خبرفوری
آهنگیفای
TrueCaller
Notcoin Community
Whale Chanel
Proxy MTProto | پروکسی
iRo Proxy | پروکسی
Findo Lucky
My Proxy | مای پروکسی
خبرفوری
آهنگیفای
TrueCaller
Notcoin Community
Whale Chanel
Proxy MTProto | پروکسی
iRo Proxy | پروکسی
Findo Lucky
My Proxy | مای پروکسی
خبرفوری
آهنگیفای
TrueCaller
Эксперт недвижимости — Константин Барсуков
Авторский канал Константина Барсукова. О недвижимости и всём, что с ней связано. Говорим о сделках и ипотеке, о прогнозах и законодательстве...
https://relait.ru
https://relait.ru
TGlist рейтингі
0
0
ТүріҚоғамдық
Растау
РасталмағанСенімділік
СенімсізОрналасқан жеріРосія
ТілБасқа
Канал құрылған күніFeb 10, 2025
TGlist-ке қосылған күні
Sep 17, 2024Қосылған топ
Чат Эксперта Недвижимости
157
19.02.202512:25
Часто видите такую фразу в ДКП со стороны покупателя?
У меня нервный тик уже от неё)
Есть всего два объяснения, когда риэлтор, предложивший вставить её в ДКП - грамотный.
Первое. "Всё понимаю, но клиент настаивает, давайте вставим"
Второе. "Вы продаете по заниженной стоимости, хотим морально воздействовать на продавца".
Объяснения же из разряда, а вдруг квартиру отнимут, а цены выросли, мы хотим, чтобы продавец компенсировал. Это защита покупателя. А чаще всего я слышу именно такие объяснения. Показывают абсолютную правовую безграмотность того, кто такое предложил.
А так же его лень и нежелание узнавать новое))
Потому что, если бы такой человек открыл ту самую 421 статью ГК РФ, на которую он ссылается, веско размахивая "свободой договора", то увидел бы, что в ней эта свобода ограничивается императивными нормами (через ссылку на ст. 422 ГК РФ). Т.е. в договоре можно писать любые условия, если они не противоречат закону.
А как раз вот это вот "продавец вернёт не то, что получил, а то, сколько оно примерно сейчас стоит по рынку", полностью противоречит понятию двусторонней реституции, по которому при признании договора недействительным, каждая из сторон приводится в первоначальное состояние. Т.е. получает только то, что отдала по договору другой стороне. Не больше и не меньше.
Именно так суды и будут рассматривать эту фразу. Т.е. вообще никак. И ничего сверх выплаченной суммы покупатель не получит. Особенно не получит покупку другой квартиры "с аналогичными характеристиками".
Т.е. эта фраза вообще никак покупателя не защищает. И появилась она именно, как моральное воздействие на продавца при покупке квартиры с занижением. И те, кто её придумал, точно понимали, что кроме морального воздействия, толку от неё никакого не будет. И я даже, скорее всего знаю, кто именно её придумал, по крайней мере кандидатур не так много было в то время, когда она появилась.
А потом эта фраза вдруг понравилась кому-то и пошла в рынок, как супер защита покупателя...
Проверять квартиры лучше нужно, чем такую дичь писать в ДКП. Кстати, заметил, что чаще всего эта фраза у тех, кто как раз нормальную проверку и не делает.
Что же касается разницы в ценах, то теоретически её можно засчитать, как убыток покупателя. И попытаться уже именно как убыток в суде и взыскать. Однако, ни я, ни мой юрист, не знаем ни одного случая, чтобы суд изменение цены покупки засчитал убытком, и присудил взыскать с продавца.
Если видели такое, буду признателен за ссылку на решение.
@expertned
Стороны, руководствуясь ст. 421 (Свобода договора) ГК РФ, пришли к соглашению, что в случае признания судом настоящего Договора недействительным или расторжения его по обстоятельствам, возникшим по вине Продавца или вследствие предъявления претензий третьими лицами к Покупателю об изъятии Объекта недвижимости, по основаниям, возникшим до исполнения настоящего Договора, которые суд сочтет подлежащими удовлетворению, и изъятия Объекта недвижимости у Покупателя, Продавец обязуется приобрести Покупателю равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории, в том же районе Москвы или предоставить Покупателю денежные средства для самостоятельного приобретения Объекта недвижимости, исходя из стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке недвижимости на момент расторжения настоящего Договора.
