Мир сегодня с "Юрий Подоляка"

Труха⚡️Україна

देखना

Николаевский Ванёк

देखना

Мир сегодня с "Юрий Подоляка"

देखना

Труха⚡️Україна

देखना

Николаевский Ванёк

देखना

Эксперт недвижимости Константин Барсуков

Авторский канал Константина Барсукова. О недвижимости и всём, что с ней связано. Говорим о сделках и ипотеке, о прогнозах и законодательстве...
https://relait.ru

TGlist रेटिंग

प्रकारसार्वजनिक

सत्यापन

असत्यापित

विश्वसनीयता

अविश्वसनीय

स्थानРосія

भाषाअन्य

चैनल निर्माण की तिथिFeb 16, 2021

TGlist में जोड़ा गया

Sep 17, 2024

मैं चैनल का मालिक हूँ

बदलावों का इतिहास

संलग्न समूह

Чат Эксперта Недвижимости

155

टेलीग्राम चैनल Эксперт недвижимости Константин Барсуков का आंकड़ा

विवरण

सदस्य

5 373

24 घंटों

40.1%सप्ताह

250.5%महीना

270.5%

उद्धरण सूचकांक

0

उल्लेख3चैनलों पर शेयर0चैनलों पर उल्लेख3

प्रति पोस्ट औसत दृश्य

534

12 घंटों3370%24 घंटों534

58.5%48 घंटों3370%

सगाई (ER)

2.37%

रिपोस्ट0टिप्पणियाँ2प्रतिक्रियाएँ7

सगाई दर (ERR)

6.28%

24 घंटों0%सप्ताह0%महीना

1.46%

प्रति विज्ञापन पोस्ट औसत दृश्य

534

1 घंटा22642.32%1 - 4 घंटे20738.76%4 - 24 घंटे32961.61%

विवरण

हमारे बॉट को चैनल में जोड़ें और इस चैनल की दर्शक संख्या जानें।

24 घंटों में कुल पोस्ट

1

डायनेमिक्स

समूह "Эксперт недвижимости Константин Барсуков" में नवीनतम पोस्ट

सभी पोस्ट

23.04.202509:58

А вообще меня "радует" напор журналистов по комментариям на подобные темы.
Это показатель тишины на рынке. Когда событий на рынке недвижимости мало, то любой такой инфоповод вызывает громадный всплеск активности журналистов.
Писать ведь о чем-то надо, да не о чем. А тут тема появилась.

В общем, чтобы Россреестр Москвы не говорил про рекорды по количеству сделок, а сделок на вторичке, на самом деле, не так уж и много.

Что опять начало провоцировать разговоры про "коррекцию". Как будто есть от чего корректироваться. Ну и вообще, на мой взгляд, употребление "биржевой" терминологии для рынка недвижимости абсолютно не корректно. Как и попытки просчитать рынок теханализом.

Ни одного случая не знаю, кто бы с теханализом прав оказался по движению рынка недвижимости. А ведь сколько раз такие попытки видел. Ну, очевидно же, что для рынка недвижимости - это использование методики не правильно. Но пытаются...

Ну. что, граждане "трейдеры" и "аналитики", цены-то когда падать будут?

https://t.me/expertned/2763

22.04.202513:08

Напоминаю, что есть возможность рефинансировать вашу ипотеку под 22%.

Если вы брали ипотечный кредит по ставке 24% и выше, то будет выгодно!

Рассчитать свою выгоду от рефинансирования и подать заявку, можно здесь: @ref_ned_bot

21.04.202510:02

Рынок ипотеки за март по данным Дом. РФ

пока "жухленько", хотя увеличение числа кредитов в сравнении с февралем.

Посмотрим, конечно, еще на данные ЦБ. Напомню у ЦБ по февралю было 27 тысяч - первичка, 25,5 - вторичка.

Нормальный рынок для вторички - это порядка 100 тысяч ипотек. Ну хотя бы 70. Сейчас, ипотеки считай, что нет.

Кто-то ждет падения цен?

Кстати, опять вижу рассказы про затоваривание на рынке новостроек. Уже даже не смешно. Нормальный анализ в СМИ вообще перестали делать? Её величество копипаста? А зачем? Можно ведь и нейронку уже подключить. Справится не хуже с рассказами о затоваренности первички...

@expertned

04.04.202508:15

Обсудим нестандартные подходы в продаже недвижимости.

Сегодня про загородку поговорим. Очень красиво у нас получилось.

