Мир сегодня с "Юрий Подоляка"

Труха⚡️Україна

Қарау

Николаевский Ванёк

Қарау

Мир сегодня с "Юрий Подоляка"

Қарау

Труха⚡️Україна

Қарау

Николаевский Ванёк

Қарау

Недвижимость с Харыбиным, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

Связь со мной: @Kharybin_Invest или +7 989 841-1451.
Реклама: @tenseill
РКН: https://clck.ru/3FkZv6
Авторский канал Харыбина Александра. Инвестиции в недвижимость, аренда квартир. Опыт с начала 2007 года. Эксперт Москва24 и БизнесФМ. Окончил РГУП ВС РФ

TGlist рейтингі

ТүріҚоғамдық

Растау

Расталмаған

Сенімділік

Сенімсіз

Орналасқан жеріРосія

ТілБасқа

Канал құрылған күніЛют 06, 2025

TGlist-ке қосылған күні

Серп 09, 2024

Мен каналдың иесімін

Өзгерістер тарихы

Қосылған топ

Чат инвестиций в недвижимость от Харыбина Александра. Новостройки и вторичный рынок, аренда и продажа.

6.7K

Telegram арнасы Недвижимость с Харыбиным, новостройки, пассивный доход от аренды квартир. статистикасы

Толығырақ

Жазылушылар

40 618

24 сағат

260.1%Апта

1370.3%Ай

9812.5%

Дәйексөз индексі

0

Ескертулер0Каналдарда қайта жазылу0Каналдарда ескерту0

1 жазбаның орташа қамтуы

6 939

12 сағат6 0680%24 сағат6 9390%48 сағат6 939

558.2%

Қатысу деңгейі (ER)

2.8%

Қайта жазылды21Пікірлер68Реакциялар105

Қамту бойынша қатысу деңгейі (ERR)

0%

24 сағат0%Апта0%Ай

6.43%

1 жарнамалық жазбаның қамтуы

6 939

1 сағат2 70939.04%1 – 4 сағат1 92427.73%4 - 24 сағат00%

Толығырақ

Каналға біздің ботымызды қосып, осы каналдың аудиториясын біліңіз.

24 сағаттағы жазбалар саны

4

Динамика

"Недвижимость с Харыбиным, новостройки, пассивный доход от аренды квартир." тобындағы соңғы жазбалар

Барлық жазбалар

14.02.202517:57

ЦБ решил снизить макропруденциальные (попробуй еще выговори) надбавки с 1 марта. Что это значит?

Ипотеку банкам будет выдавать проще тем людям, кто вносит первоначальный взнос 20% и выше. И кто не не платит по кредитам 2/3 своей зарплаты.

Сейчас банки прям сильно режут выдачи семейки, но с 1 марта будет многим проще получить кредит.

Теперь, вкупе с этой новостью: https://t.me/Kharyb/6818 и отменой лимитов по семейной ипотеке, банки станут активнее и проще выдавать ипотеку - сто процентов.

Поэтому весной жду повышенный спрос на новостройки от семейных покупателей. Лед потихоньку тает, солнышко светит, улыбайтесь чаще)

https://t.me/Kharyb

14.02.202513:57

Левел для брокеров сделал 5%. Имейте ввиду. Через нас можно получить.

Қайта жіберілді:

Level для брокеров

14.02.202513:57

Уважаемые партнёры!

Мы запускаем специальный промокод «AgentPush», по нему ваши клиенты получат скидку 5%. ❤️

Дополнительная скидка 5% действует только с 14 февраля до 31 марта в проектах*:
• Level Мичуринский, этап 2;
• Level Нагатинская;
• Level Причальный;
• Level Селигерская, 1-ая очередь;
• Level Стрешнево, корпус Восток.

Акция распространяется на квартиры и апартаменты. Акция не распространяется на брони, заключенные до 14.02.

Чтобы воспользоваться специальной агентской скидкой сообщите промокод менеджеру по продажам.

Успейте принять участие!

