Лабиринт инвестора: новостройки Москвы.
Канал подборщика Алексея: математика, модели, прогнозы, кейсы, "разборы" и скрытые закономерности 🤫 Связь со мной: @totemo
关联群组
Форум. Лабиринт инвестора.
740
记录
11.05.202523:59
13.7K订阅者12.02.202516:16
1000引用指数26.12.202423:59
8.2K每帖平均覆盖率15.01.202522:45
7.5K广告帖子的平均覆盖率09.02.202513:34
750.00%ER26.12.202423:59
68.17%ERR
18.04.202506:18
📍ЖК «Движение Говорово», комфорт-класс, застройщик «ФСК». Адрес: Москва, город, д. Говорово, корпус 1-2. Апартаменты, отделка: чистовая или вайтбокс. Метро «Говорово» 25 мин пешком. Выдача ключей до 09.2025.
Текущие цены от:
Студии (25 м2) — 4,6 млн руб.
2-ЕВРО (40 м2) — 6,1 млн руб.
3-ЕВРО (50 м2) — 6,8 млн руб.
Ну и наделал же шуму этот проект, когда практически «на ключах» — тут рухнули цены. И сейчас лоты в проекте стоят гораздо дешевле, чем люди покупали ранее. В общем, кому-то обидно, а кто-то, наоборот, рад скидкам.
Ну что сказать, да, цены сейчас действительно неплохие, поэтому проект, несомненно, стоит «разобрать». Забегая вперёд скажу, что тут не всё так плохо, как кажется на первый взгляд, но есть несколько очень важных «нюансов». Итак, начинаю:
Давайте разберёмся, почему проект плохо продавался? На самом деле основных причин две. Первая — до метро далеко, но это ещё полбеды. Плохо то, что путь до подземки пролегает либо через СНТ, либо по полям. В общем, проблема не столько в расстоянии, сколько в отсутствии комфортной дороги.
Ну и вторая причина — инфраструктуры нет, пока это глушь и дикая территория между МКАД-ом, лесом и рекой.
Знаю-знаю, есть еще ЛЭП и слышны звуки выстрелов из тира, но это скорее дополнение к основным «нюансам». Т. е. иными словами: желание «купить» в ЖК начинает пропадать, когда человек видит задворки и медвежий угол, причём без транспортной доступности. Ну а после звуков от пальбы желание — и вовсе испаряется.
Теперь, почему я выше написал, что в общем-то всё не так плохо. А всё потому, что в феврале этого года, столичные власти… одобрили в Говоровском лесу новое строительство. И даже больше скажу: уже происходит изъятие земель под хутором «Говорово» и, судя по кадастровой карте, этот лес уже не лес, а земли для нового строительства. Вот такие дела.
Но это еще не все. Между Боровским и Киевским шоссе со временем появятся новые дороги, так что путь от ЖК «Движение Говорово» до метро будет вполне комфортным. Причем сразу до двух станций.
Если смотрите «для себя»: с одной стороны, текущие цены неплохие. А с другой стороны, есть еще один важный «нюанс». И он заключается в том, что это единственный ЖК в Москве с… септиком! Да-да, я сам удивлён, но у этого проекта нет… центральной канализации. Так что думайте, готовы с этим смириться или нет.
Если смотрите «под аренду»: студию в этом проекте сдадите тыс. за 40 руб., а ЕВРО-2 около 60. Но, честно говоря, ликвидность в аренде пока будет низкой. Ибо для семейных пар нужна инфраструктура, а арендаторам студий нужно метро. А тут пока нет ни того, ни другого.
🔖 Мнение автора: локация на перспективу, когда-нибудь тут будет вполне неплохо, но на это потребуется около 7-10 лет. Если готовы ждать и пока сдавать, то проект, в общем-то, рассмотреть вполне стоит.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#движение_говорово
Текущие цены от:
Студии (25 м2) — 4,6 млн руб.
2-ЕВРО (40 м2) — 6,1 млн руб.
3-ЕВРО (50 м2) — 6,8 млн руб.
Ну и наделал же шуму этот проект, когда практически «на ключах» — тут рухнули цены. И сейчас лоты в проекте стоят гораздо дешевле, чем люди покупали ранее. В общем, кому-то обидно, а кто-то, наоборот, рад скидкам.
Ну что сказать, да, цены сейчас действительно неплохие, поэтому проект, несомненно, стоит «разобрать». Забегая вперёд скажу, что тут не всё так плохо, как кажется на первый взгляд, но есть несколько очень важных «нюансов». Итак, начинаю:
Давайте разберёмся, почему проект плохо продавался? На самом деле основных причин две. Первая — до метро далеко, но это ещё полбеды. Плохо то, что путь до подземки пролегает либо через СНТ, либо по полям. В общем, проблема не столько в расстоянии, сколько в отсутствии комфортной дороги.
