🪚Сдавал квартиру неофициально, теперь хочу через самозанятость. Меня не накажут за прошлое?
Примерно с таким вопросом ко мне обратился подписчик канала. Десять лет он сдавал квартиру по-черному, то есть неофициально, а тут решил выйти из тени.
Подписчик хочет оформить самозанятость, и это логичное решение. Если сдавать официально как физлицо, то надо платить налог - 13% НДФЛ. А самозанятые платят 4% при оказании услуг физлицам и 6% - юрлицам. То есть сдаем просто частнику-арендатору - платим лишь 4%.
Сейчас государство фактически объявило амнистию для тех, кто хочет легализовать свои доходы от аренды. Более того, согласно письмам ФНС от 24.04.2019 № ЕД-4-20/7915 и от 27.06.2019 № ЕД-4-20/12490, проверки самозанятых были приостановлены и так и не возобновились полностью. Только в ноябре 2024 налоговая сообщила, что начала вызывать самозанятых только при проверке работодателей, которые для экономии переводят на самозанятость обычных наемных сотрудников.
Каждую проверку сейчас нужно согласовывать с центральным руководством ФНС, то есть, видимо, проверяяют, когда есть для этого серьезные основания и когда речь идет не про копейки налогов.
Как налоговая может узнать о нелегальной сдаче
Но теоретически ФНС, конечно, все равно может начать налоговую проверку. Не стоит забывать, что такая вероятность не равна нулю.
Откуда они узнают? Источников информации у налоговой несколько, и все они довольно специфические. Чаще всего сдают хозяина обиженные арендаторы. Представьте: поругались с квартирантом из-за невозвращенного депозита, а он в отместку написал жалобу. Или другой сценарий - компания сняла квартиру для сотрудника, а при проверке организации налоговики нашли договор аренды.
Бывают и совсем неожиданные ситуации. Например, хозяин подал в суд на неплательщика, а в процессе всплыло, что квартира сдавалась без договора. Суд может вынести частное определение и направить информацию в налоговую. Но такие случаи редки.
Что грозит за нелегальную сдачу в прошлом?
Если налоговая все-таки решит копнуть ваше прошлое, максимальный срок, за который могут начислить налог - три года. Это прописано в Налоговом кодексе.
В худшем случае вам грозит:
- НДФЛ – 13% от дохода за последние три года. Дольше проверять не будут.
- Штраф за просрочку подачи налоговой декларации – 5% от суммы налога за каждый месяц, но не более 30% от долга.
- Штраф за неуплату налога – 20% от суммы налога (если налоговая решит, что нарушение было неумышленным) или 40% (если докажут, что доход скрывали намеренно).
- Пени за каждый день просрочки. Ставка пени в годовых % равна 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки.
Но тут нюанс, что речь идет именно о доказанном доходе. Как налоговая докажет ваши доходы, если договоров нет, деньги передавались наличными, а квартиранты давно сменили телефоны и адреса?
Если будет уже идти проверка, то могут запросить информацию у банка. Но тут именно такой порядок: то есть должны быть основания для проверки, а не сначала требуют данные у банка и потом на основании них начинают проверку.
Что делать, если пришел запрос от налоговиков?
Если все-таки пришел запрос или требование, есть несколько стратегий. Первая - признаться и заплатить все штрафы. Вторая - признать факт сдачи, но сказать, что не помните суммы и детали. Третья - отрицать все и предложить налоговой самой искать доказательства.
Важный момент - отсутствие признания не является отягчающим обстоятельством. Также можно сослаться на юридическую неграмотность: мол, не знали, что нужно платить налоги с аренды.
В чем плюсы легализации сейчас?
Регистрация в качестве самозанятого занимает буквально пару минут через приложение "Мой налог". Также легко туда вносить суммы и оплачивать налог. Его ставка - 4% при работе с физлицами.
Также плюс - не надо бояться, что соседи или арендаторы "настучат" на вас и нужно будет платить штрафы и доплачивать налоги за прошлые три года.
Ну а главный минус - надо будет платить налог. Но я всегда за то, чтобы делать все по закону.
