Градономика
Авторский аналитический канал о строительстве, недвижимости, городе Краснодаре в некоммерческом смысле. Острые темы, обзоры, аналитика, экспертное мнение.
Рэйтынг TGlist
0
0
ТыпПублічны
Вертыфікацыя
Не вертыфікаваныНадзейнасць
Не надзейныРазмяшчэннеРосія
МоваІншая
Дата стварэння каналаMay 03, 2024
Дадана ў TGlist
Mar 12, 2025Прыкрепленая група
Чат градчат
0
Апошнія публікацыі ў групе "Градономика"
14.04.202512:27
Фрагмент моего выступления на конференции. Формат не предполагает получасовых лекций, поэтому я кратко прошёлся, исключительно, в пику тому что было высказано ранее. А именно, в ответ на рассуждения застройщиков о непосильной ноше КРТ, бедственном положении, но при этом с "золотым запасом" в 90% непроданного жилья.
Специально сдерживался до последнего, хотел говорить про BIM технологии и те возможности, которые открывает КРТ, но услышанное заставило чуть чуть поменять тон дискуссии.
Вот поэтому я больше почти не работаю с застройщиками из-за своего скверного характера и у меня горит вечно.
За звук извините, технические проблемы с микрофоном были.
Специально сдерживался до последнего, хотел говорить про BIM технологии и те возможности, которые открывает КРТ, но услышанное заставило чуть чуть поменять тон дискуссии.
Вот поэтому я больше почти не работаю с застройщиками из-за своего скверного характера и у меня горит вечно.
За звук извините, технические проблемы с микрофоном были.
07.04.202515:53
И моё любимое с этой встречи, для тех кто в теме поймёт )
"Все мы были частично под следствием, поэтому не до этого было"
"Все мы были частично под следствием, поэтому не до этого было"
29.03.202510:31
Как-то прокладка коллектора по балке реки Осечки меня смущает. Или это не «тот самый» большой коллектор? Есть специалисты ?
24.03.202517:19
И к серьёзным новостям, Краснодар минус 41.8% год к году, Москва плюс 63%, Пермь +27%!!! Раньше все шутили о том, что наши неофиты застройщики вытолкали господина Иванова (Девелопмент-Юг) с краснодарского рынка на Урал. Но сейчас в Перми со своими, хоть и скромными по сегодняшним меркам, 300 тыс кв.м строящегося жилья, Девелопмент-Юг может себя чувствовать, в каком-то смысле, победителем.
Впрочем, это не анализ, слишком маленький срез динамики одного месяца год к году. Но подумать есть о чем. И кстати, в Ростове продано больше чем в Краснодаре за февраль, тоже интересное.
Впрочем, это не анализ, слишком маленький срез динамики одного месяца год к году. Но подумать есть о чем. И кстати, в Ростове продано больше чем в Краснодаре за февраль, тоже интересное.
20.03.202523:00
Скидывал в чат инвесторов свой комментарий на эту тему еще в прошлом году, актуальность он не потерял и сейчас, кроме того, что ставки по ипотеке уже не 20+ а 30-. Маты вырезал, для юных телезрителей.
19.03.202508:41
Отборная аналитика от профессионалов рынка подъехала. Давайте разберём что с этими тейками не так.
1. Нуждающиеся только с детьми до 6 лет.
2. Там рынка никакого нет, там менее 2 домов по условиям.
3. Каких еще спекулянтов в маленьких городах где буквально ничего нового не строится.
4. Агентусы можете даже не мечтать и не готовить сторисы с планировками.
Ещё раз, ограничение НЕ БОЛЕЕ 2 СТРОЯЩИХСЯ ДОМОВ НА ГОРОД. То есть, это буквально настолько депрессивный населённый пункт должен быть, что там сейчас не должно быть строительства. Это не крымск, не горячий ключ и не динская, в которых много проектов, это я даже не знаю что.
Программа мертворожденная изначально, на рынок она никак не повлияет. Теоретически она должна уравнять жителей депрессивных малых городов с крупными, дать возможность маленького ежемесячного платежа по ипотеке и препятствовать оттоку жителей. Но, если город настолько не интересный, что там менее 2 домов строится, то экономически активное население все равно оттуда уедет, рано или поздно, а вам туда переезжать, явно незачем.
1. Нуждающиеся только с детьми до 6 лет.
2. Там рынка никакого нет, там менее 2 домов по условиям.
3. Каких еще спекулянтов в маленьких городах где буквально ничего нового не строится.
4. Агентусы можете даже не мечтать и не готовить сторисы с планировками.
Ещё раз, ограничение НЕ БОЛЕЕ 2 СТРОЯЩИХСЯ ДОМОВ НА ГОРОД. То есть, это буквально настолько депрессивный населённый пункт должен быть, что там сейчас не должно быть строительства. Это не крымск, не горячий ключ и не динская, в которых много проектов, это я даже не знаю что.