Ну и вторая причина — инфраструктуры нет, пока это глушь и дикая территория между МКАД-ом, лесом и рекой.
Знаю-знаю, есть еще ЛЭП и слышны звуки выстрелов из тира, но это скорее дополнение к основным «нюансам». Т. е. иными словами: желание «купить» в ЖК начинает пропадать, когда человек видит задворки и медвежий угол, причём без транспортной доступности. Ну а после звуков от пальбы желание — и вовсе испаряется.
Теперь, почему я выше написал, что в общем-то всё не так плохо. А всё потому, что в феврале этого года, столичные власти… одобрили в Говоровском лесу новое строительство. И даже больше скажу: уже происходит изъятие земель под хутором «Говорово» и, судя по кадастровой карте, этот лес уже не лес, а земли для нового строительства. Вот такие дела.
Но это еще не все. Между Боровским и Киевским шоссе со временем появятся новые дороги, так что путь от ЖК «Движение Говорово» до метро будет вполне комфортным. Причем сразу до двух станций.
Если смотрите «для себя»: с одной стороны, текущие цены неплохие. А с другой стороны, есть еще один важный «нюанс». И он заключается в том, что это единственный ЖК в Москве с… септиком! Да-да, я сам удивлён, но у этого проекта нет… центральной канализации. Так что думайте, готовы с этим смириться или нет.
Если смотрите «под аренду»: студию в этом проекте сдадите тыс. за 40 руб., а ЕВРО-2 около 60. Но, честно говоря, ликвидность в аренде пока будет низкой. Ибо для семейных пар нужна инфраструктура, а арендаторам студий нужно метро. А тут пока нет ни того, ни другого.
🔖 Мнение автора: локация на перспективу, когда-нибудь тут будет вполне неплохо, но на это потребуется около 7-10 лет. Если готовы ждать и пока сдавать, то проект, в общем-то, рассмотреть вполне стоит.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#движение_говорово
05.05.202511:58
📍ЖК «Баланс», 2-я очередь, застройщик «Главстрой», бизнес-класс, без отделки. Адрес: Москва, ул. Окская, к. 1-4. Метро «Окская» 10 минут пешком. Выдача ключей до 10.2027.
Во второй очереди сложилась достаточно интересная ситуация: монолит уже почти готов и застройщик в составе квартала вывел в продажу новый корпус, причём в высокой стадии строительства. Поэтому считаю, что проект обязательно нужно «разобрать», ибо долго ждать никто не хочет, все хотят купить что-то поближе к ключам.
Текущие цены, от:
2-ЕВРО (30 м2) — 11,5 млн руб.
3-ЕВРО (38 м2) — 12,7 млн руб, да-да, есть вот такие интересные «малышки».
4-ЕВРО (62 м2) — 20,5 млн руб.
Начну с того, что эту часть Рязанки, включая промзону «Грайвороново», практически полностью снесут и застроят с чистого листа. Вы только посмотрите на масштабы стройки: складывается ощущение, что Рязанский район со временем превратится в какой-то элитный кластер без старых домов.
Ладно-ладно, с элитным статусом я немного переборщил, а вот старых домов тут действительно не будет: помимо строящегося коммерческого жилья, город тут будет сносить все пятиэтажки по программе реновации. Так что, со временем, локация действительно очень сильно преобразится, причем в лучшую сторону.
Теперь более подробно о самом проекте. До метро около 10 минут пешком. Да, ветка не радиальная, зато не такая загруженная, как соседняя фиолетовая с «эффектом Выхино» — это такой малоприятный феномен, когда в часы пик поместиться в вагон не представляется возможным.
Ну и участок под «Баланс-ом» всё-таки в обжитом районе, а не в лютой промзоне, которую ещё долго будут застраивать. К слову, стоит отметить, что в пешей доступности находятся корпуса бюджетной школы Чуйкова, которая входит в ТОП 20 рейтинга Департамента образования Москвы. В общем, можно сказать, что район достаточно семейный и обжитой, причём со всей инфраструктурой.
