Мир сегодня с "Юрий Подоляка"

Труха⚡️Україна

Қарау

Николаевский Ванёк

Қарау

Труха⚡️Україна

Қарау

Николаевский Ванёк

Қарау

Лёха в Short’ах Long’ует

Қарау

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек

Только авторское и полезное про рынок недвижки. Без цензуры и воды
Аналитика, статистика продаж по жк, тарифы УК, обзоры новостроек, разборы планировок и скидок
Консультации и подбор квартир
РКН clck.ru/3FTRr7
Вопросы, предложения сюда @iliili_mail_bot

TGlist рейтингі

ТүріҚоғамдық

Растау

Расталмаған

Сенімділік

Сенімсіз

Орналасқан жеріРосія

ТілБасқа

Канал құрылған күніOct 13, 2021

TGlist-ке қосылған күні

Oct 19, 2024

Мен каналдың иесімін

Өзгерістер тарихы

Қосылған топ

ИИ

✍ Чат - Или Или

117

Telegram арнасы Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек статистикасы

Толығырақ

Жазылушылар

22 897

24 сағат

140.1%Апта

1480.6%Ай

5292.4%

Дәйексөз индексі

0

Ескертулер1Каналдарда қайта жазылу0Каналдарда ескерту1

1 жазбаның орташа қамтуы

4 062

12 сағат3 7950%24 сағат4 0620%48 сағат4 1560%

Қатысу деңгейі (ER)

3.59%

Қайта жазылды67Пікірлер18Реакциялар61

Қамту бойынша қатысу деңгейі (ERR)

0%

24 сағат0%Апта

1.7%Ай

6.61%

1 жарнамалық жазбаның қамтуы

4 062

1 сағат1 52237.47%1 – 4 сағат1 02725.28%4 - 24 сағат88721.84%

Толығырақ

Каналға біздің ботымызды қосып, осы каналдың аудиториясын біліңіз.

24 сағаттағы жазбалар саны

0

Динамика

"Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек" тобындағы соңғы жазбалар

Барлық жазбалар

26.02.202511:09

🏡 Квартиры и апартаменты в СПб от 4,4 млн!🔥
С отделкой “под ключ”!

Готовые и строящиеся ЖК в разных районах. Школа, детсады, паркинги, дворы без машин.

Выгодные условия рассрочки от застройщика.

🎁 Только до конца февраля – скидка до 1 000 000 на покупку квартиры!

Узнайте больше: psk-info.ru/projects

Реклама. ООО «СЗ «Северная Венеция». ИНН 7810740292
erid:2SDnjenqSEY

26.02.202511:05

Смотрю стату продаж новостроя в городах-крупняках, по проектным декларациям застроев...

▪️Январь 2025 (м/м) практически везде прилично провалился (скрин 1). Самые устойчивый спрос показала Мск и Нижний 👆

▪️Инфу по Сочи добавил. Правда, помним, что не во всех городах и весях застрои аккуратно и корректно ведут ПДшки. Тем не менее... Эксклюзивом делюсь - сделки по кварталам за 2020-2024 (скрин 2)

Кому полезно - юзайте в своей аналитике 🔥 @iliilitop

26.02.202506:40

Переходим от общего к частному. Кто пропустил матчасть – она тут 👈

Итак, дано: ФСК, вроде как, желают слить 285 квартир, в новеньких жк Режиссёр и Архитектор, с дисконтом 50%… Разбираемся в цифрах вместе с Артёмом Цогоевым

▪️Режиссёр – сдали в авг. 2024. В остатках тогда было 170 из 981 квартир. Казалось бы, всего 17% проекта. В абсолюте же совсем иначе смотрится. На эскроу декларировали 23 ярда

▫️Даже с любовью ФСК к рассрочкам, средств на эсроу вполне могло хватить на покрытие вычерпанных у Сбера кредитных линий в 15,9 млрд. Со сроком расчёта в дек. 2024 – июл. 2025. То есть, желание слить вторичку не связано с долгом. А обусловлено другими пунктами из матчасти постом выше?

