Что будем строить? | Баринов🏡
24.03.202510:23
Перспективы рынка. Другой взгляд .
Всем привет.
На недавней конференции от NSP.ru затронули интересную тему, которая редко поднимается открыто, и которой я тоже касался здесь, рассуждая о перспективах рынка. Участники рассуждали об особенностях перевода земли в категорию, позволяющую реализовывать загородную жилую застройку.
🔸 Главный архитектор Ленобласти Сергей Лутченко пояснил позицию правительства региона о требовании к переводу только с КРТ.
То есть застройщику при смене ВРИ участка и последующей реализации проекта накладывается обязательство по обеспечению застройки социальной инфраструктурой.
1️⃣ любое подобное обязательство приведет к утяжелению экономики проекта и, как следствие к росту стоимости объектов. Причем, не на 10-20%, а кратно.
🔸Коснулись и особенностей таких социальных объектов. Если по ППТ нормативы предполагают садик на 60 мест, то правительству Ленобласти эксплуатировать сад на меньше 150 мест невозможно.
(Одно место в саду обходится застройщику 4 млн руб)
2️⃣ Дома в ЛО строят жители Санкт—Петербурга и не планируют их использовать под постоянное проживание, отсюда существенные риски, что построенные сады и школы в проектах останутся незаполненные воспитанниками.
🔸 Игорь Дмитриевич Матвеев высказал мысль о необходимости создания ядер таких загородных проектов в виде малоэтажки, чтобы плотность застройки обеспечила загрузку.
3️⃣ Но возникает вопрос: найдут ли такие ядра достаточно спроса? И насколько это суживает области застройки, где она будет пользоваться спросом?
Интересно, что на буквально несколько дней до этого на Балтийском форуме обсуждали возможности коллабораций разных девелоперов при освоении смежных массивов с целью реализации общей инфраструктуры.
🔸 Дмитрий Новосельцев упомянул об обстоятельствах иного рода при внесении изменений в генпланы, а именно необходимость предоставить весомую часть участков для льготных категорий граждан.
Это делает экономику реализации проекта почти неподьемной.
Вот и получается, что дополнительная существенная нагрузка на загородный девелопмент помимо самого роста себестоимости.
Картина такая:
✅ социальная нагрузка растет
✅ административная нагрузка растет
✅ прямые затраты растут
✅ налоги выросли
✅ земля заканчивается
Выводы делайте сами, сколько будет стоить земля или дома в новых проектах? Как много их будут выводить при таких условиях?
#порынку
По реакциям я оцениваю полезность поста. Я не публикую ссылки на внешние источники в целях безопасности, ищите их сами или поверьте на слово.
https://t.me/chto_stroim
Всем привет.
На недавней конференции от NSP.ru затронули интересную тему, которая редко поднимается открыто, и которой я тоже касался здесь, рассуждая о перспективах рынка. Участники рассуждали об особенностях перевода земли в категорию, позволяющую реализовывать загородную жилую застройку.
🔸 Главный архитектор Ленобласти Сергей Лутченко пояснил позицию правительства региона о требовании к переводу только с КРТ.
То есть застройщику при смене ВРИ участка и последующей реализации проекта накладывается обязательство по обеспечению застройки социальной инфраструктурой.
1️⃣ любое подобное обязательство приведет к утяжелению экономики проекта и, как следствие к росту стоимости объектов. Причем, не на 10-20%, а кратно.
🔸Коснулись и особенностей таких социальных объектов. Если по ППТ нормативы предполагают садик на 60 мест, то правительству Ленобласти эксплуатировать сад на меньше 150 мест невозможно.
(Одно место в саду обходится застройщику 4 млн руб)
2️⃣ Дома в ЛО строят жители Санкт—Петербурга и не планируют их использовать под постоянное проживание, отсюда существенные риски, что построенные сады и школы в проектах останутся незаполненные воспитанниками.
🔸 Игорь Дмитриевич Матвеев высказал мысль о необходимости создания ядер таких загородных проектов в виде малоэтажки, чтобы плотность застройки обеспечила загрузку.
3️⃣ Но возникает вопрос: найдут ли такие ядра достаточно спроса? И насколько это суживает области застройки, где она будет пользоваться спросом?
Интересно, что на буквально несколько дней до этого на Балтийском форуме обсуждали возможности коллабораций разных девелоперов при освоении смежных массивов с целью реализации общей инфраструктуры.