Задача. Продать дом 140 кв.м. с участком в 13 соток, 20 км. от МКАД. Место хорошее, участок хороший дом новый. Есть небольшие минусы, но в целом, в определенном смысле "дефицитный товар". Но, есть отягчающий фактор - часть жилого дома, которая расположена на этом же участке.

Т.е. изначально был большой участок в 50 соток со старым домом. Затем все это было разделено на две неравные части. 1/3 у нас оказалась, 2/3 у соседа.

Почему отягчающий? Потому что выглядело это так, что заходишь на участок, а там дом чужой стоит. Да соседская часть была огорожена забором, и все же какой-то кусок с соседскими окнами на участок. В общем сложно объяснять, но реально было не очень. Плюс участок из-за этого было не прямоугольный, а с закутком. Не критично, но все же..

Мы сначала попробовали в лоб выставить объект, как есть, попробовали обыграть это в рекламе, как преимущество в виде доп.домика, который может быть использован, как гостевой (правда там ремонт пришлось бы делать и все же) или как отапливаемый сарай (дом отапливался газом).

Но жизнь сразу показала, что такое из потенциальных покупателей никто не оценивает. Несколько человек посмотрели. Всех часть дома смущала.

И тогда мы подумали, что надо от этой части дома избавиться! Два варианта: или разделить участок на два: 5 соток и 8. Часть дома с 5 сотками продать отдельно, а 8 с домом - отдельно. Второй - продать соседу часть дома и кусок в районе 2-2,5 соток, а остальное продавать отдельно. Тогда мы получим красивый прямоугольный участок и новый дом.

Плюс этой идеи был еще и в том, что в любой из этих концепций мы можем снижать цену нашего дома. Она тогда уходит в уровень 20 млн (а если идти по первому варианту, то в уровень 16-17 млн). И это становится прям уникальным предложением в этом районе.

Причем еще один момент, если убрать часть дома, то ликвидность увеличится. И цену можно попробовать получить большую. Т.е. мы увидели в объекте потенциал того, что продажа двух частей отдельно даст в сумме больше денег, чем продажа всего целиком.

Как итог, после переговоров сосед купил у нас часть. Поставили по границе новый сплошной забор. Потратили 100 тысяч на посадку туй и кустарника, которые прикрыли старый дом.

И очень быстро после этого нашелся покупатель. В итоге суммарно получили примерно на 1,2-1,5 млн больше, чем рассчитывали.

Единственный нюанс. Так как проводились манипуляции с участком. То новый образовался новый участок. А значит, срок владения начал истекать с момента его образования. И при продаже возникает налог от цены земли.

Как решили. Во-первых, в цене дома цену земли указали пониже. Покупателю не важно, а нам норм. Сильно ниже не могли, так как соседу в этом же году землю продавали. Не хорошо сильно ниже, чем там делать. Но чуть ниже сделали. Плюс вычет в цене затрат. В итоге налога получилось тысяч на 50. Учитывая общую цену продажи - вышло сложнее, но выгоднее и скорее всего быстрее, чем если бы продавали всё целиком.

В общем, иногда нестандартный подход - это хорошее решение.

@expertned

03.04.202518:22

Если говорить про "под влиянием", то для суда есть то, что указано в 178 -179 ст. ГК РФ: под влиянием существенного заблуждения, обмана, насилия, угрозы.

Ничего из этого к ситуации с Долиной не подходит. Поэтому скорее всего они пошли по пути "не осознавала значение своих действий". По крайней мере про экспертизу Долиной на этот предмет я читал.

Теперь про суть вопроса. Вот выдержка из нотариально удостоверенного договора купли-продажи

... стороны настоящего договора в присутствии нотариуса подтверждают, что они действуют добровольно, не вынужденно, на обоюдно выгодных условиях, понимают значение своих действий и заключили настоящий договор не вследствие заблуждения, не по принуждению, не под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной...

Как видите, здесь нет слов "нотариус установил что..", здесь есть "стороны подтвердили что..."

Т.е. нотариус не устанавливает факт осознавания или неосознавания своих действий человеком, он не устанавливает факт находится ли человек под угрозой или обманом, не проверяет психическую вменяемость.

Поэтому, очевидно, что не несет за наличие чего-то из этого ответственность.

Поэтому, суду по сути не важно был нотариус или нет, если эксперт, которому верит судья сказал, что не осознавал свои действия человек, значит не осознавал. А нотариус, не специалист, чтобы это определять.

Многие заблуждаются, считая нотариат панацей от оспаривания сделок.

К сожалению, такое мировосприятие, в том числе, формирует и нотариальная палата.

