кредиты по ставкам 24-26%.
Но для некоторых, почему-то существует только один банк...
Прям сигналы для рынка увидели. Даже не сигналы, а СИГНАЛЫ!!!! Путь в дешевую и доступную ипотеку открывается, рынок в предвкушении потока покупателей и растущих цен.
Ну-ну..
Не, то, что некоторый оптимизм это может придать продавцам -да. Но скорее, если 21-го ЦБ ключевую снизит. Тогда оптимизм может возникнуть. Что может привести к сценарию роста цен уже в апреле.
Но! Роста какого? Сдержанного! Не знаю, может быть я и не прав, но я не видел ни одного намека от ЦБ на то, что они готовы в ближайшее время делать кредиты доступными.
Наоборот, постоянно вижу разговоры об ограничении кредитования.
Так что еще раз повторюсь, никакого серьезного изменения ключевой до июля я не жду. На фоне снижения ключевой ожидаю ужесточение требований к заемщикам.
А снизил там сбер на 1,5% ставку или не снизил, или даже снизил на 3% - на фоне их текущих 30%, роли не играет.
Так как это запредельные ставки. И для меня искренняя загадка, зачем люди в Сбер идут, если есть банки выдающие сегодня кредиты по ставкам 24-26%.
Но для некоторых, почему-то существует только один банк...
Кайра бөлүшүлгөн:Эксперт недвижимости Константин Барсуков
28.02.202511:14
Видели такое?
Вчера в лентах проскочило. Да и у меня в чате было.
Ответ всегда в правильной интерпретации статистики. И эта интерпретация в картинке.
Да просроченная задолженность растёт. Но растёт и задолженность, так как кредитов стало существенно больше.
Да, сама доля тоже стала расти, что говорит о том, что по выданным кредитам хуже стало с платежами.
Однако, посмотрите на значение 0,49% - в 2020 и 2021 было хуже.
В общем пока, на мой взгляд, ничего критичного нет. Не нужно ждать массового выплеска банкротных квартир, которые обрушат рынок.
@expertned
Просроченная задолженность россиян по ипотеке за 2024 год выросла до ₽95 млрд — это максимальные цифры за всю историю наблюдений
Вчера в лентах проскочило. Да и у меня в чате было.
Ответ всегда в правильной интерпретации статистики. И эта интерпретация в картинке.
Да просроченная задолженность растёт. Но растёт и задолженность, так как кредитов стало существенно больше.
Да, сама доля тоже стала расти, что говорит о том, что по выданным кредитам хуже стало с платежами.
Однако, посмотрите на значение 0,49% - в 2020 и 2021 было хуже.
В общем пока, на мой взгляд, ничего критичного нет. Не нужно ждать массового выплеска банкротных квартир, которые обрушат рынок.
@expertned
Кайра бөлүшүлгөн:
TruEcon
26.02.202511:30
#БанкРоссии #ставки #инфляция #банки #экономика
Банк России опубликовал обзор «О развитии банковского сектора» за январь, что видим:
✔️ Корпоративный кредит сократился на ₽1 трлн (-1.2% м/м, 16.5% г/г), причем рублевый кредит сократился сразу на ₽1.1 трлн. (-1.5% м/м), а валютный немного прибавил +₽0.1 трлн. В значительной мере свою роль играл большой дефицит бюджета (₽1.7 трлн), поэтому точно оценивать динамику достаточно сложно, но охлаждение здесь очевидно.
✔️ Депозиты компаний выросли на ₽0.3 трлн (0.5% м/м и 12.6% г/г), но росли только валютные депозиты, которые прибавили сразу ₽0.5 трлн (~$5 млрд) – валюты явно было достаточно много, что может быть обусловлено притоком от экспорта и может объяснять частично резкое укрепление рубля.
✔️ Кредит населению сокращался второй месяц подряд -₽0.1 трлн (-0.3% м/м и 13.1% г/г). Выдачи ипотеки резко снизились до ₽0.13 трлн, портфель сократился на -0.2% м/м и вырос на 12.4% г/г – это охлаждение характерно для января. Потребительский кредит сократился незначительно -0.3% м/м, годовой рост сильно замедлился до 9.9% г/г.