▫️Якобы предлагают забрать 4,7 тыс. м² , с 50% скидкой, т.е. по ср. цене 360 тыр метр. Типа, по рынку Режиссёр стоит 720 тыр 🤔 Для справки: ср. цена по всем заключенным там ДДУ = 387 тыр. В прайс-листах перед вводом был уровень 680, а сейчас висит ср. 580 тыр. Итого, вероятный дисконт всё же где-то 35–40%. Что, конечно, тоже не плохо

▫️По примерной оценке полного инвест себеса (в котором не только стройка), и накопленной ср. цене ДДУ, Режиссёр перед вводом вышел на маржинальность 12%. Если бы ФСК смог дальше грузить тут вторичку по заявленным 700 тыр... то маржи в этих сделках было бы 52%. Что накопительно вытянуло бы проект к рентабельности 19%. Но, видимо, они готовы от неё отказаться кэша ради

▫️Ибо метр по кадастру стоит 453 тыр. Что только по оптовой части даёт 43 млн налогов в год. Плюс УК протаскивает тариф 158 р./м² = 9 млн год содержания. А ведь ещё висит 2-я часть вторички

▪️Архитектор – сдали в дек. 2024. В остатках 312 из 1502 квартир (21%). На эскроу писали 31+ ярда. Если не жестили с рассрочкой, то хватило погасить Сберу вычерпанные 22 млрд. Запас по сроку тоже был: по 70% долга к авг. 2025, по 30% – сент. 2026

▫️Шепчут, что здесь предлагают уже 14,6 тыс. м² вторички. С учётом 50% скидки, по ср. цене вообще = 297 тыр метр. Против 594 тыр базовых. Для справки: ср. цена по всем заключенным ДДУ = 356 тыр. В прайс-листах перед вводом был уровень 480, щас висит ср. 510 тыр. Тогда к реальности ближе опт-дисконт - те же 35–40%

▫️По полному инвест себесу, маржинальность Архитектора на сдаче могла приблизиться к 11%. Итого, если бы осилили распродажу своих 20% вторички по 510-550 тыр… по итогу вытянули бы целевую маржу 20%. Однако, кэш сейчас явно ценнее. Если рили готовы слить объём ниже себеса

▫️А метр по кадастру тут весит 420 тыр. Что лишь по оптовому пулу даёт 123 млн налогов в год. УК целит в те же 158 р./м² = 27,8 млн в год. Это нагрузка 150+ млн / год. Без счётчиков. И без остальных запасов в проекте

Ок. А надо такое оптовику?
С одной стороны, видим, что прайс предложения неплох. С другой – целесообразно ли в такое вгонять миллиарды?
▪️Продавать без семейки будешь долго. А полезешь в рассрочку = снова длинный приход + не передашь в собственность до погашения
▪️Значит налипнут налоги и содержание. По первому году, за оба пула это под 200 млн
▪️Темпы продаж будут низкие. В рекламе не развернёшься. ФСК, даже если повесит твой объём у себя, впаривать будет по остаточному принципу. Ибо сначала своё
▪️Горизонт такого предприятия и итоговая доходность – скрыты во мраке неопределённости

Всё выше - личное мнение. И не обязательно верное. Просто разобрали со всех ракурсов. Сути и прозрачности ради 👍 @iliilitop

26.02.202506:37

⚡️Оптовый слив свежей вторички застроем: Кто. Почему. Где нюансы и риски

Тему колыхнули гуляющие в кулуарах презы, приписываемые ФСК. Не ведаю их истинности. Но, якобы, ребята ищут состоятельного господина, готового подобрать у них за кэш сразу 285 квартир, в свежесданных Режиссёре и Архитекторе. Смельчаку сулят скидку сразу 50%...

Но подарок сие, или нет? Разбираемся вместе с товарищем по цифрам Артёмом Цогоевым 🤝

Часть 1 – Когда своё в тягость
▪️Как бы вам не втирали, что до 30% нераспроданного на вводе это норма – оно не всегда так. Сильно зависит от условий финансирования, модели и масштаба проекта. На пальцах: в домике на 10 соседей, норм может быть остаток и 80%. А проект на 10.000 квартир, рискует захлебнутся своей вторичкой и с 5% непроданного

▪️После ввода, раскрывается эскроу. Застрой получает доступ к накопленным там по ДДУ деньгам. И рассчитывается с банком по вычерпанному кредиту (ПФ). Если бабло на эскроу покрывает все обязательства – красота. Если нет – седина / печаль. Кстати, поэтому при слабом покрытии, застрою бывает выгоднее двигать срок ввода вправо. Если позволяет срок погашения кредита