Если смотрите «под аренду»: помните, выше я отметил ЕВРО-3-малышки и написал, что они достаточно интересные? Так вот, застройщик сотворил настоящее чудо: на площади 38-39 м2 он смог разместить кухню-гостиную и две спальни, в т. ч. мастер-спальню. Да, понятно, что площадь небольшая и если у вас огромное кол-во вещей, то будет тесно. А вот для аренды, когда из всего скарба — только пара чемоданов, такая планировка очень даже интересна. Смотрите: локация семейная, хорошие школы, значит что? Арендовать будут семейные с ребёнком. Ну не поедут же они туда, где нет школ и детсадов. Правильно? Правильно. Так вот, такую небольшую ЕВРО-3 вы спокойно сможете сдать в аренду за 80-85 тыс. руб. Еще не поняли, куда я клоню? Смотрите: ипотечные платежи 65-70, аренда 80-85. Что это значит? Это значит, что ипотеку… платит арендатор. Вот такие дела. Да, потребуется ремонт, да, есть нюансы, но в целом — стратегия вполне рабочая.
Если смотрите «для себя»: знаете, я бы рассмотрел, если нужна эта локация. Почему? А потому что можно сразу жить, а не ждать, имею в виду — ждать инфраструктуру. Ведь это обжитой район, точнее — площадка по границе обжитого района, который со временем будет только расширяться и становиться лучше. Ну и еще из наблюдений: в новом корпусе появились просторные 88-ми метровые ЕВРО-4, ранее таких планировок я тут не встречал.
🔖 Мнение автора: проект в целом интересный, локация перспективная, а жить тут можно уже сейчас, причем бюджет, по меркам Москвы, — не ужасает.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#жк_баланс
Во второй очереди сложилась достаточно интересная ситуация: монолит уже почти готов и застройщик в составе квартала вывел в продажу новый корпус, причём в высокой стадии строительства. Поэтому считаю, что проект обязательно нужно «разобрать», ибо долго ждать никто не хочет, все хотят купить что-то поближе к ключам.
Текущие цены, от:
2-ЕВРО (30 м2) — 11,5 млн руб.
3-ЕВРО (38 м2) — 12,7 млн руб, да-да, есть вот такие интересные «малышки».
4-ЕВРО (62 м2) — 20,5 млн руб.
Начну с того, что эту часть Рязанки, включая промзону «Грайвороново», практически полностью снесут и застроят с чистого листа. Вы только посмотрите на масштабы стройки: складывается ощущение, что Рязанский район со временем превратится в какой-то элитный кластер без старых домов.
Ладно-ладно, с элитным статусом я немного переборщил, а вот старых домов тут действительно не будет: помимо строящегося коммерческого жилья, город тут будет сносить все пятиэтажки по программе реновации. Так что, со временем, локация действительно очень сильно преобразится, причем в лучшую сторону.
Теперь более подробно о самом проекте. До метро около 10 минут пешком. Да, ветка не радиальная, зато не такая загруженная, как соседняя фиолетовая с «эффектом Выхино» — это такой малоприятный феномен, когда в часы пик поместиться в вагон не представляется возможным.
Ну и участок под «Баланс-ом» всё-таки в обжитом районе, а не в лютой промзоне, которую ещё долго будут застраивать. К слову, стоит отметить, что в пешей доступности находятся корпуса бюджетной школы Чуйкова, которая входит в ТОП 20 рейтинга Департамента образования Москвы. В общем, можно сказать, что район достаточно семейный и обжитой, причём со всей инфраструктурой.
Если смотрите «под аренду»: помните, выше я отметил ЕВРО-3-малышки и написал, что они достаточно интересные? Так вот, застройщик сотворил настоящее чудо: на площади 38-39 м2 он смог разместить кухню-гостиную и две спальни, в т. ч. мастер-спальню. Да, понятно, что площадь небольшая и если у вас огромное кол-во вещей, то будет тесно. А вот для аренды, когда из всего скарба — только пара чемоданов, такая планировка очень даже интересна. Смотрите: локация семейная, хорошие школы, значит что? Арендовать будут семейные с ребёнком. Ну не поедут же они туда, где нет школ и детсадов. Правильно? Правильно. Так вот, такую небольшую ЕВРО-3 вы спокойно сможете сдать в аренду за 80-85 тыс. руб. Еще не поняли, куда я клоню? Смотрите: ипотечные платежи 65-70, аренда 80-85. Что это значит? Это значит, что ипотеку… платит арендатор. Вот такие дела. Да, потребуется ремонт, да, есть нюансы, но в целом — стратегия вполне рабочая.
Если смотрите «для себя»: знаете, я бы рассмотрел, если нужна эта локация. Почему? А потому что можно сразу жить, а не ждать, имею в виду — ждать инфраструктуру. Ведь это обжитой район, точнее — площадка по границе обжитого района, который со временем будет только расширяться и становиться лучше. Ну и еще из наблюдений: в новом корпусе появились просторные 88-ми метровые ЕВРО-4, ранее таких планировок я тут не встречал.