*Level оставляет за собой право досрочного прекращения или изменения условий акции

14.02.202510:50

ЦБ оставил ставку 21%, мы с вами были правы тут: https://t.me/Kharyb/6841

Фондовый рынок вырос, недвижимость гораздо инертнее. Статус кво сохранен.

13.02.202512:11

Видите, Плеханова уже пойдет с доходностью от аренды 7-8%, так как ключи в 2026 году.

На ключах доходность от аренды уже в районе 5% будет там.

Так всегда. Поэтому сейчас 28-29 годы самые лучшие, если ЖК хороший, но и самые рисковые, ибо ждать долго.

А еще аренда обычно приносит столько же, сколько и скидка за ожидание постройки дома за эти годы.

https://t.me/Kharyb

13.02.202511:12

Считали сейчас с клиенткой доходность в Яузе парк и Москворечье.

Везде по 10% годовых получается ТОЛЬКО ОТ АРЕНДЫ.

Москворечье покупаем за 6.1 млн студию. Получили от менеджера скидку 4% и баллами еще 300.000 🙂. Добрые они сегодня, ранее не хотели давать таких скидок.

Аренда там была бы сейчас 55000 в среднем. Вот вам и 10% годовых ТОЛЬКО ОТ АРЕНДЫ.

На ключах - в 2028 году, аренда будет повыше скорее всего. Нормальная доходность от аренды на вторичке - 5%.

Таким образом цены на студии должны вырасти до 6.5 млн в Яузе парке и до 10 млн в Москворечье.

Рынок будет выкупать такую аренду, пока не придем к 5-6%, как сейчас в Амурском парке произошло или в Матвеевском, например.

Мы же клиентам там брали студии по 5.5-7 млн, вот писал: https://t.me/Kharyb/948

Но если есть деньги на Москву, то не нужно брать Яузу)

13.02.202509:48

Еще забронировал себе студию в Плеханова 11 за 8 млн пару недель назад.

Знаю, что люди выкупали их на дне за 7.6, кто-то писал в нашем инвестиционном чате, но я не успел.

Были небольшие сомнения - брать или нет. Но, видя происходящее сегодня в акциях, понимаю что недвижимость тоже вырастет со временем.

Тем более застройщик их продает уже за 8.7 млн. В общем надо найти денег и купить, не верю что выгоднее будет.

Аренда от 50 точно будет, скорее даже 55-60. А это 8% доходность только от аренды.

Если она будет расти хотя бы на 10% в год (уровень официальной инфляции), в среднем, то я за 6 лет окуплю данную квартиру. Отлично же.

https://t.me/Kharyb

13.02.202509:41

Еще не смотрел на чем летим вверх, но Газпром и другие мои акции теперь уже принесли хорошие деньги. Стоило ждать и слушать насмешки с мая…

https://t.me/Kharyb

12.02.202514:27

Помните, я писал что покупал акции Газпрома и не только тут: https://t.me/Kharyb/5214 и здесь: https://t.me/Kharyb/2831❓

Брал я его надолго, как квартиру - лет на 5-7. Просто верю, что в 2027-28 годах акции вырастут и дивиденды будут.

Первые покупки были по 145, потом по 135, потом по 114, по 105 с небольшим. Сейчас акции уже в плюсе, но никому не рекомендую за мной следовать - он может упасть.

В прошлый раз писал, что брал не так уж много и надолго, что он может уйти ниже, что не нужно повторять… Но, все равно были люди, которые купили и потом обвиняли что он упал. Обидно да.

На самом деле я его с самого начала набирал лесенкой, средняя наверное в районе 130 сейчас, ибо на несколько брокерских счетов покупал.

Набрал я его только в долгую. Год - два вообще непредсказуемо что будет, но потом верю в рост.

https://t.me/Kharyb

05.02.202514:53

Внесли с клиентом задаток 250.000 продавцу за вторичку.

Продавец очень долго колебался, заставил ждать, передумал.

В итоге вернул нашему клиенту задаток в двойном размере - 500.000. А мы купили соседнюю квартиру.

Думайте сразу, прежде чем выходить на рынок и продавать квартиру.

В этом случае нашим клиентом был покупатель - его интересы мы отстаивали.