🔸 Дмитрий Новосельцев упомянул об обстоятельствах иного рода при внесении изменений в генпланы, а именно необходимость предоставить весомую часть участков для льготных категорий граждан.
Это делает экономику реализации проекта почти неподьемной.
Вот и получается, что дополнительная существенная нагрузка на загородный девелопмент помимо самого роста себестоимости.
Картина такая:
✅ социальная нагрузка растет
✅ административная нагрузка растет
✅ прямые затраты растут
✅ налоги выросли
✅ земля заканчивается
Выводы делайте сами, сколько будет стоить земля или дома в новых проектах? Как много их будут выводить при таких условиях?
#порынку
По реакциям я оцениваю полезность поста. Я не публикую ссылки на внешние источники в целях безопасности, ищите их сами или поверьте на слово.
https://t.me/chto_stroim
17.03.202510:08
Банки, долги, коллекторы
Всем привет!
В РБК вышла статья о том, что банки стали активнее продавать проблемную ипотеку коллекторам.
🔸 в 2024 году банки передали коллекторам ипотеку на 3,9 млрд руб., это в три раза больше, чем в 2023-м.
🔸 Доля ипотечных долгов среди продаваемых банками долгов выросла до 1,2%.
Причины
1️⃣ рост просрочки требует увеличения резервов, и банкам проще продать долг, чем самостоятельно судиться.
2️⃣ Экономия на судебных расходах: с прошлого года госпошлины ощутимо выросли.
3️⃣ Сразу получить ликвидность вместо долгого возврата через суд.
Доля «плохих» ипотечных долгов пока еще мала, но растет.
Всего 0,5% ипотеки в России находится в глубокой просрочке, однако в рублях это +55% за год.
Причина: бум субсидированных программ в 2022–2023 годах, где часть заемщиков не просчитала риски.
Что это значит для заемщика?
🔸Продажа долга коллекторам (цессия) означает, что коллектор становится новым кредитором и вправе взыскивать залог.
🔸Закон позволяет изымать даже единственное жилье, если это предмет залога и просрочка превышает три месяца.
🔸Коллекторы заинтересованы в таких портфелях благодаря возможности взыскания заложенной квартиры или дома.
В связи с этим:
1️⃣ Мне интересно, означает ли это то, что банкам будет интереснее вместо того, чтобы изымать залоговую недвижимость с последующей реализацией на торгах, продавать долг коллекторам?
По идее, коллекторское агентство после «отжатия» недвижимости будет заинтересовано в максимальной стоимости реализации и на рынке не ожидается продаж множества залоговых объектов.
2️⃣ Еще мне интересен опыт банков и коллекторов по плохим кредитам на ИЖС. Я вангую, что там их ждёт много открытий, связанных с тем, что стоимость залогов будет ниже стоимости кредита не на 20-30 процентов, а в 2 и больше раз.
Отсюда может начаться поворот банков в сторону типовых домов индустриального производства и комплексных проектов, о чем я говорю через раз.
3️⃣ Еще я размышляю на тему того, что банки одновременно являются 🔸держателями множества кредитных обязательств и залогов,
🔸выдают проектное финансирование
🔸держат гигантские суммы депозитов
Прямо напрашивается идея «поженить» депозиты одних на нераспроданные квартиры и проблемные залоги других.
По любви, конечно
Что думаете? Пишите в комментах
По реакциям я оцениваю полезность поста. Я не публикую ссылки на внешние источники в целях безопасности, ищите их сами или поверьте на слово.
https://t.me/chto_stroim
Всем привет!
В РБК вышла статья о том, что банки стали активнее продавать проблемную ипотеку коллекторам.
🔸 в 2024 году банки передали коллекторам ипотеку на 3,9 млрд руб., это в три раза больше, чем в 2023-м.
🔸 Доля ипотечных долгов среди продаваемых банками долгов выросла до 1,2%.
Причины
1️⃣ рост просрочки требует увеличения резервов, и банкам проще продать долг, чем самостоятельно судиться.
2️⃣ Экономия на судебных расходах: с прошлого года госпошлины ощутимо выросли.
3️⃣ Сразу получить ликвидность вместо долгого возврата через суд.
Доля «плохих» ипотечных долгов пока еще мала, но растет.
Всего 0,5% ипотеки в России находится в глубокой просрочке, однако в рублях это +55% за год.
Причина: бум субсидированных программ в 2022–2023 годах, где часть заемщиков не просчитала риски.