У меня нервный тик уже от неё)
Есть всего два объяснения, когда риэлтор, предложивший вставить её в ДКП - грамотный.
Первое. "Всё понимаю, но клиент настаивает, давайте вставим"
Второе. "Вы продаете по заниженной стоимости, хотим морально воздействовать на продавца".
Объяснения же из разряда, а вдруг квартиру отнимут, а цены выросли, мы хотим, чтобы продавец компенсировал. Это защита покупателя. А чаще всего я слышу именно такие объяснения. Показывают абсолютную правовую безграмотность того, кто такое предложил.
А так же его лень и нежелание узнавать новое))
Потому что, если бы такой человек открыл ту самую 421 статью ГК РФ, на которую он ссылается, веско размахивая "свободой договора", то увидел бы, что в ней эта свобода ограничивается императивными нормами (через ссылку на ст. 422 ГК РФ). Т.е. в договоре можно писать любые условия, если они не противоречат закону.
А как раз вот это вот "продавец вернёт не то, что получил, а то, сколько оно примерно сейчас стоит по рынку", полностью противоречит понятию двусторонней реституции, по которому при признании договора недействительным, каждая из сторон приводится в первоначальное состояние. Т.е. получает только то, что отдала по договору другой стороне. Не больше и не меньше.
Именно так суды и будут рассматривать эту фразу. Т.е. вообще никак. И ничего сверх выплаченной суммы покупатель не получит. Особенно не получит покупку другой квартиры "с аналогичными характеристиками".
Т.е. эта фраза вообще никак покупателя не защищает. И появилась она именно, как моральное воздействие на продавца при покупке квартиры с занижением. И те, кто её придумал, точно понимали, что кроме морального воздействия, толку от неё никакого не будет. И я даже, скорее всего знаю, кто именно её придумал, по крайней мере кандидатур не так много было в то время, когда она появилась.
А потом эта фраза вдруг понравилась кому-то и пошла в рынок, как супер защита покупателя...
Проверять квартиры лучше нужно, чем такую дичь писать в ДКП. Кстати, заметил, что чаще всего эта фраза у тех, кто как раз нормальную проверку и не делает.
Что же касается разницы в ценах, то теоретически её можно засчитать, как убыток покупателя. И попытаться уже именно как убыток в суде и взыскать. Однако, ни я, ни мой юрист, не знаем ни одного случая, чтобы суд изменение цены покупки засчитал убытком, и присудил взыскать с продавца.
Если видели такое, буду признателен за ссылку на решение.
@expertned
06.02.202516:10
Любопытный феномен. Подыскиваю землю в Калининградской области - практически все продавцы имеют ГПЗУ на землю.
В Подмосковье он есть процентов у 30%, еще процентов 20% готовы заказать. А 50% о таком даже и не слышали.
Причем печально, когда еще и продают не сами, а с риэлтором. Сейчас объект после коллег взяли. Три месяца продажи - конь не валялся.
Итого, наш стандарт при продаже загородки:
1️⃣ Заказать ГПЗУ (чтобы увидеть все ограничения на участок и на строительство)
2️⃣ Заказать расширенную ЕГРН на участок - об объекте недвижимости, цена 700 руб., чтобы увидеть все обременения на участке
3️⃣Заказать ЕГРН или сведения он-лайн на дом.
✔️Обратить внимание на адреса в ЕГРН. Могут быть неверными.
✔️ Обратить внимание на наличие в ЕГРН по земле - вида разрешенного
✔️ Обратить внимание на наличие записи о праве собственности
✔️ Рекомендую вбить адрес земли в сведениях он-лайн в Росреесте или в портале пространственных данных, убедиться, что нет дублей земельного участка
✔️ Убедиться, что дом "прикреплен" к земле, если нет, то обратиться к кадастровому инженеру.
✔️ Убедиться, что было межевание земли
✔️ Убедиться, что земля по данным Росреестра не сдвинута (на карте портала пространственных данных)
Дальше, конечно, нужно еще смотреть документы и формировать список действий, исходя из них. Но это уже индивидуально от правоустанавливающих документов зависит, от того, что увидим в ГПЗУ и ЕГРН. А то, что выше, нужно делать для любой загородки, сразу после выставления объекта в рекламу. Хотя можно и до...
