Мир сегодня с "Юрий Подоляка"
Мир сегодня с "Юрий Подоляка"
View
Труха⚡️Україна
Труха⚡️Україна
View
Николаевский Ванёк
Николаевский Ванёк
View
Мир сегодня с "Юрий Подоляка"
Мир сегодня с "Юрий Подоляка"
View
Труха⚡️Україна
Труха⚡️Україна
View
Николаевский Ванёк
Николаевский Ванёк
View
SimpleEstate | Инвестиции avatar

SimpleEstate | Инвестиции

Инвестиционная платформа коммерческой недвижимости SimpleEstate.
Инвестируйте от 100 000 руб. в профессионально подобранные объекты и получайте стабильный рентный доход.
По вопросам инвестиций:
@ViktorSimpleEstate
@ElenaSimpleEstate
TGlist rating
0
0
TypePublic
Verification
Not verified
Trust
Not trusted
Location
LanguageOther
Channel creation dateMay 21, 2021
Added to TGlist
Apr 23, 2025
I own this channel
History of changes
Linked chat
SИ
SimpleEstate | Инвестиции Chat
96

Records

11.05.202507:08
8.5KSubscribers
22.01.202523:59
0Citation index
10.04.202508:13
1.5KAverage views per post
12.05.202512:58
0Average views per ad post
02.05.202519:39
2.78%ER
09.04.202519:39
17.43%ERR

Growth

More details
Subscribers
Citation index
Avg views per post
Avg views per ad post
ER
ERR
FEB '25MAR '25APR '25MAY '25
More details

Popular posts SimpleEstate | Инвестиции

All posts
Post media background
Post media
19.04.202507:03
🎉 Перекресток снова работает!

🏪 Друзья, рады сообщить, что наш Перекресток в Совхозе им. Ленина открылся после успешного проведения реконструкции!

📺 Делимся видео с открытия. Свежий, современный, красивый магазин!
Post media background
Post media
19.04.202507:03
🥳 Сразу видно, что люди очень рады открытию и ждали этого события!
21.04.202515:00
💵 Дивиденды за 1кв 2025 г. 💵

🟣 Супермаркет ДА! в Чехове (АО2):
₽ 3 557 040 (₽120 на 1 акцию)

🟣 Пятерочка в Орехово-Зуево (АО3):
₽ 556 120 (₽20 на 1 акцию)

🟣 Магнит в Люберцах (АО4):
₽ 3 256 860 (₽170 на 1 акцию)

🟣 Лента в Новосибирске (АО5):
Дивиденды не выплачиваются в связи с отсутствием денежного потока за квартал в следствии проведения реконструкции магазина арендатором Лента и арендными каникулами

🟣 Перекресток в Прокшино (АО6):
₽ 1 863 360 (₽60 на 1 акцию)

🟣 Перекресток в Совхозе им. Ленина (АО9):
₽ 7 306 800 (₽400 на 1 акцию)

📆 Дата фиксации лиц, имеющих право на дивиденды:
15 апреля (конец дня)

⏱️ Срок выплаты дивидендов:
20-30 апреля

Уважаемые инвесторы, обращаем ваше внимание, что прогнозный размер дивидендов на 4 квартала вперед мы всегда публикуем в наших квартальных отчетах и при отсутствии каких-то существенных непредвиденных событий фактически размер дивидендов обычно совпадает с прогнозным.
Post media background
Post media
05.05.202514:10
📉 Доходность тает: ставки по депозитам падают третий месяц подряд

🗝 После того как Банк России взял паузу в ужесточении монетарной политики, кредитные организации начали постепенно снижать доходность по сберегательным продуктам. С декабря 2024 года — началось непрерывное падение. С февраля — минус ещё 1,5%. Тренд уже сформирован.

🔍 Средняя максимальная процентная ставка по депозитам по данным регулятора за последние 5 месяцев:

 • Декабрь 2024 — 22,08%
• Январь 2025 — 21,72%
• Февраль 2025 — 21,44%
• Март 2025 — 20,74%
• Апрель 2025 — 20,05%

🏦 Ставка ЦБ при этом остаётся на уровне 21%. Почему тогда депозитные ставки падают?