Если бы работали с продавцом, старались бы взять аванс, чтоб такого не было. Затем и нужен профессионал. Во вторичке все очень серьезно и рисков хватает.

Готовое построенное жилье я тоже с командой подбираю, проверяю и покупаю. Условия здесь: https://t.me/Kharyb/5241

04.02.202504:16

04.02.202504:15

Западный порт и Филисити ближайшие соседи. К востоку - на набережной Тараса Шевченко идет активная стройка Премиальных Бадаевского и Лаки Кутузовского. В планах амбициозный проект от Киевской площади.
А по пути к метро Парк Победы можно зайти во дворы Кутузовского проезда и ул. Генерала Ермолова, чтобы окунуться в атмосферу парадной сталинской архитектуры.

Как и написано в заголовке темы, дом на границе районов. Между Бизнес и Премиум классами.

⭕️ Транспортная доступность:

Тут все замечательно.
Легкий выезд на ТТК и Кутузовский проспект.
Прямой выезд на Проспект Багратиона оценят владельцы дач на западе Московской области.
МЦД-1 с Аэроэкспрессом до Шереметьево и остановками в Сити и на Белорусской в 3х минутах от дома.
Метро Фили в 5 минутах от дома.
При необходимости есть метро Парк Победы в 12 минутах от дома.

⭕️ Для кого данный ЖК:

Идеальный формат “квартиры для пиджака”. Или если вы постоянно живете за городом, в другом городе или стране, и нужно максимально удобное место, чтобы остановиться в Москве. Это - Ривер парк Кутузовский.

Как основное жилье хорошо выглядит для владельцев дач на Рублевском шоссе и людей, которые уже прочувствовали жизнь на Шелепихинской набережной и хотят улучшить условия.

Но я бы тут жить не стал. Почему? Просто за аналогичные бюджеты хочется уже быть причастным к центру города, чтобы можно было выйти из дома и пройтись по историческим местам. Здесь, к сожалению, этого не ощущается. Зато район для деловых людей, а я себя таковым не считаю, просто занимаюсь любимым хобби и вам помогаю.

⭕️ Под аренду:

Просторные Е2, стоимостью 35-40 млн легко будут сдаваться за 200+ тысяч в месяц, а Евро-3 за 45-50 млн - от 300+ тысяч, при правильном выборе. Нормальная доходность для таких проектов.

⭕️ Под инвестиции:

Есть потенциал, как и потенциал развития всего района. Но надо смотреть на видовые характеристики. В этих домах желательно выбирать именно высокие этажи.

В данный момент действуют интересные рассрочки, позволяющие зайти без удорожания, например:
Первоначальный взнос - 20%
Далее 60% долга по 7-11 ежеквартальных платежей, в зависимости от очереди.
Остаток - 20% при вводе дома в эксплуатацию.

При такой схеме и наличии всей суммы на покупку квартиры, размещенной на вкладе с доходностью выше 20% годовых, можно можно сэкономить 17-19% от стоимости квартиры в итоге. Тогда неплохая евро-трешка может обойтись в 40 млн, что очень интересно.

📌 Вывод:

Если выбрать этаж повыше, то проект очень интересный и для жизни, и для инвестиций. В будущем точно станет украшением города, как и весь Дорогомиловский район.

Пишите в личные сообщения РПК и я помогу вам выбрать лучший лот здесь.

https://t.me/Kharyb

04.02.202504:15

✅ River Park Кутузовский, локация тут

Во время подбора серьезно рассматривали данный ЖК, отсюда и родился разбор:

На мой взгляд, один из самых противоречивых строящихся проектов на сегодняшний день. Дом на границе классов и районов.

Комбинация плюсов локации и проекта делают его одним из самых интересных домов в городе.

Комбинация минусов полностью вычеркивают данный ЖК для многих клиентов как дом для жизни и инвестиций.

Давайте разбираться.

⭕️ Что строят:

5 башен высотой 45-46 этажей на общем стилобате:

1 очередь: 3 башни с выдачей ключей до 30.04.2027 г.
2 очередь: 2 башни - выдача ключей до 30.09.2028 г.