▪️От срока кредита и согласованной банком модели – напрямую зависит и то, какой объём должен быть продан к сдаче. Если, например, застрой обещался раскидать всё под ноль, не сдюжил, но срок кредита ещё позволяет… То банк после ввода ставит ковенант по обеспеченности: забирая себе 80–100% полученных средств от каждой сделки

▪️Однако даже если с расчётом по ПФ всё норм, но объём нераспроданного в абсолюте исчисляется сотнями квартир… То начинает чесаться репа. Ибо застрой должен оформить на себя весь этот объём. А это приличные деньги. Учитывая явно более низкий темп реализации вторички. Короче, горизонт реализации начинает удручать. Семейка, конеш, пока помогает с ДКП от застроя. Но и бюджет рекламный уже не торт. И инвесторы конкурюги. И покупант уже видит не картинки, а весь твой косячный бетон…

▪️Теперь добавляйте содержание / ЖКХ. Плюс налог на имущество. Который, например, в мос. регионе щас для юрика 2% от кадастра объекта. И если раньше ещё можно было держать свою вторичку, как «готовую продукцию» без имущественного оброка… то теперь такое осталось лишь в нескольких регионах. Остальные застрои, вон, с 2017 причитают. В 2023 и письма писали, мол, освободите от налога на непроданное, хотя бы на 3 годика. Но нет. С 2025 и в ЕКб налог вернули… Итого для зависших со вторичкой юриков, это десятки и сотни миллионов налогов и платежей в год

Короче, сценарий с зависшей вторичкой – далеко не леденец. Как бы не вкидывали, мол, А давайте всё продавать только готовое… При наших условиях и непредсказуемости рынка, в т.ч. в части законов и господдержки – пока сей прицел есть утопия 🔥 @iliilitop

👉 Далее Часть 2 – Разбор кейса ФСК

Медиа контентке
қол жеткізе алмадық

23.02.202508:45

Рубрика разбор #планировки по вашим заявкам – выпуск №12 по февральским запросам

Сегодня для вас работали:
▪️Снова, мои товарищи-профи – Юлия и Андрей, основатели Студии дизайна и ремонта JAM Design. Если что, им можно писать вопросы или просто черпать полезное в их 👉 тг-канале или красивости и кейсы в инсте

▪️Новый крутой помощник, и творческий партнёр Или Или – Елена @elena_sovetnikova. Маркетолог, энтузиаст и просто во многом талантливый человек 🤝

Напомню, в сути разбора планировок изначально не закладывается обязательное предложение по дизайну и переплану… Но ребята это делают. За такой подход – от нас всегда пальчик вверх 👍 @iliilitop

P.S. Картинки разбора без сжатия - положу в первом комменте

22.02.202511:24

Сложности с наличным баксом продолжаются. Проблемы с обменом / продажей купюр старше 2009 года, догнали их владельцев теперь в РФ

Банкстеры вводят комиссии за покупку зелёной налички, или за прием "старья", или за подбор банкнот нового образца - сообщают Frank Media

▪️Банк Санкт-Петербург – с 1 марта 2025 года комса за наличку для покупателя $10, $20, $50, $100 всех выпусков, будет 10 р. за каждый доллар. Получается это щас 11% ?
▪️Сбер – заморозил обмен "старых" купюр. Но не уточняют признаков старости. Отправляют для оценки в кассу
▪️Альфа и ВТБ – обмена нет. Но можно сначала продать свои бумажки, а потом купить новые. При этом, считай, не только потеряв на спреде... Но и имея у ВТБшников риск признания своих купюр "повреждёнными" (пятна, отметки, надрывы) - за это полагается комса ещё 8% от номинальной стоимости. Также синие дополнительно просят себе %, если покупаешь за рубли менее 300 баксов или евриков

▫️Коммент по ситуации Анатолия Аксакова (главы комитета ГД по фин. рынку): Это не проблема ЦБ, это проблема тех, кто приобрел эту валюту иностранную и вдруг теперь понял, что от нее избавиться не так просто

Окей, Толя, вас понял. Пойду хотя бы посмакую ирн-графики снижения цены российской недвиги в долларе... или в битке... или ещё в чём там иногда жонглируют по больнице @iliilitop

20.02.202515:59

С 1 марта реализацией Павелецкая Сити будет рулить Level... вместо MR Group. Напомню, ребята равные партнёры по этому проекту. Но раньше основную лямку продаж тащил МР. В т.ч. проект записывался аналитиками в их результаты продаж...