🔖 Мнение автора: проект в целом интересный, локация перспективная, а жить тут можно уже сейчас, причем бюджет, по меркам Москвы, — не ужасает.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#жк_баланс
21.04.202506:32
📍Друзья, как вы знаете, я всегда оперативно освещал данные по продажам «вторички» в Москве. Но в этом месяце, после публикации данных Росреестром, поста не было. Ибо произошла рассинхронизация: данные вижу, но не могу их интерпретировать. В общем, пришлось привлечь внешние источники, и совершенно неожиданно проявилась очень интересная картина. Но начну по порядку, смотрите, что происходило ранее:
Помните, с ноября 2024 года я писал о том, что на вторичном рынке наблюдается парадокс, и я даже не знаю: плакать мне или смеяться? Ведь ежемесячно продажи ставили… исторические рекорды, и это при заградительных ипотечных ставках.
Так вот, в прошлом месяце на вторичном рынке продано 12,3 тыс. квартир, что в общем-то неплохо. Но есть «но» — не было рекорда! И я задумался, с чем это связано? Ведь денег у людей всё так же много, ставки по депозитам медленно, но верно ползут вниз, а рекорда по продажам нет. Странно ведь, не так ли?
Так вот, в этот момент я задумался, а что, если это связано с дефицитом предложения, ведь я сам его наблюдаю и писал об этом: https://t.me/labirint_investora/1253
Т. е. иными словами: деньги есть, желание купить тоже есть, а товара — нет. И, как оказалось, линия рассуждения имела правильный вектор. Ведь по данным МИЭЛЬ на «вторичке»... ничего нет. Вот нет и всё, количество лотов в продаже экстремально мало и находится на уровнях марта 2022 года, когда продавцы экстренно снимали квартиры с продажи.
Представляете, что происходит? Люди не хотят продавать свои квартиры, купленные в льготную ипотеку. И их можно понять, ведь ежемесячный платеж по текущим меркам просто смешной. И продав сейчас квартиру, купленную в льготную ипотеку, взамен ничего не купишь. Точнее, купишь, только ипо-платеж будет раз в 5–7 больше. И зачем тогда продавать? Правильно — незачем. Вот и не продают. Или продают, но по космическим ценам, чтобы смогли взамен что-то купить.
В общем, друзья. Ситуация на самом деле достаточно тревожная: на рынке «вторички» наблюдается дефицит предложения. И если с рынка аренды лоты не перетекут в продажу, то…, увы, это отразится на цене квартир. Возможно, даже значительно.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Помните, с ноября 2024 года я писал о том, что на вторичном рынке наблюдается парадокс, и я даже не знаю: плакать мне или смеяться? Ведь ежемесячно продажи ставили… исторические рекорды, и это при заградительных ипотечных ставках.
Так вот, в прошлом месяце на вторичном рынке продано 12,3 тыс. квартир, что в общем-то неплохо. Но есть «но» — не было рекорда! И я задумался, с чем это связано? Ведь денег у людей всё так же много, ставки по депозитам медленно, но верно ползут вниз, а рекорда по продажам нет. Странно ведь, не так ли?
Так вот, в этот момент я задумался, а что, если это связано с дефицитом предложения, ведь я сам его наблюдаю и писал об этом: https://t.me/labirint_investora/1253
Т. е. иными словами: деньги есть, желание купить тоже есть, а товара — нет. И, как оказалось, линия рассуждения имела правильный вектор. Ведь по данным МИЭЛЬ на «вторичке»... ничего нет. Вот нет и всё, количество лотов в продаже экстремально мало и находится на уровнях марта 2022 года, когда продавцы экстренно снимали квартиры с продажи.
Представляете, что происходит? Люди не хотят продавать свои квартиры, купленные в льготную ипотеку. И их можно понять, ведь ежемесячный платеж по текущим меркам просто смешной. И продав сейчас квартиру, купленную в льготную ипотеку, взамен ничего не купишь. Точнее, купишь, только ипо-платеж будет раз в 5–7 больше. И зачем тогда продавать? Правильно — незачем. Вот и не продают. Или продают, но по космическим ценам, чтобы смогли взамен что-то купить.
В общем, друзья. Ситуация на самом деле достаточно тревожная: на рынке «вторички» наблюдается дефицит предложения. И если с рынка аренды лоты не перетекут в продажу, то…, увы, это отразится на цене квартир. Возможно, даже значительно.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
登录以解锁更多功能。