📍В феврале кредит населению начал немного оживать, но в основном за счет льготной ипотеки, в то же время годовая динамика выдачи кредитов населению пока идет на -40% г/г, т.е. охлаждение остается сильным.
✔️ Депозиты населения сократились в январе на ₽0.5 трлн (-0.8% м/м и 26% г/г) – это сезонная история, на самом деле с поправкой на сезонность это соответствует росту около 2% за месяц, что отражает сохранение высокой сберегательной активности. Это также отражается и в структуре: текущие счета сократились на ₽1.2 трлн, а срочные депозиты выросли на ₽0.7 трлн.
Если смотреть в целом – то кредит значимо замедлился (до ~5...10% роста в годовом выражении за последние месяцы), но оценить адекватно ситуацию затруднительно из-за больших бюджетных вливаний, по итогам февраля-марта будет намного более объективна картинка. Сберегательная активность остается высокой.
@truecon
Банк России опубликовал обзор «О развитии банковского сектора» за январь, что видим:
✔️ Корпоративный кредит сократился на ₽1 трлн (-1.2% м/м, 16.5% г/г), причем рублевый кредит сократился сразу на ₽1.1 трлн. (-1.5% м/м), а валютный немного прибавил +₽0.1 трлн. В значительной мере свою роль играл большой дефицит бюджета (₽1.7 трлн), поэтому точно оценивать динамику достаточно сложно, но охлаждение здесь очевидно.
✔️ Депозиты компаний выросли на ₽0.3 трлн (0.5% м/м и 12.6% г/г), но росли только валютные депозиты, которые прибавили сразу ₽0.5 трлн (~$5 млрд) – валюты явно было достаточно много, что может быть обусловлено притоком от экспорта и может объяснять частично резкое укрепление рубля.
✔️ Кредит населению сокращался второй месяц подряд -₽0.1 трлн (-0.3% м/м и 13.1% г/г). Выдачи ипотеки резко снизились до ₽0.13 трлн, портфель сократился на -0.2% м/м и вырос на 12.4% г/г – это охлаждение характерно для января. Потребительский кредит сократился незначительно -0.3% м/м, годовой рост сильно замедлился до 9.9% г/г.
📍В феврале кредит населению начал немного оживать, но в основном за счет льготной ипотеки, в то же время годовая динамика выдачи кредитов населению пока идет на -40% г/г, т.е. охлаждение остается сильным.
✔️ Депозиты населения сократились в январе на ₽0.5 трлн (-0.8% м/м и 26% г/г) – это сезонная история, на самом деле с поправкой на сезонность это соответствует росту около 2% за месяц, что отражает сохранение высокой сберегательной активности. Это также отражается и в структуре: текущие счета сократились на ₽1.2 трлн, а срочные депозиты выросли на ₽0.7 трлн.
Если смотреть в целом – то кредит значимо замедлился (до ~5...10% роста в годовом выражении за последние месяцы), но оценить адекватно ситуацию затруднительно из-за больших бюджетных вливаний, по итогам февраля-марта будет намного более объективна картинка. Сберегательная активность остается высокой.
@truecon
Кайра бөлүшүлгөн:
Что будем строить? | Баринов🏡
06.03.202510:41
Тренируем силу воли
Всем привет!
Новость, конечно, позитивная. И даже не только для новостроек, но и для ИЖС, где скопилось нераспроданное предложение готовых домов на продажу от застройщиков.
Идея строить на продажу под «семейные ипотеки» обретает больше смысла.
По словам знакомого застройщика, которые умудряются в Ленобласти при стоимости участка в 3-4 млн строить на продажу дома «под ключ» до 15-16 млн и зарабатывать, спрос очень хороший на такие предложения.
Дальше и рынок участков в этой категории может расшевелить.
Только долгосрочно я к этому отношусь как в фрагменте из Ералаше выше. Боремся с инфляцией, но «все предусмотрено»
Всем привет!
