💵 Как правильно продать квартиру по договору участия в долевом строительстве в доме, который еще не введен в эксплуатацию
По договору участия в долевом строительстве дольщик приобретает не сам объект, а право требования на его передачу от застройщика. Это право может быть передано другому лицу путем уступки.
В гражданском законодательстве договор уступки права требования называется цессией.
▶️ Соответственно, у вас сразу же возникает вопрос: нужно ли получать согласие застройщика на продажу квартиры по переуступке?
Гражданский кодекс указывает, что согласие на переуступку не требуется, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 382 ГК РФ). Однако застройщики часто включают в свои договоры условие, что их согласие на переуступку необходимо.
⚡️ Важные условия:
1️⃣ Уступка права требования возможна только до момента передачи объекта недвижимости дольщику.
2️⃣ Уступка прав возможна, если участник долевого строительства полностью оплатил цену договора застройщику.
⚡️ Перед заключением договора уступки важно проверить:
🔘 Не находится ли застройщик в неплатежеспособном состоянии (имеется задолженность перед кредиторами, подтвержденная судебными актами арбитражных судов и судов общей юрисдикции).
🔘 Не подано ли заявление о банкротстве застройщика или нет ли сведений о намерении кредиторов обратиться в суд с таким заявлением.
🔘 Не введена ли в отношении застройщика процедура наблюдения или не признан ли он банкротом.
Во всех остальных случаях уступка прав возможна — договор можно заключить после регистрации самого ДДУ.
🔜 Важно:
Если цедент (продавец по уступке) — юридическое лицо, то уплата цены уступки должна быть произведена только после государственной регистрации договора.
Согласно ч. 1 ст. 11 Закона № 214-ФЗ, участник долевого строительства, уплативший цену договора, вправе без согласия застройщика уступить права по ДДУ третьим лицам.
Таким образом, после уплаты цены договора и регистрации договора уступки вам необходимо всего лишь уведомить застройщика в сроки, указанные в ДДУ. Если же в договоре этот вопрос не урегулирован, не затягивайте с уведомлением и направьте застройщику официальное сообщение о переуступке.
Чтобы избежать споров и разбирательств в будущем, лучше обратиться к специализированным юристам, которые помогут правильно оформить сделку с учетом судебной практики и не допустить ошибок, ведь впоследствии вашу сделку могут попытаться оспорить.