@expertned
В Подмосковье он есть процентов у 30%, еще процентов 20% готовы заказать. А 50% о таком даже и не слышали.
Причем печально, когда еще и продают не сами, а с риэлтором. Сейчас объект после коллег взяли. Три месяца продажи - конь не валялся.
Итого, наш стандарт при продаже загородки:
1️⃣ Заказать ГПЗУ (чтобы увидеть все ограничения на участок и на строительство)
2️⃣ Заказать расширенную ЕГРН на участок - об объекте недвижимости, цена 700 руб., чтобы увидеть все обременения на участке
3️⃣Заказать ЕГРН или сведения он-лайн на дом.
✔️Обратить внимание на адреса в ЕГРН. Могут быть неверными.
✔️ Обратить внимание на наличие в ЕГРН по земле - вида разрешенного
✔️ Обратить внимание на наличие записи о праве собственности
✔️ Рекомендую вбить адрес земли в сведениях он-лайн в Росреесте или в портале пространственных данных, убедиться, что нет дублей земельного участка
✔️ Убедиться, что дом "прикреплен" к земле, если нет, то обратиться к кадастровому инженеру.
✔️ Убедиться, что было межевание земли
✔️ Убедиться, что земля по данным Росреестра не сдвинута (на карте портала пространственных данных)
Дальше, конечно, нужно еще смотреть документы и формировать список действий, исходя из них. Но это уже индивидуально от правоустанавливающих документов зависит, от того, что увидим в ГПЗУ и ЕГРН. А то, что выше, нужно делать для любой загородки, сразу после выставления объекта в рекламу. Хотя можно и до...
@expertned
20.02.202508:55
Для тех, кто уверен, что рост цен 2020-2021 был вызван льготной ипотекой.
Я в постоянно говорю, что льготная ипотека не оказала критического воздействия на рост цен в этот период. Более того, я точно помню, когда эта мантра появилась и началось её глобальное распространение. Это было в 2023 году, когда ЦБ активно педалировал тему отмены льготной ипотеки.
До этого очень редко, когда говорили, что 2020-2021 - это вина льготки. Но после заявлений ЦБ (а они замечу больше про 2022-2023 годы были), многие и 20-21 прицепили к этой логике.
Я же утверждаю, что это совсем не так. И несколько раз объяснял механизм роста цен в 2020-21 годах без льготной ипотеки. А так же указывал на факторы, которые влияли тогда и влияют сейчас. И через них делал выводы о том, что будет с ценами. Пока вроде угадываю.
Но, вижу, что каждый раз мои заявления про отсутствие влияния льготной ипотеки на рост цен в 20-21 годах вызывает резкое неприятие. Поэтому, давайте совместно решим эту задачу.
Вопрос тем, кто уверен, что рост цен в 2020-2021 - это льготная ипотека.
Объясните механизм, который привел к тому, что льготная ипотека, действующая исключительно на новостройки, привела к росту цен на вторичке. При этом:
1. Как этот механизм сработал за короткий промежуток времени? Буквально за 3 месяца
2. Почему в 2015-2016 годах этот механизм не привел к росту цен?
3. Почему в 2022 году цены на вторичку, наоборот, упали, а льготная ипотека была?
4. Почему в 2023-2024 годах при наличии всё того же механизма, цены на вторичку оставались стабильными?
А то может быть я реально чего-то не понимаю?
@expertned
Я в постоянно говорю, что льготная ипотека не оказала критического воздействия на рост цен в этот период. Более того, я точно помню, когда эта мантра появилась и началось её глобальное распространение. Это было в 2023 году, когда ЦБ активно педалировал тему отмены льготной ипотеки.
До этого очень редко, когда говорили, что 2020-2021 - это вина льготки. Но после заявлений ЦБ (а они замечу больше про 2022-2023 годы были), многие и 20-21 прицепили к этой логике.
Я же утверждаю, что это совсем не так. И несколько раз объяснял механизм роста цен в 2020-21 годах без льготной ипотеки. А так же указывал на факторы, которые влияли тогда и влияют сейчас. И через них делал выводы о том, что будет с ценами. Пока вроде угадываю.
Но, вижу, что каждый раз мои заявления про отсутствие влияния льготной ипотеки на рост цен в 20-21 годах вызывает резкое неприятие. Поэтому, давайте совместно решим эту задачу.