Теперь рулевой меняется. И текущие брони готовятся к передаче в Левел. И комсу за покупашку брокерам будут слюнявить уже они. И, как шепчут, её (комсу) планируется приспустить

Дядь, ну дай порулить @iliilitop

20.02.202511:03

Dominanta обозвала свой небоскрёбыш на Дмитровском ш., 83А.... жк СВЕТ 🤔 Доки этого соседа Селигер Сити и Дмитровского Неба - уже залили

Думал что-то брякнуть про "В стремлении к свету"... но не буду. Они же не тратили свою фантазию на нейм, и я не стану

Писал о проекте тут и здесь. Площадку уже готовят
▪️Ключи сулят в конце дек. 2028. Считай в 2029
▪️Студий и однух 57% (377 шт.)
▪️На этаже в ср. 13 соседей
▪️Потолки 3 м в бетоне. А на 51-м этаже в пентах 6,2 м
▫️ПФ от Альфы на 12,5 ярда, с погашением 03.2029

▫️По моей оценке ребятам норм ср. темп 12 ДДУ/мес. MR рядом в Селигер Сити отгружает щас в ср. по 40 хат в мес., со ср. ценой 400 тыр, и ключами в конце 2026 - начале 2027. ЛСР в Дмитровском Небе умудряется отгружать в ср. по 90 ДДУ также по 400 тыр метр, и ключами летом 2026

▫️При этом, по расчётам, полный инвестиционный себес этого небоскрёбыша, у меня выходит порядка 350 тыр по общей площади. Это дорого. И значит, что если Доминанта начнёт с прайсом даже 450-500 тыр (считай цена по полезной / продаваемой, а не общей)... то это будет выход с отрицательной маржинальностью (минус 10-20%). Поэтому, учитывая низкий целевой темп продаж + преобладание однух (метр дороже), полагаю, увидим старт с уровня ближе к 500 тыр. Чтоб по модельке вытянуть проект на маржу 20+% с уровнем метра 700 тыр. Насколько такое обеспечит локация... хз. Но зарекаться не стану, ибо рынок может удивлять 🙂

Скоро проверим @iliilitop

20.02.202510:03

Кто хочет быстро инвестировать в недвижимость и получить доход — тому лучше выбирать уже готовые дома в удачной локации. Под посуточную сдачу отлично подходят апартаменты. В Питере не так много локаций на стыке разных видов транспорта: метро, РЖД, наземный транспорт и аэропорт. И всего в 2 минутах пешком от метро и в 15 на авто от аэропорта уже вовсю работает апарт-отель IN2IT, который ценят и туристы, и приехавшие в командировку, а значит доход будет всегда.

Для комфортной жизни в отеле продуманы эстетичные номера и гостиничный сервис 24/7. IN2IT предлагает завтраки, уборку, услуги прачечной — и многое другое, что пригодится вашим гостям. А в лоты с панорамными видами Петербурга обязательно захочется вернуться в следующий раз.

Получите подробную консультацию прямо сейчас — оставив заявку на сайте. Здесь удобно выбрать интересные апарты, связаться с менеджером отдела продаж или узнать о способах покупки. Кстати, сейчас на лоты в IN2IT действует рассрочка 50/50 на год без промежуточных платежей и дополнительная скидка «за скорость» только до 28 февраля! Самое время выгодно купить доходный номер перед началом туристического сезона.

20.02.202509:04

Capital Group запилит новый жк на Викторенко 16, в 10 мин от м.Аэропорт (САО, Хорошевский), подтвердили Ведомостям со стороны застроя

Это на месте признанного в 2018 самостроем апарт-комплекса Aerolofts. По ГПЗУ на 2,6 га можно будет выдавить до 90 тыс. м2 недвиги. Но, зная ресурс капиталистов, думаю договорятся о 120-150 тыс. м2. Посмотрим...