Например, президент нотариальной палаты Корсик К.А. любит говорить о безопасности сделок, удостоверенных нотариусом и о том, что нотариусы несут ответственность всем своим имуществом. Однако, при этом не рассказывает за что именно отвечают нотариусы всем своим имуществом. А так же не упоминает о том, что была у нас в стране эпоха обязательного нотариата при сделках с недвижимостью. И как-то оспариваний там меньше не было, и расплатой за оспоренную сделку имуществом нотариуса я тоже не слыхал.

И если хочется узнать за что именно отвечают нотариусы и делают ли они юр.экпертизу, то вот:

https://dzen.ru/a/Y9YCKskAwQ8OML9d

@expertned

25.03.202513:03

Кстати, если вы не знаете, как выбрать себе агентство недвижимости, то вот вам в помощь критерии, которые помогут выбрать по параметру цена/качество.

Потому что: мы поможем купить, мы поможем продать, мы поможем обменять - это общие слова. А в том, как именно будут это делать и скрывается вся основа услуги.

И напоминаю, что всем подписчикам любого моего канала скидка 10% на высококлассные и профессиональные риэлторские услуги, которые оказывает моя компания.

21.03.202516:27

Напомню, что я давным-давно записал видео о признаках, по которым можно понять, что продавец под влиянием.

Посмотрите!

Мне очень жалко и Долину, и покупателя её квартиры, но с точки зрения популяризации проблемы, её ситуация сыграла большую роль. Не повторяйте этих ошибок.

@expertned

21.03.202516:11

В целом очевидно, что бить будут именно в "не осознавала значение своих действий".

А что ещё остаётся? Если рассматривать процесс сделки, то две критичные точки
1. Продавец не понимал что делает, когда сделку делал
2. Продавец не понимал что делает, когда деньги отдавал

То есть стороны будут биться сейчас за точку, где возникла проблема.

Причем у Долиной только один шанс - это именно доказать, что она не понимала значение своих действий, когда сделку делала. Потому что сделка под влиянием заблуждения тут не пройдет, на мой взгляд. Она ведь природу сделки понимала. Плюс покупатель не мог понимать, что здесь влияние.

А вот "не осознавала значение своих действий", как раз повод для оспаривания сделки. Любопытно, как суд будет на это смотреть. А еще любопытно, что Верховный суд скажет. Ни у кого ведь нет сомнений в том, что в данном случае все до ВС дойдет при любом решении суда нижней инстанции?

Ещё интересно, успеет ли Долина "распродать" всё свое имущество, до вынесения решения, чтобы в случае выигрыша квартиры смело банкротиться.. Или всё же мараться в этом она не будет и ей критично именно квартиру назад получить. Там судя по комментариям квартира ниже рынка продана была, может быть как раз хотя бы эту дельту она спасти хочет?

@expertned

21.03.202510:59

https://www.rbc.ru/business/21/03/2025/67dc1cc29a7947ffd5d2347c

А Гильдия риэлторов Москвы против такого запрета (с) Константин Барсуков, Советник Президента ГРМ

21.03.202510:44

Ключевая 21%

оставили.

@expertned

21.03.202508:00

Любопытно, какое влияние окажет это заявление на сегодняшнее решение ЦБ

Вообще, конечно, "молодцы" такие заявления делать накануне принятия решения Центробанком. Ведь очевидно, что решение будет рассматриваться под "политическим" углом больше, чем под экономическим. Типа, вот мы снизим и что будут думать, что мы проверки боимся? Или мы не снизим, а как это воспримут, что мы демонстративно это делаем, чтобы показать, что проверки не боимся? И т.п.

Кстати, отступая от недвижимости. Ковальчук-то говорит, что инвестиции в основной капитал снизились из-за отсутствия дешевых кредитов. А Набиуллина постоянно в своих выступлениях говорила, что дикость эта ваша инвестиция в основной капитал за счет кредитов. Собственные средства надо инвестировать и плевать, мол, тогда какая ключевая..

Всегда после этих слов хотел предложить Набиуллиной попробовать свой бизнес открыть, а потом рассуждать об инвестировании в основной капитал за счет собственных средств.

Я, конечно, понимаю, что если общаться только с главами крупных корпораций, а особенно гос.корпораций, то мировосприятие будет особенным образом настроено. Но может быть глава ЦБ должна хотя бы до уровня средних предприятий спускаться, не говоря уже о малых и ещё меньше.

Ну, давай, купи какую-нибудь строительную технику за счет собственных средств, если у тебя годовой оборот компании такой же, как цена этой техники. Или станок, или еще чего нужное. Здание там построй..