Минфин и Минстрой совместно с основным оператором льготных госпрограмм «Дом.РФ» должны до 25 марта «дополнительно проработать» расширение семейной ипотеки на семьи с одним ребенком до 18 лет, проанализировать «эффекты от реализации данной меры» и сформулировать конкретные предложения по этой теме для правительства
Новость, конечно, позитивная. И даже не только для новостроек, но и для ИЖС, где скопилось нераспроданное предложение готовых домов на продажу от застройщиков.
Идея строить на продажу под «семейные ипотеки» обретает больше смысла.
По словам знакомого застройщика, которые умудряются в Ленобласти при стоимости участка в 3-4 млн строить на продажу дома «под ключ» до 15-16 млн и зарабатывать, спрос очень хороший на такие предложения.
Дальше и рынок участков в этой категории может расшевелить.
Только долгосрочно я к этому отношусь как в фрагменте из Ералаше выше. Боремся с инфляцией, но «все предусмотрено»
Кайра бөлүшүлгөн:Эксперт недвижимости Константин Барсуков
06.03.202506:52
Февраль закончился. можно подвести некоторые итоги.
Поговорим про вторичку. По первичке некоторых данных еще нет. Но по ощущениям, плюс-минус одинаково будет.
А ощущения у меня такие, что февраль был очень тихим и почти мертвым. Обычно январь такой бывает. Дождемся цифр Росреестра, сверим насколько ощущения совпадут с реальностью.
Что уже точно можно сказать - цены растут. По крайней мере, у некоторых "аналитиков" вижу это в графиках.
Ну, собственно, как я и ожидал: декабрь-февраль - рост цен.
Правда, речь идёт про цены в объявлениях. По реальным стоимостям пока всё ровно. Но жду рассказы про рост цен, любопытны будут попытки разъяснения этого роста. Он, почему-то для многих аномален. Хотя на мой взгляд, довольно ожидаем и логичен, но об этом я в последнем видео с аналитикой рассказывал.
Итак февраль - цены в объявлениях ожидаемо выросли. Рынок в январе дочистили за декабрем. Стоимости реальных сделок пока примерно на том же уровне.
Это сторона продавца. Что с покупателями? А их особо сейчас нет. Те, кто продали своё жильё в декабре, купили другое в декабре же или январе. А на февраль этого "драйва" не хватило.
Кто-то ушёл в депозит, считая дикостью покупать то, что осталось, по тем ценам, что видят. Ведь пару месяцев назад было лучше, а еще несколько месяцев назад ещё лучше.
В общем, покупатель затаился. Но нерв пошёл. Чувствуется по некоторым моментам. Ну, и, конечно, много тех, кто купить бы хотел, но не может. Потому что ипотеку не реально взять, свое не продали и т.п. Хотя, вот судя по комментариям к моим видео, есть те, кто всё ещё ждёт падение цен.
Да, кстати, новые продавцы, ожидаемо, выходят на рынок по по завышенным ценам. Они ведь именно их видят. Причем, склонность есть немного выше поставить, посмотреть. Они ведь сейчас не торопятся.
Итого. Что ждём дальше?
Март, думаю, будет немного живее февраля. И он будет показателен для дальнейшего движения цен. И здесь уже можно будет смотреть на цены в объявлениях. Если они остаются на месте или идут вниз в уровень ноября. Значит, реальные стоимости остаются на месте, думаю, что до осени.
Если же цены в объявлениях по марту показывают рост, то есть все шансы, что апрель-май будет точкой начала роста реальной стоимости квартир.
Кстати, решение ЦБ по ключевой, которое ждем 21 марта, может сыграть роль триггера. Если ЦБ оставляет ключевую на месте и хоть какой-то намек дает на снижение или снижает, то это продавцами однозначно будет воспринято, как возможность поднять цены. Если ЦБ не дает сигнал к снижению или повышает ключевую, то рвение продавцов в поднятии цен это может остановить.
Так что ждем конец марта.
@expertned
Поговорим про вторичку. По первичке некоторых данных еще нет. Но по ощущениям, плюс-минус одинаково будет.