Ибо место козырное. Престижный локус. Никаких ТТК/СВХ/жд под окнами. В пешей парки, спорт, крупнейший ТРЦ Авиапарк... И перспектива раскрытия ключевого бизнес-кластера на Ходынке. В горизонте до 2035 тут планируется построить совокупно порядка 2,1 млн м2 офисов классов А,В+. То есть - ровно как в Москва Сити. Плюс уже сложившийся "Ленинградский бизнес-коридор"... ну и далее нанизываются офисные кластеры Белорусский, Савёловский, Рижский

Стройку, как заикаются, планят начать уже к концу 2025. Короче, вряд ли Капиталисты кому-то это скинут. Такую корову приятнее самому над ведром тискать @iliilitop

20.02.202508:38

Город переупаковал КРТ ул. Федосьино, что в 5 мин. от м.Рассказовка (ЗАО, Новопеределкино)

На скрине показал вам было / стало. Добавили участки Новой Москвы. Прицел по жилью увеличили х2,3 раза ⚡️ А вот садик/школа - пропали с радаров. За них город просит денежную компенсацию )))

Итого, теперь заворачивают 162,5 тыс. м2 жилья в ГНС. Это порядка 110 тыс. м2 продаваемой, или под 2000 квартир. Которые должны пойти Фонду Реновации...

НО, снова, в этой локации нет такого старья под расселение. Кроме того, в Новопеределкино один дом (84 квартиры) для переселенцев уже построен прямо по границе этого КРТ, и ещё один (384 квартиры) строится возле соседней станции метро. Ну и под нужды соседнего Солнцева, идёт своя стройка

Значит, город снова наколдовал себе будущие объёмы жилья у метро в рынок 🙂 Стройка и продажи будут идти в течение 8 лет @iliilitop

19.02.202512:46

Сбер со вчера снижает свой оброк... и ПИКи тут же увеличивают скидки по промикам 🤫 @iliilitop

19.02.202512:16

⚡️UPD: со вчера на ПИК должен работать промокод УСПЕТЬ на 3% скидки (в т.ч. пишут, что и по Москве) 🔥

Действует на квартиры / апарты... при брони до 25.02.2025
Не работает при рассрочке или уступке

Мей би ещё в каких-то регионах действуют свои промики. ПИК в регионах и комсу брокерам платит. Другая страна за МКАД, чесслово )))

Спс, подписчикам, что маякнули 🤝 @iliilitop

19.02.202511:34

ПИК запустил новую игруху для получения промокода... Архитектор называется @pik_architect_bot ⚡️

Она явно сложнее прошлых прыгалок / бегалок... Зато снова промик не на 1% а сразу на 2% скидки

Суть: надо двигать блоки-этажи, складывая те, что с одинаковым числом... и наращивая их максимально. Пока клетки свободные не кончатся. Как соберёте башню на 256 этажей - получите промик. А ещё, что-то особенное, возможно, можно получить если достичь высотности 2048... Хз, мож ваще бесплатно студию заработаешь 🤷‍♂️ У меня 2048 не получилось набрать... А вот 256 сделал

В любом случае, скидон 200К с каждых 10 мультов цены хаты - тоже не лишние. Так что - юзайте, кому полезно 👍 @iliilitop

UPD: в комментах пишут, что от набора 2048 этажей в игрухе, % дисконта не меняется ((

17.02.202516:05

⚡️ Сбер с завтра (18.02.2025) снижает оброк по Семейке... Плюс минимальный дисконт (0,01) к базовой 6% ставке теперь будет ни на 1 год, а на весь срок

Снизились прилично... Считай на 6,7 п.п. Сыграли повышение компенсации банкам + неизменный ключ. Как (если) ключик двинут вниз, полагаю, зелёные откатят аппетиты ещё

Последим, отразится в снижении цен у тех застроев, кто перед НГ заранее заложил стоимость субсидирования в лоты @iliilitop