Вопрос тем, кто уверен, что рост цен в 2020-2021 - это льготная ипотека.
Объясните механизм, который привел к тому, что льготная ипотека, действующая исключительно на новостройки, привела к росту цен на вторичке. При этом:
1. Как этот механизм сработал за короткий промежуток времени? Буквально за 3 месяца
2. Почему в 2015-2016 годах этот механизм не привел к росту цен?
3. Почему в 2022 году цены на вторичку, наоборот, упали, а льготная ипотека была?
4. Почему в 2023-2024 годах при наличии всё того же механизма, цены на вторичку оставались стабильными?
А то может быть я реально чего-то не понимаю?
@expertned
11.02.202507:02
Статистика от Гильдии риэлторов Москвы по январю.
Главный итог выражен в заголовке: "цены подросли, количество предложений снижается".
Итог ожидаемый, те кто смотрели мои последние видео с прогнозами, причину такого явления понимают. Если коротко, то она в том, что на пустой рынок пришел декабрь. Всё что было по нормальным ценам купили, остались одни завышенные.
Итогом стала картина, которую мы сегодня видим. Если хотите подробнее, то смотрите здесь или здесь. Первое видео чуть раньше снято, в ноябре. Второе уже в декабре, когда картинка стала очевидной.
Какой вывод из этого можно сделать? Да пока тот же самый, что и в приведенных видео. Ждем конец февраля-начало марта. Будет понятно, как реагируют на происходящее покупатели. Если начнут покупать по завышенным ценам, значит будет рост цен. Не начнут - останутся на том же уровне.
Как это понять? Да по тем же аналитикам. Если февраль и март показывают снижение цены и наполнение рынка, значит цены остаются на том же уровне. А вот если цены по данным аналитиков зафиксируются на уровне января или продолжится рост, то есть громадная вероятность, что цены начинают расти.
А где же про падение? На мой взгляд, очень низкая вероятность этого сценария. Менее 1% вероятность реализации. Поэтому о нём пока не говорю.
@expertned
Главный итог выражен в заголовке: "цены подросли, количество предложений снижается".
Итог ожидаемый, те кто смотрели мои последние видео с прогнозами, причину такого явления понимают. Если коротко, то она в том, что на пустой рынок пришел декабрь. Всё что было по нормальным ценам купили, остались одни завышенные.
Итогом стала картина, которую мы сегодня видим. Если хотите подробнее, то смотрите здесь или здесь. Первое видео чуть раньше снято, в ноябре. Второе уже в декабре, когда картинка стала очевидной.
Какой вывод из этого можно сделать? Да пока тот же самый, что и в приведенных видео. Ждем конец февраля-начало марта. Будет понятно, как реагируют на происходящее покупатели. Если начнут покупать по завышенным ценам, значит будет рост цен. Не начнут - останутся на том же уровне.
Как это понять? Да по тем же аналитикам. Если февраль и март показывают снижение цены и наполнение рынка, значит цены остаются на том же уровне. А вот если цены по данным аналитиков зафиксируются на уровне января или продолжится рост, то есть громадная вероятность, что цены начинают расти.
А где же про падение? На мой взгляд, очень низкая вероятность этого сценария. Менее 1% вероятность реализации. Поэтому о нём пока не говорю.
@expertned
13.02.202517:39
Смотрю вообще никому не интересно, что там с ключевой ЦБ будет делать. А в конце 23-го и начале 24-го перед каждым заседанием новости пестрели мнениями экспертов.
Какие мнения, дамы и господа? Вверх, вниз, на месте?
Какие мнения, дамы и господа? Вверх, вниз, на месте?
09.02.202511:18
а вот ответ ) Нужен.
На самом деле частое мнение, что мол зачем мне про ипотеку знать, если я квартиру продаю. Но есть пара нюансов..
Нюанс первый. Ипотечный брокер должен уметь не только с ипотекой работать, но и с жилищными сертификатами.
А тут уже моменты есть. Вот продаете вы, продаете. Появился покупатель, а у него курский сертификат. Продаем? Или нет? Если продаем, то как проверяем? Как понимаем, что можем продать?
Или дом продаем, там покупатель с наличными, но маткапиталом. Продаем? Или нет?
А сертификаты еще всякие бывают.
Или, например, военная ипотека у покупателя.