💬 Председатель ЦБ РФ Эльвира Набиуллина на пресс-конференции по итогам заседания совета директоров регулятора называет первой причиной следующее:

Когда ставки по депозитам выше ключевой ставки - это в целом нестандартная ситуация. И сейчас мы, скорее, вернулись к такому нормальному соотношению депозитных ставок и ключевой ставки. Ставки по депозитам выше ключевой в ноябре - декабре были в том числе, потому что банки ожидали дальнейшего ужесточения кредитной политики ЦБ, дальнейшего повышения ключевой ставки


Вторая причина — ужесточение макропруденциальной политики. Банки ограничены в выдаче рискованных кредитов, и потребность в новых деньгах снижается.

📌Вывод - депозиты становятся всё менее интересным инструментом. Хотя ставки по прежнему остаются высокими.
23.04.202505:59
🏦 ФПК «Гарант-Инвест» - крупный владелец известных торговых центров в Москве в середине марта 2025 года официально объявил о невозможности обслуживать долг и выплачивать купоны по облигациям - допустил дефолт. Компания активно привлекала финансирование через облигационные займы – 17 выпусков на 28,5 млрд рублей, а долговые обязательства на момент дефолта составляли почти 14,5 млрд рублей.

☝️Дефолт это внутренняя проблема «Гарант-Инвеста» или отражение кризиса всей отрасли?

🚨 Проблемы у торговых центров начались задолго до падения «Гарант-Инвеста». Пандемия стала серьезным испытанием для всего сектора торговых центров. Локдауны и закрытие арендаторов ударили по денежным потокам собственников ТЦ. После пандемии поток посетителей во многих торговых центрах не восстановился до прежних уровней, а санкции против России и уход международных торговых сетей ещё более усложнили жизнь торговых центров.

🛒 Кроме того, потребители распробовали удобство онлайн-шоппинга. E-commerce в сфере торговли одеждой, техникой и товарами длительного хранения превратился из временного решения в постоянную привычку и увлечение, что сказалось на посещаемости ТЦ и оборотах их арендаторов.

🔌 К этому добавились и макроэкономические факторы. Высокие процентные ставки 2024-2025 года значительно увеличили стоимость обслуживания кредитов и рефинансирования. И даже несмотря на средний рост зарплат в России, потребители стали более избирательными в своих тратах.

🌪 Фактически произошла ситуация идеального шторма для целого сектора рынка недвижимости.

🏢 Неудивительно, что в продаже уже появилось большое количество торговых центров, выставленных банками после взыскания - достаточно посетить порталы продаж залогового имущества, чтобы увидеть десятки крупных объектов, расположенных по всей России. Многие ТЦ до сих пор находятся в процессе реструктуризации задолженности.

⚖️ С другой стороны на рынке наблюдается явное расслоение – ультра-премиальные ТЦ с одной стороны и небольшие районные торговые центры эконом-класса продолжают показывать неплохие результаты. А вот все остальные торговые центры, особенно с высокой долговой нагрузкой, находятся в зоне риска.

📈 Парадоксально, но несмотря на кризисные явления, по данным NF GROUP, торговые центры продолжают строить: в I квартале 2025 года в Москве открылось целых пять новых торговых центров общей арендопригодной площадью 78,2 тыс.м2. До конца года ожидается ввод еще 24 ТЦ, что может стать абсолютным рекордом за последние восемь лет.

🏗 Среди этих проектов - как довольно крупные объекты окружного формата (например, ТРЦ Botanica Mall), так и небольшие районные центры. Примечательно, что среди ожидаемых к открытию ТЦ числится West Mall от компании «Гарант-Инвест»...

⚠️ Если оценивать ситуацию в целом, то рынок торговых центров находится в состоянии болезненной трансформации. Мы наблюдаем парадоксальное сочетание дефолтов по кредитам и принудительного взыскания торговых объектов одновременно с рекордным вводом новых площадей.

🟣 Мы в SimpleEstate продолжаем считать сектор торговых центров минным полем для инвесторов и категорически не советуем вкладывать в него деньги. Исключениями могут быть лишь небольшие локальные торговые центры внутри сформированных жилых районов с сильными якорями.
17.04.202507:56
📦 Коллективные инвестиции в складскую недвижимость в 2025 г.

✅ Рынок коллективных инвестиций в складскую недвижимость продолжает предлагать всё новые проекты с впечатляющими показателями доходности. Заманчивые IRR 20-26% годовых, стабильные арендаторы и оптимистичные прогнозы по индексации могут показаться привлекательными на фоне других инвестиционных возможностей.

☝️Однако прежде чем вкладывать средства, стоит обратить внимание на текущую ситуацию в российском складском рынке образца 2025 года.