В общем, хорошо, что об этом начали говорить. Может быть до главы ЦБ дойдет, что "инвестируйте собственные средства" - это много кому хочется, но мало у кого возможности есть. А у кого возможности есть, он еще подумает, что лучше: депозит с гарантированными 20% или вложение в производство с неизвестным результатом...

Ну, ладно, это лирическое отступление от владельца микропредприятия. Дальше будем про недвижимость)

@expertned

21.03.202506:55

Большинство считает, что оставят на том же уровне.
Но и снижения ждет 22%.
А вот за рост всего 5%.

Всего лишь месяц назад вниз было 12%, вверх 8%.

Меняются настроения в обществе..

@expertned

20.03.202515:56

Недвижимость без риска: обезопасить квартиру от незаконных действий поможет запрет на осуществление сделок без личного участия.

Постоянно вижу от Росреестра подобные сообщения. Мне вот даже интересно, кто там в Росрестре эту штуку придумал, что её так активно рекламируют.

Я вот искренне не понимаю, от чего эта сверхзащита защитить сможет?

Ну, доверенность разве что подделают. Только ведь реестр есть, значит, нужно не только доверенность подделать, но и чтобы это нотариус сделал.

Ну, ладно, подделали, например, типа зарубежный нотариус, апостиль и всё такое. Или наш нашелся мошеннически настроенный. А дальше что? Продавать на рынке ее? Нужно еще в квартиру попасть, чтобы показывать. Плюс покупатель еще неискушенный должен быть, чтобы купить по доверенности без проверки.

Перекинуть на себя по быстрому. А потом? Нужно ведь потом продать, а не сидеть с квартирой, полученной по поддельной доверенности..

Ну, ладно. Пусть будет защита от поддельной доверенности.

Но рекламируют ведь, как " обезопась себя". А еще от чего?! Какую еще защиту это действие даёт? Я не понимаю. Может быть кто-то понимает?

@expertned

19.03.202510:38

Кстати, с точки зрения учета числа ипотек в общем количестве сделок подход Росреестра, наверное, более правильный. Однако он дает искаженную картину о числе сделок в конкретном месяце, потому что очевидно в январь попадает много сделок начатых в декабре.

Такие переносы происходят не только год от года, но и месяц от месяца. Хотя переход с декабря на январь создает самые сильные искажения. И это всё - очень большая проблема в интерпретации данных.

Смотрите, январь 2025 по данным Росреестра число ипотек на жилье (первичка и вторичка) - 7653. Далее Росреестр пишет, что в январе же ипотек по ДДУ на жилье, и нежилье - 3139. Т.е. даже если на нежилье, например, было 0 кредитов и все эти кредиты были на жилую первичку, то на вторичку выходит выдано 7653 - 3139 = 4514. Больше, чем на первичку!

При этом, если цифру кредитов на нежилье сделать ненулевой, то вторички будет еще больше.

Но это нонсенс! Потому что по данным ЦБ в Москве, где-то начиная с сентября прошлого года число ипотек на вторичке сначала сравнялось с числом ипотек на первичке, а затем стало меньше, причем существенно. И эта картина подтверждается статистикой, которую выдает Сбер.

Т.е. если смотреть только на статистику Росреетра, выходит, что с ипотекой на вторичке в январе всё очень хорошо. Причем и доля ипотеки в общем числе сделок фактически "до кризисная", минимум 47%. И в целом от общего числа ипотек вторичка - 59%, первичка 41%. Не плохо да? Ипотеки на вторичку выдается больше, чем на первичку!

Можно писать заголовки про ожившую ипотеку на вторичке, несмотря на высокую ключевую.

Но смотрим данные ЦБ, и там вторичка - 33% от общего числа ипотек, первичка - 67%. Т.е. ипотеки на первичке выдано в два раза больше, чем на вторичке.

Вот вам и ожившая ипотека...

Так что аккуратнее со статистикой и с заголовками!

@expertned

18.03.202510:36

а вот и ответ)
ожидаемо, да?

सभी पोस्ट

विज्ञापित0 सेकंड

21.04.202511:47КрасныйRED

विवरण

रिकॉर्ड

10.02.202514:45

5.4Kसदस्य

15.03.202523:59

350उद्धरण सूचकांक

18.03.202523:59

1.1Kप्रति पोस्ट औसत दृश्य

18.03.202523:59

1.1Kप्रति विज्ञापन पोस्ट औसत दृश्य

20.03.202510:18

19.15%ER

18.03.202523:59

20.99%ERR

विकास

विवरण

सदस्य

उद्धरण सूचकांक

एक पोस्ट का औसत दृश्य

एक विज्ञापन पोस्ट का औसत दृश्य

ERR

विवरण