И если вы всего этого не умеете, то или не продаете (а значит продаете, не известно когда, да еще и теряете покупателя, который готов не торгуясь покупать), или вас ждет увлекательный квест с неизвестным результатом.
Но, уйдем от этих крайностей. Обычный покупатель с ипотекой. Тут зачем ипотечный брокер? Например, за этим (буквально неделю назад у нас было)
- Квартира нравится, покупаем, но на 200 тысяч дешевле.
- Давайте, мы вам вместо скидки по квартире, сделаем ставку меньше. Вы говорили, что в Сбере хотите взять, там будет ставка 30%, мы вам сделаем 24%. За первый год отобьете на процентах почти всю сумму. Всё ипотечное сопровождение будет вам в подарок.
Итог - на следующей неделе планируем сделку. Цена продажи - без торга, как в объявлении.
@expertned
На самом деле частое мнение, что мол зачем мне про ипотеку знать, если я квартиру продаю. Но есть пара нюансов..
Нюанс первый. Ипотечный брокер должен уметь не только с ипотекой работать, но и с жилищными сертификатами.
А тут уже моменты есть. Вот продаете вы, продаете. Появился покупатель, а у него курский сертификат. Продаем? Или нет? Если продаем, то как проверяем? Как понимаем, что можем продать?
Или дом продаем, там покупатель с наличными, но маткапиталом. Продаем? Или нет?
А сертификаты еще всякие бывают.
Или, например, военная ипотека у покупателя.
И если вы всего этого не умеете, то или не продаете (а значит продаете, не известно когда, да еще и теряете покупателя, который готов не торгуясь покупать), или вас ждет увлекательный квест с неизвестным результатом.
Но, уйдем от этих крайностей. Обычный покупатель с ипотекой. Тут зачем ипотечный брокер? Например, за этим (буквально неделю назад у нас было)
- Квартира нравится, покупаем, но на 200 тысяч дешевле.
- Давайте, мы вам вместо скидки по квартире, сделаем ставку меньше. Вы говорили, что в Сбере хотите взять, там будет ставка 30%, мы вам сделаем 24%. За первый год отобьете на процентах почти всю сумму. Всё ипотечное сопровождение будет вам в подарок.
Итог - на следующей неделе планируем сделку. Цена продажи - без торга, как в объявлении.
@expertned
20.02.202507:21
Тоже самое на ютуб
https://www.youtube.com/watch?v=99amq80_wRU
0:00 – 08:47 – Как ипотека влияет на цены
08:48 – 11:11 – Не нужно смешивать решение жилищной задачи с инвестицией
11:12 – 15:56 – Первичный рынок обзор
15:57 – 27:03 – Что будут делать застройщики, чтобы не снижать цены
27:04 – 35:24 – Вторичка обзор
35:25 – 41:49 – Механизм роста цены или как психология изменит рынок
41:50 – 42:55 – Прогноз цен на вторичку
42:56 – 48:45 – Доступная ипотека будет не скоро. Как ЦБ будет снижать ключевую ставку.
48:46 – 49:56 – Скидка 10% на риэлторские услуги для подписчиков канала
https://www.youtube.com/watch?v=99amq80_wRU
0:00 – 08:47 – Как ипотека влияет на цены
08:48 – 11:11 – Не нужно смешивать решение жилищной задачи с инвестицией
11:12 – 15:56 – Первичный рынок обзор
15:57 – 27:03 – Что будут делать застройщики, чтобы не снижать цены
27:04 – 35:24 – Вторичка обзор
35:25 – 41:49 – Механизм роста цены или как психология изменит рынок
41:50 – 42:55 – Прогноз цен на вторичку
42:56 – 48:45 – Доступная ипотека будет не скоро. Как ЦБ будет снижать ключевую ставку.
48:46 – 49:56 – Скидка 10% на риэлторские услуги для подписчиков канала
13.02.202510:49
Вышли данные Дом. Рф по прогнозу выдачи ипотеки в январе.
Очень низкий уровень ипотеки, конечно. Давно таких цифр не помню.
По первичке - это меньше, чем даже в мае 2022 года. По вторичке - на уровне мая 2022 года.
Что ж, ЦБ можно поздравить их борьба с кредитованием, наконец-то закончилась в пользу ЦБ. И на фоне этих цифр теперь можно смело утверждать, что ипотека умерла..
