Re-Digest

В целом Light Industrial сегодня является одним из самых перспективных и востребованных форматов коммерческой недвижимости…

Оценка адекватности заявленной суммы требует комплексного анализа, учитывающего текущие рыночные условия, местоположение, инфраструктуру, качество строительства и потенциальную доходность объекта…

Про насыщение рынка говорить преждевременно. Об этом можно будет делать выводы, когда вакансия вырастет до 10% и более, но нам до этого очень и очень далеко. При этом, в случае снижения ключевой ставки, уже в этом году мы увидим активизацию рынка.

Предпосылок к росту вакансии нет, при текущей финансовой политике регулятора, девелоперы опасаются строить спекулятивно, а единичные проекты практически не влияют на вакансию. Текущая вакансия на уровне 1% для московского рынка это по прежнему крайне мало. Например, в первом квартале вакансия подросла на 0,2% с 0,8 до 1%, это лишь значит что на рынке в моменте появились несданными дополнительно 50 тыс кв метров. И значимого влияния на рынок это не окажет.

Знаю, что мой прогноз не популярен на рынке, но я считаю, что ставка будет расти и я прогнозирую рост на 20-40%.

Склады стабильно растут в стоимости, и еще долгое время останутся в числе наиболее привлекательных инвестиционных активов с общей доходностью около 23%. ТОП-1 для инвестиций по прежнему возглавляет универсальный сухой склад. К 2030 году рынок e-commerce в Москве и области вырастет в денежном выражении в три раза, и ему потребуется 20 миллионов складских метров. Учитывая прогнозы по рознице, складской спрос будут вытягивать классические ретейлеры, составившие 50% спроса. Уже сейчас многие из них уходят в самостоятельную электронную торговлю и ищут отдельные специализированные склады.

Однозначно, это отделка. Учитывая ее стоимость, это не менее 100-120 тысяч рублей на метр с НДС, а в некоторых случаях доходит и до 180-200 тысяч рублей. Для инвестора, покупателя офисная площадь с отделкой будет максимально привлекательна. Почему? Капитальная инвестиция в приобретение офиса и будущее владение, или владение и будущую сдачу в аренду, будет с меньшей инвестицией, если офисное помещение будет с отделкой.

Зависит от того какое здание мы продаем: готовое или строящееся. Готовое здание — это здание пустое, либо с арендаторами. Если здание с арендаторами предлагается как арендный бизнес, то единственный фактор, который в данном случае учитывается — арендный поток, доходность, или тот чистый операционный доход, который формируется от наличия арендаторов в здании. Соответственно, любой инвестор, который рассматривает данное здание на покупку, будет работать с ним, как с инвестиционным продуктом.
Важен именно текущий чистый операционный доход и наличие возможности его увеличения: либо за счет снижения затрат, либо за счет увеличения именно доходной части выручки, либо за счет пересмотра текущих условий, то есть так называемый апсайд. Еще есть вариант с наличием вакансии, которую можно досдать, и таким образом тоже увеличить выручку.

Качество строительства, объект капитального строительства, я имею в виду его инженерную систему, начинка. Поэтому всегда важно, чтобы девелопером выступала профессиональная компания — качество строительства влияет на эксплуатацию.

Смотрим на локацию, транспортную доступность объекта: для автомобилистов, для тех, кто перемещается на общественном транспорте и тд. В целом, в оценке десятки характеристик, по которым то или иное здание оценивается, и имеет удельный вес каждый из видов оценки. Нюансов много — мы все их учитываем.

Кресты — уникальный и в то же время очень сложный проект. С одной стороны, неплохая транспортная доступность центра, видно набережную, но, с другой стороны — это и пробки, и драматическая история самого места.

Хотя планировки здания максимально подходят именно под жилье, с трудом можно предположить, что кто-то купит здесь квартиры или в комплексе будут гостиничные номера с сервисным обслуживанием.

Наиболее рационально — сделать здесь офисное пространство, возможно, с какими-то шоу-румами на первом этаже, чтобы иметь возможность изменить локацию, ее имидж.

Если мы говорим про light industrial, то единственный возможный вариант — это какие-то своеобразные назначения типа швейных лабораторий, но точно не чистое производство.