А ощущения у меня такие, что февраль был очень тихим и почти мертвым. Обычно январь такой бывает. Дождемся цифр Росреестра, сверим насколько ощущения совпадут с реальностью.
Что уже точно можно сказать - цены растут. По крайней мере, у некоторых "аналитиков" вижу это в графиках.
Ну, собственно, как я и ожидал: декабрь-февраль - рост цен.
Правда, речь идёт про цены в объявлениях. По реальным стоимостям пока всё ровно. Но жду рассказы про рост цен, любопытны будут попытки разъяснения этого роста. Он, почему-то для многих аномален. Хотя на мой взгляд, довольно ожидаем и логичен, но об этом я в последнем видео с аналитикой рассказывал.
Итак февраль - цены в объявлениях ожидаемо выросли. Рынок в январе дочистили за декабрем. Стоимости реальных сделок пока примерно на том же уровне.
Это сторона продавца. Что с покупателями? А их особо сейчас нет. Те, кто продали своё жильё в декабре, купили другое в декабре же или январе. А на февраль этого "драйва" не хватило.
Кто-то ушёл в депозит, считая дикостью покупать то, что осталось, по тем ценам, что видят. Ведь пару месяцев назад было лучше, а еще несколько месяцев назад ещё лучше.
В общем, покупатель затаился. Но нерв пошёл. Чувствуется по некоторым моментам. Ну, и, конечно, много тех, кто купить бы хотел, но не может. Потому что ипотеку не реально взять, свое не продали и т.п. Хотя, вот судя по комментариям к моим видео, есть те, кто всё ещё ждёт падение цен.
Да, кстати, новые продавцы, ожидаемо, выходят на рынок по по завышенным ценам. Они ведь именно их видят. Причем, склонность есть немного выше поставить, посмотреть. Они ведь сейчас не торопятся.
Итого. Что ждём дальше?
Март, думаю, будет немного живее февраля. И он будет показателен для дальнейшего движения цен. И здесь уже можно будет смотреть на цены в объявлениях. Если они остаются на месте или идут вниз в уровень ноября. Значит, реальные стоимости остаются на месте, думаю, что до осени.
Если же цены в объявлениях по марту показывают рост, то есть все шансы, что апрель-май будет точкой начала роста реальной стоимости квартир.
Кстати, решение ЦБ по ключевой, которое ждем 21 марта, может сыграть роль триггера. Если ЦБ оставляет ключевую на месте и хоть какой-то намек дает на снижение или снижает, то это продавцами однозначно будет воспринято, как возможность поднять цены. Если ЦБ не дает сигнал к снижению или повышает ключевую, то рвение продавцов в поднятии цен это может остановить.
Так что ждем конец марта.
@expertned
Кайра бөлүшүлгөн:Блог Максима Ельцова
04.03.202513:17
Итоги недели. Полет нормальный.
На вторичном рынке Петербурга без изменений которую неделю, тренды сохраняются. Объем предложения в спальных районах (плюс Мурино/Кудрово) увеличился с начала марта на незначительные 0,4%. Рост условный, связан скорее с перевыставлением объектов в начале месяца. Вероятно, на следующей неделе сокращение предложения продолжится. По итогам февраля оно оставило 1,9%, сопоставимо с темпами января. Выбор у покупателя снижается, хоть и медленнее чем в октябре-декабре прошлого года.
Устойчивый спрос (несмотря на отсутствие рыночной ипотеки) и снижение предложения естественным образом не только поддерживает, но и разворачивает цены. В Москве, по данным IRN.ru, цены, пусть и на символические 0,5%, но выросли. Предположу, что в Петербурге и Москве слабый рост цен продолжится в ближайшие месяцы.
На рынке новостроек значимых новостей нет. Наверное, это не так уж плохо. Главный драйвер продаж, семейная ипотека, показывает устойчивый рост. На 27 февраля, по данным ДОМ.РФ выдано 154 млрд рублей в целом по РФ (почти в 2 раза больше, чем в январе). В марте рост продолжится: и месяц будет подлиннее, и активность заемщиков увеличивается от недели к неделе.