Всего квартир - 2012
Всего машиномест - 1134 (не очень много для премиум-класса, с учетом того, что треть из них на роботизированном паркинге)

Средняя площадь квартир - 70 метров.

Ген. подрядчик - ФОДД

Есть 3 вида отделки, разделение целиком по башням: Чистовая, White-box и Без отделки.

Отдельно застройщик строит частную школу и детский сад

Изучив презентацию и проект, суммировав заложенные в нем инженерные и премиальные решения, понимаю, что не могу даже вспомнить, где еще реализована схожая концентрация всего того, что может быть в современном ЖК:

✅ Умный дом, центральная вентиляция и кондиционирование, фильтры отчистки воды до уровня питьевой, датчики загазованности в паркинге. В домах с отделкой вайтбокс также система централизованного увлажнения воздуха, радиусное остекление, квартиры с террасами и пентхаусы с высотой потолков более 6 метров.

✅ Для резидентов запланированы: Фитнес клуб, закрытый двор со взрослыми растениями, многофункциональная игровая площадка, лаунж зоны на крышах домов, множество помещений для резидентов от детской комнаты, переговорной, спа-зоны и коворкинга, до совсем экзотических гольф-симуляторов и музыкального салона.

✅ Отдельно похвалю, что предусмотрена зона для выгула собак за территорией двора.

✅ В планировках квартир преобладают форматы Евро-3 и явная нацеленность на семейную аудиторию.

Но полноценным Премиум-классом данный ЖК назвать сложно:

⛔️ Несмотря на максимальную насыщенность внутренней инфраструктуры, территория застройки остается довольно ограниченной.

⛔️ В среднем 9 квартир на этаж, но на низких этажах - по 12-13 помещений❗️

⛔️ В проекте есть студии. Всего их менее 10% от общего количества квартир и средней площадью около 30-40 метров, но на 2-х этажах есть даже выбор 20-ти метровых квартир!

⭕️ В итоге получаем:

Дом высокого уровня, который по качеству исполнения стоит выше стандартного бизнес класса, но из-за плотной посадки домов и концепции небоскребов назвать проект премиум-классом не получается. Я бы его охарактеризовал как бизнес+…

⭕️ Где строят:

Дорогомиловский район ЗАО Москвы, в котором присутствует явный недостаток свежего фонда и в будущем его ждет большое развитие как премиального района - конкурента Хамовникам и Пресне.

☝🏻Расположение - главная проблема ЖК.

⛔️ Ривер парк Кутузовский оторван от города, причем не самыми приятными объектами:

С Севера по границе ЖК проходит Проспект Багратиона и ЖД пути МЦД-1.

С Востока у нас река и виды на Сити, но при этом сам дом в окружении автомобильных дорог, обеспечивающих ему транспортную доступность.

С Юга обжитой район с красивыми сталинскими домами, инфраструктурой и сквером около панорамы Бородинской битвы, но он отрезан, как стеной, зданием Гохрана.

С Запада промзона с электроподстанцией Россетей и автобусным парком.

В итоге, в радиусе 300 метров от ЖК получаем совсем грустное соседство, но если немного расширить диапазон, то картина меняется.

✅ Город активно благоустраивает набережные в данном районе. Согласовано строительство пешеходного моста к Москва-Сити в 500 метрах от ЖК и развитие Набережной Тараса Шевченко. Жители РПК могут в будущем по красивой дороге пешком дойти до штаб-квартиры Сбера и Сити.
В 15-ти минутах пешком от дома вход в Парк Победы.
Пешеходные, и, особенно, велопрогулки становятся практически неограниченными.

✅ К северу от ЖК - с другой стороны от проспекта Багратиона уже много лет ведется строительство Комфорта и Бизнес-класса.

29.01.202516:03

Рубрика: не выдуманные истории.

Продали мы, значит, квартиру недавно. Была она в новом, но уже не современном панельном ЖК Вершинино, который когда-то клиенты брали по 10 млн за однушку.

Находится дом в паре минут от станции Нагорная. До центра ехать реально 11 минут на метро.