Но всем, кто ждет падения цен, повторю то, что я говорю уже больше года - влияние ипотеки на цены сильно преувеличено.
Теперь у нас появилась возможность проверить верность данного утверждения.
Может быть после этого все, кто основывались в своей аналитике на то, что цены в 2020-2021 году разогнались благодаря льготной ипотеке, пересмотрят свои взгляды. И задумаются о правильности альтернативных мнений. Например, моего. Которое я транслирую аккурат с конца 21-го, что льготная ипотека там была воообще не при чем...
@expertned
Очень низкий уровень ипотеки, конечно. Давно таких цифр не помню.
По первичке - это меньше, чем даже в мае 2022 года. По вторичке - на уровне мая 2022 года.
Что ж, ЦБ можно поздравить их борьба с кредитованием, наконец-то закончилась в пользу ЦБ. И на фоне этих цифр теперь можно смело утверждать, что ипотека умерла..
Но всем, кто ждет падения цен, повторю то, что я говорю уже больше года - влияние ипотеки на цены сильно преувеличено.
Теперь у нас появилась возможность проверить верность данного утверждения.
Может быть после этого все, кто основывались в своей аналитике на то, что цены в 2020-2021 году разогнались благодаря льготной ипотеке, пересмотрят свои взгляды. И задумаются о правильности альтернативных мнений. Например, моего. Которое я транслирую аккурат с конца 21-го, что льготная ипотека там была воообще не при чем...
@expertned
05.02.202512:44
Странно, январь закончился, а Правительство законопроект по рассрочкам так и не внесло. ЦБ сильно возражает? Или руки не дошли? Или появились какие-то договоренности с ЦБ по ключевой?
В последнее, конечно, сильно не верится. Так как пока все заявления представителей ЦБ больше даже не про сохранение ключевой на том же уровне, но как бы и не поднятия.
Но посмотрим. До 14-го совсем чуть-чуть осталось. Хотя, конечно, я ждал больше оперативности от Правительства в защите интересов застройщиков)
@expertned
В последнее, конечно, сильно не верится. Так как пока все заявления представителей ЦБ больше даже не про сохранение ключевой на том же уровне, но как бы и не поднятия.
Но посмотрим. До 14-го совсем чуть-чуть осталось. Хотя, конечно, я ждал больше оперативности от Правительства в защите интересов застройщиков)
@expertned
13.02.202510:56
Кстати, на этом фоне любопытны данные Росреестра по Москве.
Это выданная ипотека и на первичку, и на вторичку. Январь в Москве на высоком уровне.
При этом в целом по РФ, если брать за основу данные Дом. РФ, будет:
январь 2025 - 35 тысяч ипотек на вторичке и первичке,
январь 2024 - 76 тысяч
январь 2023 - 77 тысяч
Интересно даже, вся ипотека в Москву ушла, или Дом. Рф ошибся тысяч на 30 выданных ипотек?
@expertned
Это выданная ипотека и на первичку, и на вторичку. Январь в Москве на высоком уровне.
При этом в целом по РФ, если брать за основу данные Дом. РФ, будет:
январь 2025 - 35 тысяч ипотек на вторичке и первичке,
январь 2024 - 76 тысяч
январь 2023 - 77 тысяч
Интересно даже, вся ипотека в Москву ушла, или Дом. Рф ошибся тысяч на 30 выданных ипотек?
@expertned
08.02.202515:02
Главный архитектор бюро, проектирующего МКД о тенденциях развития Москвы:
Согласны? Нравится?
@expertned
В Москве будет много небоскрёбов. И будет уплотнение в пределах ТТК
Согласны? Нравится?
@expertned
17.02.202511:59
Что у нас на первичке после января?
Картинка не сильно изменилась в сравнении с декабрем (что логично).
Итого мы имеем.
Смотреть будем на то, что вводится в эксплуатацию в этом и следующем году.
По этому году в оставшиеся 11 месяцев нужно продать на 4,7 млн.кв.м. больше, чем в за те же 11 месяцев прошлого.
Если сравнивать с 2023-м годом, то на 4 млн.кв.м. больше.
По следующему году ситуация лучше, чем в прошлом году, но хуже, чем в 2023-м на 2,4 млн.кв.м.