Барлық жазбалар

Жарияланды4 ай

0

25.02.202506:31Железобетонный замес

65.7K

Жарияланды55 ай

19

10.02.202501:29Novostroyman. Москва. Недвижимость

47.8K

Жарияланды17 сағат

0

08.02.202517:39Небоскрёбы России

2.7K

Жарияланды1 сағат

37

08.02.202510:33Треугольный метр

39.1K

Жарияланды2 сағат

1

07.02.202513:43#СтартПродаж - Недвижимость Москвы и Подмосковья

33.4K

Жарияланды40 ай

5

07.02.202510:10Треугольный метр

39.1K

Жарияланды2 сағат

18

07.02.202510:09КОТЛОВАНЪ

13.1K

Жарияланды2 сағат

97

25.01.202513:06Подешевело МСК

22.8K

Жарияланды1 күн

0

25.12.202406:35Натанзон

11K

Жарияланды15 сағат

0

19.11.202408:02Подешевело МСК

22.8K

Жарияланды20 ай

0

15.11.202408:40Инсайдер. Главный по домам

80K

Жарияланды16 сағат

0

НМ

28.10.202407:55Недвижимый мир | IDEA Estate

Жарияланды17 секунд

0

28.10.202406:42Белая Каска

Толығырақ

Рекордтар

25.02.202523:59

22.9K

Жазылушылар

02.11.202423:59

500

Дәйексөз индексі

29.10.202423:59

33.1K

1 жазбаның қамтуы

29.10.202423:59

33.1K

Жарнамалық жазбаның қамтуы

01.11.202423:59

5.62%

10.02.202523:59

59.38%

ERR

Өсу

Толығырақ

Жазылушылар

Цитата индексі

1 хабарламаның қаралымы

Жарнамалық хабарлама қаралымы

ERR

Толығырақ

Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек танымал жазбалары

Барлық жазбалар

29.01.202511:04

Sezar Group тизерит и собирает ждунов на SEZAR SILICA, что в котелке Звенигородки (СЗАО, 3-й Силикатный, вл. 3). Вот такой западный сосед у Левел Звенигородская

На картинках что-то ещё более нетипичное для ребят, чем недавний квартал FUTURE. Сложные, ломанные фасады в "головках". Хз, правда, чем обернётся такое в планировках. Обзывают, есесьно, премиумом. Ввод прогнозят в 3Q 2029. Считай, ключи в 2030 (раскупорили горизонт 30-го года на рынке)

До метро Народное Ополчение и Звенигородская будет около 10 мин. ходу. На рендерах выглядит оч плотненько. ТЭПы выкрутят насколько возможно. Полагаю, приличный объём Окна в окна. А зализанная штука вдоль шоссе - ТРЦшка @iliilitop

14.02.202510:30

Ну вы поняли короче... ключ оставили на 21% 🔥 @iliilitop

19.02.202511:34

17.02.202516:05

22.02.202511:24

06.02.202514:39

Во чо придумали Prime Life в своём жк 1-й Нагатинский (это в паре минут пёхом от м.Нагатинская)... ⚡️Бахнули акцию "Инвестируй выгоднее депозита"

Суть:
▪️Тычешь манагеру свой текущий процент по вкладу в любом банке
▪️Он даёт тебе скидон не меньше этого %. Пишут, что "гарантировано", и что возможно дальше чуть
▪️Можно влезть в рассрочку 3-летнюю с платежом от 60 тыр. И я так понял, что при рассрочке дисконт сохранится. Но пока не уточнял

Плюшка работает со вчера до конца месяца

Жаль, что % купонов по облигашкам не катит... Хотя и 25% в МКБ тоже ведь сойдёт 😉

Манёвр, конеш, не от сладких продаж. Попытка притянуть покупанта в последнем рывке. Ибо ключи там должны быть до конца сентября 2025... А распроданность - сами видите на скрине 👆

В любом случае, выглядит заход честнее скидки от накидки Левела. Посмотрим на движение прайса у 1-го Нагатинского 👍 @iliilitop

20.02.202509:04

26.02.202506:40

02.02.202508:51

Смахну пыль с рубрики разбора планировок по вашим заявкам

Собираем сегодня-завтра ▪️ Кидайте ваши варики в комменты к этому посту 👇

✅ Что, как, почему и какие правила в рубрике - вспоминаем вот тут

Все прошлые разборы смотри по хештегу #планировки

Просите друзей и знакомых лайкать ваш запрос, чтоб его выбрали для разбора, ну или держите кулачки на рандомный выбор ботом
@iliilitop

ПыСы: ❌ Не кидайте плиз студии или типовые однухи с комментом: Под проживание одного мальчика (девочки)... Ну чо их разбирать-то, чесслово 🤷‍♂️

Қайта жіберілді:

Ипотека в России. Новости и аналитика

05.02.202512:11

🔵 ФНС объяснила нюансы расчета вычета при покупке жилья по новым ставкам

Максимальная сумма возврата НДФЛ после перехода на прогрессивную шкалу по вычету при покупке жилья увеличится до 440 тыс. руб., в части уплаченных процентов – до 660 тыс. руб., сообщили в ФНС.