Собственникам надо было, по своим причинам, продать квартиру очень быстро, чтобы успеть купить другую. Выставили за 14.9 млн.

Было 3 просмотра. Первому клиенту не понравилось ничего. Второй попросил скидку до 13.9 млн, а третий пришел как король, ведь у него целых 14 млн есть, да еще со своим риэлтором, которая стала активно сбивать цену: «Мы весь рынок проанализировали, видели квартиры лучше за эти деньги, готовы купить за 13.5 млн!»

Мы сообщили, что другой клиент дает 13.9 млн. Риэлтор через какое-то время позвонила и предложила уже 14.2 млн, понимая что мы им не хотим ничего продавать, ибо 13.5 - просто наглость.

Мы сообщили, что теперь у нас есть предложение еще лучше, чем их 14.2 млн. Это был блеф, но он сработал.

Нам было предложено 14.7 млн 🤣. Кто им мешал просто 100-200 тысяч попросить скинуть сразу?

Вот такой вот торг, друзья.

На самом деле, я понимал, что квартир на рынке сейчас мало и конкурентов почти нет. Но клиентам, в силу их ситуации, срочно нужны были деньги. И они не хотели продавать дороже.

Торг сейчас есть, но цены сильно выросли. Нормальные однушки в домах поновее Вершинино, без приставки «бизнес», уже продают по 18-19 млн и рынок это лопает за обе щеки. Разумеется, если ремонт и район приличные.

Баланс рынка серьезно нарушен, цены неправильные, но об этом я позже напишу.

https://t.me/Kharyb

13.01.202521:14

Предновогодние скидки дают о себе знать❗️

В декабре 2024 года в Москве продали на 21% больше новостроек, чем в ноябре.

А в Новой Москве продажи выросли на 58% из-за Саларьево. Помните, какая каша там заварилась и как мы вместе выкупали эти лоты? Вот с чего все началось: https://t.me/Kharyb/6405

У нас тоже было достаточно подборов, о некоторых из них я рассказывал в постах и видео здесь: https://t.me/Kharyb/6662 и тут https://t.me/Kharyb/6719 и в этом видео: https://t.me/Kharyb/6521 и вот пост был: https://t.me/Kharyb/6489

Многие подборы были за наличные, некоторые - в рассрочку, часть квартир клиентам купили по семейной ипотеке.

Общая же доля ипотечных сделок сократилась на 46%, что заставило застройщиков дать хороший дисконт по ряду проектов и помогло нам забрать отличные квартиры по низким ценам. Я доволен.

А вот продажи в Московской области не выросли и остались на уровне ноября. Почему так произошло, я рассказал тут: https://t.me/Kharyb/6713

В сравнении с рекордным декабрем 2023 года продажи снизились на 20% в Москве. Это не мало, но мы же помним с вами, как тогда все летели в «последний вагон», ведь с 23 декабря менялись условия выдачи льготных ипотек. Тогда еще можно было несколько раз брать семейную или обычную льготку. Так что сейчас все очень хорошо с продажами.

Для меня это тревожно выглядит. Если люди выкупили большое количество новостроек в декабре, несмотря на рыночную ипотеку 24-26%, трудности с семейной ипотекой (50% первоначальный взнос был и не всем еще давали), отсутствие льготной ипотеки, которая была в декабре 2023 года, и РЕКОРДНЫЕ ДОХОДНОСТИ по депозитам, то что будет когда ЦБ начнет снижать ставку и депозиты станут менее выгодными? Людям дали просто приемлемые скидки и… они активно выкупили квартиры.

Сейчас большая часть людей не покупает новостройки, даже видя доходность 30-40% за 2-3 года, потому что депозиты дадут 50+% за это время и ничего делать не нужно. Не всех интересует инвест в недвижимость. Но, когда вклады будут приносить 15% или даже 10%, то все снова начнут искать другие инструменты… А Набиуллина уже понимает, что ставку пора снижать, ведь бизнес потихоньку скукоживается и экономика сохнет.

https://t.me/Kharyb

Медиа контентке
қол жеткізе алмадық

Барлық жазбалар