Что это значит для заемщика?
🔸Продажа долга коллекторам (цессия) означает, что коллектор становится новым кредитором и вправе взыскивать залог.
🔸Закон позволяет изымать даже единственное жилье, если это предмет залога и просрочка превышает три месяца.
🔸Коллекторы заинтересованы в таких портфелях благодаря возможности взыскания заложенной квартиры или дома.
В связи с этим:
1️⃣ Мне интересно, означает ли это то, что банкам будет интереснее вместо того, чтобы изымать залоговую недвижимость с последующей реализацией на торгах, продавать долг коллекторам?
По идее, коллекторское агентство после «отжатия» недвижимости будет заинтересовано в максимальной стоимости реализации и на рынке не ожидается продаж множества залоговых объектов.
2️⃣ Еще мне интересен опыт банков и коллекторов по плохим кредитам на ИЖС. Я вангую, что там их ждёт много открытий, связанных с тем, что стоимость залогов будет ниже стоимости кредита не на 20-30 процентов, а в 2 и больше раз.
Отсюда может начаться поворот банков в сторону типовых домов индустриального производства и комплексных проектов, о чем я говорю через раз.
3️⃣ Еще я размышляю на тему того, что банки одновременно являются 🔸держателями множества кредитных обязательств и залогов,
🔸выдают проектное финансирование
🔸держат гигантские суммы депозитов
Прямо напрашивается идея «поженить» депозиты одних на нераспроданные квартиры и проблемные залоги других.
По любви, конечно
Что думаете? Пишите в комментах
По реакциям я оцениваю полезность поста. Я не публикую ссылки на внешние источники в целях безопасности, ищите их сами или поверьте на слово.
https://t.me/chto_stroim
07.03.202505:34
Итоги, прогнозы, планы (часть финальная)
Всем привет!
Скоро уже 1 квартал 2025 года заканчится и я закончу с этим циклом постов и расскажу о наших планах.
Итоги и прогнозы можно посмотреть по ссылкам
Часть 1, ч 2, ч 3. И полную версию опубликую в дзене. Ссылку дам чуть позже.
1️⃣ Планы по операционным показателям раскрывать не буду. Но скажу, что мы закладываем на 2025 хоть небольшой, но рост в продажах. Мы все таки рассчитываем на плавное восстановление спроса относительно значений 4кв 24 - 1кв 25. Почему я уже писал ранее.
2️⃣ Планы на рост продаж связаны в том числе и с нашими планами по старту новых очередей и проектов.
Мы запустим продажи в проекте «Негород Павловск», выведем новые очереди в проектах «Линтулово» и «Негород Заневский» Также готовимся к перезапуску «Негород Токсово»
Еще запустим новую очередь в «Отрадной Бухте 2»
3️⃣ Почти все проекты и очереди выше - это бизнес-сегмент по наполнению инфраструктурой и стоимости.
И это отражает наши стратегические планы двигаться в сторону более качественного предложения вместо количества.
4️⃣ Большая часть новых запусков предполагает комплексную застройку вместе с партнерами.
И это отражает наше стратегическое видение развития рынка и компании. Я об этом много писал в этом блоге.
5️⃣ Эти планы требуют изменения многих процессов в компании.
Мало кто способен понять их сложность, потому что очень немного компаний управляют пулом проектов 10+ в разных локациях и разных форматов и ценовых категорий. Изменение и улучшение процессов в управлении проектами, маркетинге и продажах - это наш отдельный вызов на несколько лет. По моему расчету реализация этих изменений должна дать нам стратегическое преимущество на рынке.
6️⃣ Ориентация на продукт.
Один из подписчиков в своем канале написал, что пришло время конкуренции продуктом.
Мы полностью с этим согласны и в наших планах дальнейшее развитие продуктового подхода при разработке проектов и связанные с этим изменения, в тч развитие исследовательского -аналитического блока в компании.
7️⃣ Ориентация на клиента.
Это большая тема и надо признаться, что это тоже вызов для нас. На ближайший год в планах - выстраивание регулярных коммуникаций, сбор обратной связи и своевременное реагирование.
Это первый мой опыт открытой декларации наших планов. По итогам года отчитаюсь, что как получилось.
#покомпании
По реакциям я оцениваю полезность поста.
Я не публикую ссылки на внешние источники в целях безопасности. Найдите источники сами или поверьте наслово.
https://t.me/chto_stroim
Всем привет!