✍️ Мы уже писали, что складской рынок класса А в России демонстрирует явные признаки замедления. Прогнозируется рост вакансии до 7% к концу года при ожидаемом вводе новых площадей 7,7 млн м2, из которых около трети могут остаться без арендаторов. Впервые за длительный период предложение начинает превышать спрос, что уже отразилось на динамике арендных ставок — их рост приостановился.

🔍 Изучив ряд инвестиционных предложений в сегменте складской недвижимости, можно заметить общую черту — удивительный оптимизм относительно будущего роста арендных платежей.

👀 Читая презентации некоторых проектов, можно заметить, что в расчетах предполагается повышение ставок аренды на 10-12% ежегодно вплоть до 2030-2031 года. В ряде проектов фигурируют цифры роста арендной ставки с базового уровня 2025 года почти вдвое к 2031 году.

🔀 Эти смелые прогнозы явно диссонируют с текущими рыночными тенденциями: ведь в самом ликвидном и развитом, Московском регионе аналитики уже фиксируют стабилизацию и даже прогнозируют небольшое снижение ставок с 12,160 до 12,000 руб. / м² / год к концу текущего года.

🔻 Фактор, требующий внимания при оценке подобных инвестиций — зависимость доходности от одного или нескольких ключевых арендаторов.

🔌 Даже если компания арендует объект на протяжении нескольких лет, меняющиеся рыночные условия могут привести к пересмотру стратегии в сфере недвижимости. При наличии нового вакантного предложения по конкурентным ставкам... зачем соглашаться на индексацию на уровне, например, 10% в год?

💬 Некоторая неопределенность в экономике может также вызвать перестройку логистических цепочек и повлиять на бизнес-модели многих транспортных компаний. Тем более, что активность онлайн-ритейлеров, бывших основными драйверами рынка, уже снизилась с 69% в структуре сделок 2024 года до 11% в первом квартале 2025-го.

⚠️ Особого упоминания заслуживают региональные инвестиционные проекты. В регионах России доля вакантных площадей с учетом скрытой вакантности и строящихся объектов уже достигла 7,0%, что соответствует уровню Московского региона (7,0%), а общий объем вакантных площадей составляет 1,6 млн м². При этом количества потенциальных арендаторов в регионах существенно меньше, чем в наиболее развитом Московском рынке.

⚖️ Итого: рынок складской недвижимости (классы А и В) сейчас переживает период трансформации. Меняется структура спроса: доля производственных компаний (45%) и традиционной розницы (35%) в сделках растет, в то время как онлайн-сегмент, в том числе транспортные и логистические компании, сокращают свои площади.

🤔 Какие вопросы стоит задать:

🔹На чем основан прогноз роста арендных ставок в долгосрочной перспективе?
🔹Действительно соответствует ли предлагаемый склад заявленному классу А? Или современным требованиям к формату Light Industrial?
🔹Что будет со ставками аренды на склад с учётом его перехода (со временем) в класс В?
🔹Какова будет рыночная стоимость актива через 5-10 лет с учётом его морального и технического устаревания?
🔹Сможет ли актив, в который предлагается проинвестировать, конкурировать с новыми складами в долгосрочной перспективе?

☝️ При этом мы ни в коем случае не призываем отказаться от инвестиций в складскую недвижимость. Это отличный сегмент недвижимости с большими перспективами и привлекательной доходностью. Мы призываем критически относиться к любым предложениям, изучать конкретный объект и его параметры. То же самое актуально и для любых других инвестиционных предложений и сегментов недвижимости.
В том числе и для нашего любимого стрит-ритейла, где 90% инвесторов теряют свои деньги.
25.04.202509:36
🕰 В последнее время на рынке появляются проекты создания складских комплексов формата Light Industrial (LI), в которые привлекаются средства частных инвесторов. Мы в SimpleEstate считаем необходимым обратить внимание на ключевые факторы риска этого формата. Возможно, наши сигналы помогут избежать ошибок.

🏗 На сегодняшний день девелоперы активно экспериментируют с различными форматами LI-объектов: трех-, двух-, одноэтажные здания, гибридные решения. Разнообразные площади от 200 м2 до нескольких тысяч м2. При этом единый стандарт в секторе отсутствует, и каждый девелопер предлагает собственное видение Light Industrial. Неясно, какая именно концепция окажется наиболее жизнеспособной в российских условиях в долгосрочной перспективе. Это создает дополнительную неопределенность для инвесторов.