Предельные размеры имущественных налоговых вычетов в связи с приобретением (строительством) жилья и по уплате процентов по ипотеке стались без изменения и составляют 2 млн и 3 млн руб. соответственно.

При этом в связи с изменением с 2025 года шкалы ставок по НДФЛ на пятиступенчатую (13/15/18/20/22%), сумма возврата НДФЛ в связи с применением налоговых вычетов может достигать:

🔹при приобретении жилья – 260 тыс., 300 тыс., 360 тыс., 400 тыс. и 440 тыс. руб. соответственно;

🔹в части уплаченных процентов – 390 тыс., 450 тыс., 540 тыс., 600 тыс. и 660 тыс. руб. соответственно.

«Сумма налога к возврату зависит от суммы удержанного НДФЛ и, в том числе, от ставки налога», – добавили в ФНС.

#налоги #фнс

@rusipoteka

09.02.202523:59

Залипательной Картой границ Москвы по годам, поделился подписчик 🤝 Тащите ползунок лет - от основания (1147 г), до 2023... и смотрите, как рос городок

Ещё как менялись гербы. И картинки-подоснова старых карт есть. Собрал сие студент Шмелёв В.К. кафедры картографии МИИГАиК, как свою выпускную работу...

Товарищ Шмелёв - красава. Утащил в рубрику #инструменты. И от меня лично, однозначно пальчик 👍 @iliilitop

30.01.202518:15

Смотрю GloraX анонсит новый выпуск облигашек через неделю. Ориентир по купону 28% годовых. С ежемесячными выплатами. Срок 2 года. Планируют собрать 1 ярд

Фигассе, одолжиться под 28%. Откуда щедрость? Не связано ли с тем, что ребятам надо загасить другой выпуск через месяц (11.03.2025)? На тот же 1 млрд… 🤔

Тем не менее, это будет самая щедрая ставка из всех крупных застроев. Ибо известных ВДО-шников – АПРИ – себе в портфель не накладываю. Хотя, конеш, искушают. Месяц как выкинули облиг на 625 мульта с купоном 34% годовых

Матерь пёсья… 34%, с ежемесячными, до 2029. При том, что: в стройке у АПРИ всего 272 тыс. м². Из которых 177 тыс. приходятся на родной регион (Челябинская обл.). В т.ч. 90% стройки в населённых пунктах до 50 тыс. чел… с плановым вводом в 2025… и распроданностью 7% 🤷‍♂️ Походу, оч уверенные в себе и в местном рынке ребята

Нового-то Глоракса возьму себе кусочек. А вот кто-то из вас паркуется в АПРИ? Норм спите? @iliilitop

06.02.202517:59

⚡️ Продажи новостроя в Москве (старой). Общая стата спроса. ДДУ с физиками

▪️Всего за янв. 2025 зарегили = 4.555 ДДУ. Это минус 32% к разгону декабря
▪️Кому посравнивать динамику прошлых лет - сделал вам помесячную сводку с 2019. Отдельно по квартирам и апартам

Завтра постараюсь поделиться статой по каждому проекту отдельно🔥 @iliilitop

05.02.202510:26

⚡️В комментах к посту всплыла тема страховки при Семейке. Оно меня лично тоже касается, ибо одну из семеек от ВТБ юзал в своём инвесте. За форточкой был март 2024. И вот – подходит срок, начинают настоятельно напоминать о «необходимости» продления страховки

Сразу уточним: Речь о страховании Жизни и трудоспособности (СЖТ). Она добровольная. То есть, в принципе, необязательная. Ибо страховка непосредственно ипо-хаты нужна по закону. Не отвертишься. Но уже когда она (хата) будет вам передана застроем