Ни ипотечный стандарт, ни озабоченность ЦБ массовым применением рассрочки не выливаются в новые ограничения продаж. Сделок в марте должно быть больше. Но таких темпов продаж для устойчивого развития строительной отрасли явно недостаточно.
На рынке долгосрочной аренды жилья объем предложения стабилизировался - 8,4 тысячи лотов. Существенно больше, чем год назад. Но прирост объемов предложения прекратился, рынок стабилизируется. Ставки аренды будут плавно снижаться до начала туристического сезона.
@yeltsovm
На вторичном рынке Петербурга без изменений которую неделю, тренды сохраняются. Объем предложения в спальных районах (плюс Мурино/Кудрово) увеличился с начала марта на незначительные 0,4%. Рост условный, связан скорее с перевыставлением объектов в начале месяца. Вероятно, на следующей неделе сокращение предложения продолжится. По итогам февраля оно оставило 1,9%, сопоставимо с темпами января. Выбор у покупателя снижается, хоть и медленнее чем в октябре-декабре прошлого года.
Устойчивый спрос (несмотря на отсутствие рыночной ипотеки) и снижение предложения естественным образом не только поддерживает, но и разворачивает цены. В Москве, по данным IRN.ru, цены, пусть и на символические 0,5%, но выросли. Предположу, что в Петербурге и Москве слабый рост цен продолжится в ближайшие месяцы.
На рынке новостроек значимых новостей нет. Наверное, это не так уж плохо. Главный драйвер продаж, семейная ипотека, показывает устойчивый рост. На 27 февраля, по данным ДОМ.РФ выдано 154 млрд рублей в целом по РФ (почти в 2 раза больше, чем в январе). В марте рост продолжится: и месяц будет подлиннее, и активность заемщиков увеличивается от недели к неделе.
Ни ипотечный стандарт, ни озабоченность ЦБ массовым применением рассрочки не выливаются в новые ограничения продаж. Сделок в марте должно быть больше. Но таких темпов продаж для устойчивого развития строительной отрасли явно недостаточно.
На рынке долгосрочной аренды жилья объем предложения стабилизировался - 8,4 тысячи лотов. Существенно больше, чем год назад. Но прирост объемов предложения прекратился, рынок стабилизируется. Ставки аренды будут плавно снижаться до начала туристического сезона.
@yeltsovm
Кайра бөлүшүлгөн:Unexpected Value
28.02.202510:07
Тезисно:
1. когда мы говорим про спрос, мы, как правило, подразумеваем только потребительский спрос: некоторое домохозяйство готово приобрести какой-то товар/услугу по определенной цене. Чем ниже цена, тем больше желающих потребителей
2. но товары не продаются по любым ценам. если вы заходили в какой-то дорогой магазин (дилерский центр дорогих автомобилей или люксовая одежда), когда там никого не было (и вообще есть сомнения, что там кто-то бывает). Но даже несмотря на то, что вы там единственный покупатель, продавец не соглашается продать вам сумку Louis Vuitton за рубль.
3. есть некоторая цена, ниже которой продавец не согласится отдать вам товар, а барбер не станет вас стричь, даже если у него сегодня ожидается 0 клиентов. Продавец уверен, что сможет продать товар в будущем дороже
4. продавец таким образом неявно предъявляет «спрос на собственный товар»
5. в этой ситуации количество сделок нам ничего не говорит о спросе (и возможном движении цен)
6. Количество сделок говорит о том, как распределен товар (в ограниченном количестве) между производителем и потребителем
Хороший пример - 2020-2021 года и ввод льготной ипотеки. Количество сделок на первичном рынке оказалось сопоставимым 2019 и 2018 (со всеми оговорками про переход на эскроу). А вот цены нам сказали, что спрос сильно изменился. Но он изменился у производителей, которые «увеличили собственный спрос», запустив больше новых проектов.