💸 Относительно низкий порог входа в сегмент Light Industrial привел к появлению множества новых компаний без достаточного опыта в девелопменте складской недвижимости. В отличие от жилищного строительства или торговых центров, этот формат привлекает стартапы, многие из которых активно собирают средства частных инвесторов. Отсутствие профильного опыта у таких компаний повышает риски неэффективного управления проектами и может негативно сказаться на возврате инвестиций.

⚒️Рынок Light Industrial еще не сформирован и находится в некотором роде в диком состоянии. Нет устоявшихся стандартов по ставкам аренды - разница в ставках может составлять до 100% для аналогичных объектов. Также существуют различные подходы к включению или не включению эксплуатационных расходов и НДС в арендную ставку. Эта неопределенность существенно усложняет построение финансовых моделей и прогнозирование доходности инвестиций.

🔬 Важно понимать особенности формирования спроса на объекты Light Industrial. Сейчас основным драйвером являются компании, перемещаемые из промзон г. Москвы в рамках программы комплексного развития территорий (КРТ). Однако эта программа ограничена по времени и объему. Что произойдет со спросом после ее завершения? Уже сейчас уровень вакантных площадей в сегменте LI превышает 8%, что может говорить о возможных будущих проблемах с заполняемостью ряда объектов.

📌 Расположение объектов также вызывает вопросы. Некоторые проекты Light Industrial находятся в 40-60 км от МКАД, что противоречит самой концепции формата, предполагающей близость к населенным пунктам и логистическую доступность. Такая удаленность может существенно снизить привлекательность объектов для потенциальных арендаторов и, соответственно, их рыночную стоимость.

📈 Нельзя не отметить и рост себестоимости строительства. Увеличение цен на строительные материалы и дефицит квалифицированной рабочей силы привели к тому, что в некоторых случаях строительство объектов Light Industrial сегодня обходится дороже, чем возведение традиционных складов класса А. При сохранении этой тенденции доходность инвестиций может оказаться существенно ниже ожидаемой.

💼 Отдельного внимания заслуживает вопрос качества арендаторов в Light Industrial. В отличие от складов класса А, где арендаторами выступают крупные и надежные компании, в формате Light Industrial арендаторами являются представители малого и среднего бизнеса. Такие арендаторы потенциально менее стабильны, что увеличивает риски для собственников помещений.

⚖️ Если вы рассматриваете возможность инвестирования в проекты Light Industrial (на любых стадиях), рекомендуем тщательно проверять опыт и репутацию девелопера, анализировать локацию проекта, оценивать концепцию проектов и просчитывать финансовую модель с учетом всех упомянутых рисков. Формат LI может предложить интересные инвестиционные возможности, но требует более взвешенного подхода, чем может показаться на первый взгляд.

🟣 Мы в SimpleEstate и сами учитываем эти факторы при рассмотрении инвестиционных проектов формата LI. К сожалению, пока мы не нашли оптимального варианта на рынке, который смогли бы разместить на нашей платформе и предложить широкому кругу инвесторов.
29.04.202512:30
Глобальный рынок краудфандинга недвижимости: итоги 2024 года

🏠 Краудфандинг недвижимости - относительно молодой сектор инвестиционного рынка, история которого началась менее 15 лет назад. Если первые небольшие краудинвестинговые сделки прошли в 2012 году, то уже к 2024 году уже сформировалась глобальная полноценная отрасль с многомиллиардными оборотами. По данным Custom Market Insights, в 2024 году глобальный рынок краудфандинга недвижимости достиг отметки в $32,23 млрд, а к 2025 году ожидается рост до $48,81 млрд.

📈 Рынок США остается доминирующим и самым крупным в мире. Но и остальные регионы не отстают. Особенно активны краудфандинговые платформы в Азиатско-Тихоокеанском регионе из-за растущей урбанизации и увеличения располагаемого дохода населения.

💰 Во всем мире рынок краудинвестинга в недвижимости делится на две основные категории: equity-краудфандинг и debt-краудлендинг. В первом случае инвесторы получают долю в объекте и участвуют в распределении доходов от аренды и роста стоимости. Во втором случае они предоставляют заемное финансирование (бридж-кредиты, мезонины и другие формы кредитования) под определенный процент. Оба направления активно развиваются, однако equity-модель (по которой работает и SimpleEstate) в настоящее время занимает большую долю рынка.