Если взять два года, текущий и следующий, то по 2025 году ситуация на 4 млн.кв.м. хуже, чем в январе прошлого года, и на 6,5 млн.кв.м., чем в январе 2023 года.
Какой вывод из этого можно сделать? Простой. Товара у застройщиков стало больше, чем раньше.
Теперь задача, которая стоит перед застройщиками: не снижать, а лучше повышать цену.
Итого имеем: продать нужно больше, спрос меньше, а снижать цену нельзя.
Что делаем?
Ну, во-первых, просто не снижаем цену и продаем с той скоростью, что продаётся. Всё равно ведь купят, да?
Во-вторых, сокращаем расходы. В том числе путём нарушения сроков сдачи домов. Благо Правительство позаботилось, чтобы за это не было наказания.
Так что в этом году, на месте покупателей новостроек, я бы однозначно ожидал бы сдвигов срока сдачи на срок от 4 до 6 месяцев.
Так же сокращаем расходы путем снижения темпов строительства. Тем более, что можно в загородке стройки начинать (пока смотрю, у крупных застройщиков очень медленно загородка идет).
Почему загородка? Потому что дефицит новых домов в хороших локациях есть. А один загородный дом - это как 5 студий или как 3 однушки (минимум). И можно продавать товар, пользующийся спросом, и выполнять планы по вводу жилья в эксплуатацию.
Посмотрим, что будет в конце этого года. По 24-му доля загородки составила 58% (замечу, что по итогам 23-го эта доля была 54%, т.е. за год прирост на 4% - не плохо).
Возможно, сокращение расходов будет в том, числе за счет повышения производительности труда. Я бы в эту сторону на месте застройщиков точно не то, что смотрел, а уже бежал бы, причем еще пару лет назад.
В-третьих, будем увеличивать спрос. Как? Нужно забрать его со вторички. Ну или хотя бы не давать утекать на вторичку.
Как? Для начала, её величество рассрочка. Как-то тянет Правительство с законом о рассрочке (не удивлюсь, что ЦБ мешает, так как она не находится под регулированием ЦБ). А ведь всего-то облегчить изъятие объекта в случае, если просрочка по выплатам будет. И застройщики могут начать давать рассрочку (сами или при помощи разных организаций, и тех же банков) на 10-15 лет.
Шикарно же, альтернатива ипотеке без контроля ЦБ и минуя банк.
Далее, нужно нагнетать на вторичке рост цен. Нагнетать через публикации в СМИ. Сейчас цена сильно зависит от настроения покупателей и продавцов. И можно на них влиять.
Ну, и не забывать про помощь государства. Например, вот новая налоговая шкала делает переуступку существенно менее выгодной, чем раньше. А значит, убирается конкурент застройщика.
Может быть ещё какая-то помощь появится.
В общем план действий для застройщиков и Правительства я накидал) А как оно реально выйдет, посмотрим. Но на падение цен на новостройки, я бы точно не ставил.
@expertned
Картинка не сильно изменилась в сравнении с декабрем (что логично).
Итого мы имеем.
Смотреть будем на то, что вводится в эксплуатацию в этом и следующем году.
По этому году в оставшиеся 11 месяцев нужно продать на 4,7 млн.кв.м. больше, чем в за те же 11 месяцев прошлого.
Если сравнивать с 2023-м годом, то на 4 млн.кв.м. больше.
По следующему году ситуация лучше, чем в прошлом году, но хуже, чем в 2023-м на 2,4 млн.кв.м.
Если взять два года, текущий и следующий, то по 2025 году ситуация на 4 млн.кв.м. хуже, чем в январе прошлого года, и на 6,5 млн.кв.м., чем в январе 2023 года.
Какой вывод из этого можно сделать? Простой. Товара у застройщиков стало больше, чем раньше.
Теперь задача, которая стоит перед застройщиками: не снижать, а лучше повышать цену.
Итого имеем: продать нужно больше, спрос меньше, а снижать цену нельзя.
Что делаем?
Ну, во-первых, просто не снижаем цену и продаем с той скоростью, что продаётся. Всё равно ведь купят, да?
Во-вторых, сокращаем расходы. В том числе путём нарушения сроков сдачи домов. Благо Правительство позаботилось, чтобы за это не было наказания.
Так что в этом году, на месте покупателей новостроек, я бы однозначно ожидал бы сдвигов срока сдачи на срок от 4 до 6 месяцев.