Давайте разбираться, можно ли отказаться от СЖТ. Кому и когда. Так как ипо-страховые нюансы не мой прямой профиль – поправляйте, если что-то упускаю. Спс, боевой-коллеге Евгении автору Ипотека.Дзен 🤝 Ибо обратила моё внимание, что с июля 2024 есть изменения в постановлении (решении) по семейке и ФЗ-353 (О кредите)

▪️Итак, с июля 2024 по семейке прописали, что в кредитном договоре (КД) банк может заложить возможность увеличить ставку с базовой 6%. Но при отказе от СЖТ – не более чем на +1 п.п. (Скрин 2)

Так что смотрите в свой дог. Что там вам заложил банкстер. До сих пор, насколько знаю, за отказ от СЖТ не увеличивают ставку: Сбер, Кубань-кредит, СНГБ и Центр-Инвест. У ВБРР на +0,5 п.п. Остальные юзают возможность +1 п.п.

Но, это относится к КД, заключенным после правки. Кто, как я, брал раньше – свободны от этой истории. В моём доге, для примера (Скрин 3), СЖТ и риска повышения ставки при отказе – нет. Однако, даже несмотря на добровольность СЖТ, многие банкстеры её втюхивали. Кто-то пугая торможением сделки. Кто-то – через плюшки снижения. Поднимайте ваш дог. Что со ставкой и плюшками? У меня, опять же, дисконт за добровольное = 0

То есть, ещё раз, по моему кейсу: у банка нет права повышать ставку, ни по постановлению, ни по КД, ни ввиду риска «потери» некой плюшки заёмщика (она = 0)

▪️Если же вы заключаетесь по новым правилам, и в КД есть возможность повышения ставки до +1 п.п. То можете отказаться от СЖТ, но только если такое вам будет выгодно. Например, если одолжили 12 млн на 30 лет под 6% = платёж порядка 72 тыр в мес. Страховка же выйдет куда-то под 60+ тыр. При отказе и повышении ставки до 7%, платёж станет ок 80 тыр. Или на +8 тыр. больше начального. Что за год обернётся переплатой 8х12=96 тыр. В этом случае, выгоднее страховаться.

А вот если, как у ВБРР, ставку поднимут +0,5 п.п. То переплата по году составит 48 тыр. Что может быть интереснее СЖТ за 60 тыр. В том числе учитывайте, планируете ли вы частично досрочно гасить ипо, уменьшая платежи. Короче, идею поняли, считайте свой личный кейс

▪️Если же КД заключен с июля 2024, но в нём есть плюшки за СЖТ (сниженная ставка, например). То, есесьно, банк эти ништяки может отменить. Обратите внимание, что по правкам в ФЗ-353 – по таким КД, ставку нельзя поднять больше, чем она была на момент заключения по аналогичным догам. То есть, с аналогичными суммами, сроками, но без страхования (Скрин 4)

Понимаю, что вряд ли, но, например, с СЖТ вам дают под 5,5%... А без – 7% (6+1). Значит, если потом откажитесь от страховки, то смогут вас от 5,5 поднять до этих 7%. Считайте, что будет выгоднее

Надеюсь, прыснул света на тему. Посигнальте, кому полезно 🔥 @iliilitop

27.01.202507:23

⚡️Минстрой запустил согл проекта Приказа о минимальном качестве отделки новостроя

Напомню, с 1 марта 2025 застрои смогут юзать собственные стандарты качества отделки, вместо гос техрегламентов. Но стандарты эти не должны быть хуже минимальных требований, установленных Минстроем. Тогда новость эта прилично озадачила. Особенно на фоне засвеченного нового стандарта отделки ПИКа. В котором, собсно, этим самым "качеством" и не пахло... Ибо были обоснованные предположения, что маркетмейкер и весомый поставщик отделки на рынок - окажет некое влияние на документ министерства...

Однако, видим, что требования Минстроя сильно жёстче ПИКовских. Получается, последние не смогут (не должны) делать хуже. Что, с одной стороны, как бы гуд. А с другой... из-за принятого теми же правками в закон, лимита штрафняка в 3% цены ДДУ за косяки отделки - позволяет застроям просто заложить эти 3% в прайс на последующие массовые "компенсации". И не париться, не? 🤔 @iliilitop

Көбірек мүмкіндіктерді ашу үшін кіріңіз.