🏢 Инвестиционные платформы преимущественно оперируют в сегменте Middle Market - объектах недвижимости, недоступных для приобретения частными инвесторами из-за высокой стоимости, но непредставляющих интереса для крупных институциональных инвесторов. В России это объекты стоимостью ₽100-500 млн., в мире - от $5 млн. до $15 млн. В этом сегменте более низкая конкуренция и повышенная доходность, что обеспечивает приток новых инвесторов на инвестиционные платформы.

💻 Технологические инновации играют ключевую роль в развитии сектора. Онлайн-платформы постепенно обучают своих пользователей, создают сообщества инвесторов, внедряют аналитические инструменты, становятся удобнее, повышают прозрачность и безопасность инвестиций. Всё это делает коллективную форму вложений в недвижимость через краудинвестинговые платформы все более привлекательной.

⚡️ Главный фактор развития отрасли - доступность. Краудфандинговые платформы снижают порог входа в недвижимость, позволяя более широкому кругу людей получить доступ к такого рода активам. Упрощенный процесс и возможность участвовать в проектах с минимальными суммами делают эту форму инвестиций привлекательной для широчайшего круга инвесторов.

🔮 Долгосрочный тренд развития краудфандинга в недвижимости остается восходящим. История инвестиционных платформ в России только начинается, например, крупнейшей в стране инвестиционной платформе коммерческой недвижимости SimpleEstate 16 мая исполнится 6 лет, поэтому давайте писать историю вместе!
Post media background
Post media
28.04.202509:29
🏗 Наиболее внимательные могли заметить на фото с общим видом "Ленты" большой строящийся дом сразу за нашим магазином.

🏢 Это новый жилой комплекс "Комсомольский проспект", в котором один из домов был введен в эксплуатацию совсем недавно - в конце 2024 года. На текущий момент идет заселение. А второй дом, более высотный, планируется достроить в 2027 году.

🏪 Коммерческие площади данного ЖК не предполагают наличие супермаркета (только небольшие торговые помещения), а значит новые жильцы в непосредственной близости от нашего магазина "Лента" должны положительно повлиять на и без того высокий показатель товарооборота нашего арендатора Лента!
28.04.202508:20
15.04.202514:37
📊 Средняя цена коммерческой недвижимости в Москве арендованной супермаркетами подорожала за год на 24%

📕 Вышел очередной аналитический отчёт SimpleEstate по рынку стрит-ритейла и готового арендного бизнеса (ГАБ) Москвы за 1-й квартал 2025 года.

🏪 Наиболее выгодным сегментом остаются помещения с супермаркетами, приносящие в среднем 8,2% годовых от аренды (окупаемость 11 лет) по сравнению с 7.6% годовых у небольших помещений до 300 м2 (окупаемость 12 лет).

📈 При этом средняя цена помещений с супермаркетами за год подорожала на 24%, а ставки аренды увеличились в среднем на 25%. В то время как небольшие помещения подорожали всего на 3% за год, а аренда увеличилась на 4% из-за изначально перегретых ставок и цен.

🤯 Пустые и строящиеся помещения до 300 м2 до сих пор остаются более дорогими, чем уже готовый арендный бизнес с арендатором. Но частные инвесторы всё-равно продолжают покупать такие объекты не понимая экономику.

☝️Хотите знать подробности?

📖 Основная выжимка данных - в материале Forbes

👇 А полная версия отчета - ниже 👇
15.04.202514:37
AgADpHEAAoGd8Us
647 kB
28.04.202508:20
🏗 Реконструкция магазина "Лента в Новосибирске"

☝️ Совсем недавно мы писали про открытие Перекрестка в Совхозе им. Ленина после реконструкции магазина и обновления формата.

🏪 А сейчас спешим поделиться фотографиями и видео реконструкции магазина "Лента в Новосибирске". Арендатор также проводит ремонтные работы для обновления магазина.

📊 Напомним, что недавно мы продлили договор аренды с "Лентой" до 2035 года, а также улучшили условия аренды - помимо фиксированной арендной платы с безусловной индексацией, как это было раньше, после завершения реконструкции магазина вводится арендная плата от оборота 5.5%. А с 1 мая 2027 года (дата окончания текущего договора), фиксированная арендная плата увеличивается с ₽1.4 млн до ₽1.55 млн! Плата от товарооборота 5.5% остается, а вот безусловная индексация уже исключается.

⏱️ Ждем завершения ремонта и поделимся фотографиями нового и красивого магазина!
Log in to unlock more functionality.