Так же сокращаем расходы путем снижения темпов строительства. Тем более, что можно в загородке стройки начинать (пока смотрю, у крупных застройщиков очень медленно загородка идет).
Почему загородка? Потому что дефицит новых домов в хороших локациях есть. А один загородный дом - это как 5 студий или как 3 однушки (минимум). И можно продавать товар, пользующийся спросом, и выполнять планы по вводу жилья в эксплуатацию.
Посмотрим, что будет в конце этого года. По 24-му доля загородки составила 58% (замечу, что по итогам 23-го эта доля была 54%, т.е. за год прирост на 4% - не плохо).
Возможно, сокращение расходов будет в том, числе за счет повышения производительности труда. Я бы в эту сторону на месте застройщиков точно не то, что смотрел, а уже бежал бы, причем еще пару лет назад.
В-третьих, будем увеличивать спрос. Как? Нужно забрать его со вторички. Ну или хотя бы не давать утекать на вторичку.
Как? Для начала, её величество рассрочка. Как-то тянет Правительство с законом о рассрочке (не удивлюсь, что ЦБ мешает, так как она не находится под регулированием ЦБ). А ведь всего-то облегчить изъятие объекта в случае, если просрочка по выплатам будет. И застройщики могут начать давать рассрочку (сами или при помощи разных организаций, и тех же банков) на 10-15 лет.
Шикарно же, альтернатива ипотеке без контроля ЦБ и минуя банк.
Далее, нужно нагнетать на вторичке рост цен. Нагнетать через публикации в СМИ. Сейчас цена сильно зависит от настроения покупателей и продавцов. И можно на них влиять.
Ну, и не забывать про помощь государства. Например, вот новая налоговая шкала делает переуступку существенно менее выгодной, чем раньше. А значит, убирается конкурент застройщика.
Может быть ещё какая-то помощь появится.
В общем план действий для застройщиков и Правительства я накидал) А как оно реально выйдет, посмотрим. Но на падение цен на новостройки, я бы точно не ставил.
@expertned
17.02.202512:09
Для тех, кому лень читать, краткое изложение выше написанного от OpenAi
Вывод: На первичном рынке жилья застройщикам предстоит работать с увеличенным объёмом нового товара, при этом спрос снижён, а цены снижать не вариант.
В ответ компании будут сокращать расходы (например, задерживать сроки сдачи и замедлять темпы строительства), переключаться на загородные проекты и активнее искать способы привлечения спроса со вторичного рынка (например, через рассрочку и провоцирование повышения цен на вторичке), чтобы компенсировать избыточное предложение и выполнить план по вводу жилья в эксплуатацию.
Цены на новостройки снижаться не будут.
@expertned
Вывод: На первичном рынке жилья застройщикам предстоит работать с увеличенным объёмом нового товара, при этом спрос снижён, а цены снижать не вариант.
В ответ компании будут сокращать расходы (например, задерживать сроки сдачи и замедлять темпы строительства), переключаться на загородные проекты и активнее искать способы привлечения спроса со вторичного рынка (например, через рассрочку и провоцирование повышения цен на вторичке), чтобы компенсировать избыточное предложение и выполнить план по вводу жилья в эксплуатацию.
Цены на новостройки снижаться не будут.
@expertned
07.02.202509:04
Полезное
Калькулятор для расчёта гос.пошлины для оплаты услуг Росреестра.
https://rosreestr.gov.ru/eservices/services/calculator-state-duty/
@expertned
Калькулятор для расчёта гос.пошлины для оплаты услуг Росреестра.
https://rosreestr.gov.ru/eservices/services/calculator-state-duty/
@expertned
20.02.202507:21
Что будет с ценами на квартиры весной. Обзор рынка недвижимости
https://rutube.ru/video/b9aa74d39dd324af9475c663dd244a27/
Что сегодня на первичке и вторичке. Какой рынок, как идут продажи? Что будет с ценами весной? Какие перспективы у рынка. Прогноз цен и что будет с ипотекой.
https://rutube.ru/video/b9aa74d39dd324af9475c663dd244a27/
Что сегодня на первичке и вторичке. Какой рынок, как идут продажи? Что будет с ценами весной? Какие перспективы у рынка. Прогноз цен и что будет с ипотекой.
Көбірек мүмкіндіктерді ашу үшін кіріңіз.