Скоро уже 1 квартал 2025 года заканчится и я закончу с этим циклом постов и расскажу о наших планах.
Итоги и прогнозы можно посмотреть по ссылкам
Часть 1, ч 2, ч 3. И полную версию опубликую в дзене. Ссылку дам чуть позже.
1️⃣ Планы по операционным показателям раскрывать не буду. Но скажу, что мы закладываем на 2025 хоть небольшой, но рост в продажах. Мы все таки рассчитываем на плавное восстановление спроса относительно значений 4кв 24 - 1кв 25. Почему я уже писал ранее.
2️⃣ Планы на рост продаж связаны в том числе и с нашими планами по старту новых очередей и проектов.
Мы запустим продажи в проекте «Негород Павловск», выведем новые очереди в проектах «Линтулово» и «Негород Заневский» Также готовимся к перезапуску «Негород Токсово»
Еще запустим новую очередь в «Отрадной Бухте 2»
3️⃣ Почти все проекты и очереди выше - это бизнес-сегмент по наполнению инфраструктурой и стоимости.
И это отражает наши стратегические планы двигаться в сторону более качественного предложения вместо количества.
4️⃣ Большая часть новых запусков предполагает комплексную застройку вместе с партнерами.
И это отражает наше стратегическое видение развития рынка и компании. Я об этом много писал в этом блоге.
5️⃣ Эти планы требуют изменения многих процессов в компании.
Мало кто способен понять их сложность, потому что очень немного компаний управляют пулом проектов 10+ в разных локациях и разных форматов и ценовых категорий. Изменение и улучшение процессов в управлении проектами, маркетинге и продажах - это наш отдельный вызов на несколько лет. По моему расчету реализация этих изменений должна дать нам стратегическое преимущество на рынке.
6️⃣ Ориентация на продукт.
Один из подписчиков в своем канале написал, что пришло время конкуренции продуктом.
Мы полностью с этим согласны и в наших планах дальнейшее развитие продуктового подхода при разработке проектов и связанные с этим изменения, в тч развитие исследовательского -аналитического блока в компании.
7️⃣ Ориентация на клиента.
Это большая тема и надо признаться, что это тоже вызов для нас. На ближайший год в планах - выстраивание регулярных коммуникаций, сбор обратной связи и своевременное реагирование.
Это первый мой опыт открытой декларации наших планов. По итогам года отчитаюсь, что как получилось.
#покомпании
По реакциям я оцениваю полезность поста.
Я не публикую ссылки на внешние источники в целях безопасности. Найдите источники сами или поверьте наслово.
https://t.me/chto_stroim
06.03.202510:37
Тренируем силу воли
Всем привет!
Новость, конечно, позитивная. И даже не только для новостроек, но и для ИЖС, где скопилось нераспроданное предложение готовых домов на продажу от застройщиков.
Идея строить на продажу под «семейные ипотеки» обретает больше смысла.
По словам знакомого застройщика, которые умудряются в Ленобласти при стоимости участка в 3-4 млн строить на продажу дома «под ключ» до 15-16 млн и зарабатывать, спрос очень хороший на такие предложения.
Дальше и рынок участков в этой категории может расшевелить.
Только долгосрочно я к этому отношусь как в фрагменте из Ералаше выше. Боремся с инфляцией, но «все продумано… от своего не отступимся»
Всем привет!
Минфин и Минстрой совместно с основным оператором льготных госпрограмм «Дом.РФ» должны до 25 марта «дополнительно проработать» расширение семейной ипотеки на семьи с одним ребенком до 18 лет, проанализировать «эффекты от реализации данной меры» и сформулировать конкретные предложения по этой теме для правительства
Новость, конечно, позитивная. И даже не только для новостроек, но и для ИЖС, где скопилось нераспроданное предложение готовых домов на продажу от застройщиков.
Идея строить на продажу под «семейные ипотеки» обретает больше смысла.
По словам знакомого застройщика, которые умудряются в Ленобласти при стоимости участка в 3-4 млн строить на продажу дома «под ключ» до 15-16 млн и зарабатывать, спрос очень хороший на такие предложения.
Дальше и рынок участков в этой категории может расшевелить.
Только долгосрочно я к этому отношусь как в фрагменте из Ералаше выше. Боремся с инфляцией, но «все продумано… от своего не отступимся»
दिखाया गया 1 - 4 का 4
अधिक कार्यक्षमता अनलॉक करने के लिए लॉगिन करें।