Попробуйте переложить эту логику на вторичный рынок. Влияет ли количество сделок на благосостояние (в широком смысле) владельцев недвижимости? (ответ вроде очевиден, но мнений, наверняка, будет очень много и разных).
Поэтому для понимания будущей динамики цен, сперва смотрим на динамику портфеля строительства (вводы и запуски): спрос на жилье со стороны строителей растет или снижается? Уже после этого смотрим на количество сделок и решаем насколько неадекватные дегенераты участники рынка и есть ли у вас информационное преимущество, чтобы бидовать против рынка?
2/2
#жилье
@unexpectedvalue
1. когда мы говорим про спрос, мы, как правило, подразумеваем только потребительский спрос: некоторое домохозяйство готово приобрести какой-то товар/услугу по определенной цене. Чем ниже цена, тем больше желающих потребителей
2. но товары не продаются по любым ценам. если вы заходили в какой-то дорогой магазин (дилерский центр дорогих автомобилей или люксовая одежда), когда там никого не было (и вообще есть сомнения, что там кто-то бывает). Но даже несмотря на то, что вы там единственный покупатель, продавец не соглашается продать вам сумку Louis Vuitton за рубль.
3. есть некоторая цена, ниже которой продавец не согласится отдать вам товар, а барбер не станет вас стричь, даже если у него сегодня ожидается 0 клиентов. Продавец уверен, что сможет продать товар в будущем дороже
4. продавец таким образом неявно предъявляет «спрос на собственный товар»
5. в этой ситуации количество сделок нам ничего не говорит о спросе (и возможном движении цен)
6. Количество сделок говорит о том, как распределен товар (в ограниченном количестве) между производителем и потребителем
Хороший пример - 2020-2021 года и ввод льготной ипотеки. Количество сделок на первичном рынке оказалось сопоставимым 2019 и 2018 (со всеми оговорками про переход на эскроу). А вот цены нам сказали, что спрос сильно изменился. Но он изменился у производителей, которые «увеличили собственный спрос», запустив больше новых проектов.
Попробуйте переложить эту логику на вторичный рынок. Влияет ли количество сделок на благосостояние (в широком смысле) владельцев недвижимости? (ответ вроде очевиден, но мнений, наверняка, будет очень много и разных).
Поэтому для понимания будущей динамики цен, сперва смотрим на динамику портфеля строительства (вводы и запуски): спрос на жилье со стороны строителей растет или снижается? Уже после этого смотрим на количество сделок и решаем насколько неадекватные дегенераты участники рынка и есть ли у вас информационное преимущество, чтобы бидовать против рынка?
2/2
#жилье
@unexpectedvalue
26.02.202508:56
Тем временем банки не дождались повышения ключевой ставки и стали снижать доходность по депозитам…
Получил соответствующие уведомления на прошлой неделе. Вам, вероятно, такие тоже приходили.
А вот что показывают опросы общественного мнения:
По последним данным ЦБ, сейчас на счетах почти 57 трлн рублей.
Остается вопрос: какая часть этой суммы будет направлена на рынок недвижимости…
Вы как считаете?
GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта
Получил соответствующие уведомления на прошлой неделе. Вам, вероятно, такие тоже приходили.
А вот что показывают опросы общественного мнения:
Россияне не верят в заморозку вкладов. Несмотря на повышенный интерес к этой теме, 77% имеющих депозиты не только не собираются забирать с них деньги, но и планируют реинвестировать полученные доходы.
Половина респондентов также не исключает, что направит доход от вкладов в другие инструменты: 33% планируют купить акции, 21% хотят приобрести недвижимость, около 19% подумывают над вложением в облигации, 16,8% хотят направить средства в пенсионные фонды, а 14,2% — в паевые инвестфонды (ПИФы).
По последним данным ЦБ, сейчас на счетах почти 57 трлн рублей.
Остается вопрос: какая часть этой суммы будет направлена на рынок недвижимости…
Вы как считаете?
GMKPotential | сервис для анализа земельных участков и создания девелоперского продукта
Көрсөтүлдү 1 - 21 ичинде 21
Көбүрөөк функцияларды ачуу үчүн кириңиз.