Программа мертворожденная изначально, на рынок она никак не повлияет. Теоретически она должна уравнять жителей депрессивных малых городов с крупными, дать возможность маленького ежемесячного платежа по ипотеке и препятствовать оттоку жителей. Но, если город настолько не интересный, что там менее 2 домов строится, то экономически активное население все равно оттуда уедет, рано или поздно, а вам туда переезжать, явно незачем.
18.03.202508:38
В результате того, что мой пост был опубликован в городском паблике Туподар, было интересно почитать комментарии. Ожидаемо поднялась тема в защиту самого района западный обход, не такой уж и плохой район, посмотрите вот на другие.
Действительно, все новые районы города, мягко говоря, не сахар. Тот же мкр Россинского ненамного лучше, но, все таки западный обход собрал бинго проблем, в этом его уникальность.
Разумеется, когда я говорю о гетто в видео, я немного утрирую,ну можно назвать Шанхай, так лучше? Смысл не в том красиво вам там построили или некрасиво, все красиво когда новое. Дело в том что район западного обхода как раз обладает признаками гетто изначально по своей сути.
1. Обособленный от других районов города с низкой транспортной и социальной саязанностью с другими районами.
2. Чрезмерная плотность жилой застройки, высокая этажность.
3. Нарушение норм по машиноместам, что вызовет при заселении скопление личных автомобилей на удс, тротуарах, газонах.
4. Отсутствие рабочих мест внутри района, кроме потенциально предприятий торгово бытового обслуживания в коммерческих помещениях на первых этажах.
5. Отсутствие точек притяжения, парков, зон культуры и отдыха внутри района.
Все это будет вызывать чрезмерную маятниковую миграцию, а в связке с низкой транспортной связанностью района, может парализовать пол города.
К тому же, упомянутые в комментариях количество школ и других соц объектов тоже под большим вопросом.
Напомню, что были открыты уголовные дела на представителей застройщиков и неустановленных лиц со стороны администрации, за то что количесвто соц объектов было уменьшено от проектного. Это тема для отдельного разбора, но говорить о достаточности соц объектов, как минимум, преждевременно.
Действительно, все новые районы города, мягко говоря, не сахар. Тот же мкр Россинского ненамного лучше, но, все таки западный обход собрал бинго проблем, в этом его уникальность.
Разумеется, когда я говорю о гетто в видео, я немного утрирую,ну можно назвать Шанхай, так лучше? Смысл не в том красиво вам там построили или некрасиво, все красиво когда новое. Дело в том что район западного обхода как раз обладает признаками гетто изначально по своей сути.
1. Обособленный от других районов города с низкой транспортной и социальной саязанностью с другими районами.
2. Чрезмерная плотность жилой застройки, высокая этажность.
3. Нарушение норм по машиноместам, что вызовет при заселении скопление личных автомобилей на удс, тротуарах, газонах.
4. Отсутствие рабочих мест внутри района, кроме потенциально предприятий торгово бытового обслуживания в коммерческих помещениях на первых этажах.
5. Отсутствие точек притяжения, парков, зон культуры и отдыха внутри района.
Все это будет вызывать чрезмерную маятниковую миграцию, а в связке с низкой транспортной связанностью района, может парализовать пол города.
К тому же, упомянутые в комментариях количество школ и других соц объектов тоже под большим вопросом.
Напомню, что были открыты уголовные дела на представителей застройщиков и неустановленных лиц со стороны администрации, за то что количесвто соц объектов было уменьшено от проектного. Это тема для отдельного разбора, но говорить о достаточности соц объектов, как минимум, преждевременно.
17.03.202510:55
Из любого анализа или разбора мы должны сделать для себя полезные выводы. Итак, - в чем же была ошибка Синары и была ли она? У меня есть конспирологическая и более практическая версии.
Конспирологическая заключается в том, что Синара предположительно не очень-то и заинтересована в быстрой реализации проекта. Основана эта версия на том, что мы не знаем внутренней экономики проекта и есть возможность что Синара, предположительно, зарабатывает еще на этапе строительства, потому что часть денег это льготный кредит, часть прямое бюджетное финансирование и только часть собственных средств. Возможно, бизнес модель сходится просто на этапе стройки.
Вторая версия более банальная, просто кризис экспертизы, в широком смысле. Нет профессионалов, которые просчитывают риски и имеют опыт управления подобными проектами в штате компании, либо их квалификация очень низкая. Я сознательно не пишу здесь про второго участника, - мэрию, ведь в мэрии таких людей и не может быть, там очень маленькие зарплаты, а профессионалов карьеристов раз два и обчелся. К слову, низкий уровень экспертизы и прогноза проблем с проектом это удел не только Синары и мэрии, но еще и урбанистов. Один из самых распиаренных урбанистов России Аркадий Гершман задавал совсем не те вопросы и прогнозировал совершенно другие проблемы (основная что город окажется в кабале на 25 лет у Синары).
Какие полезные выводы мы можем сделать для себя, как горожан и участников профессионального и бизнес сообщества?
Нельзя доверять графикам администрации МО Краснодар в части крупных проектов. Нельзя доверять графикам концессионеров, инвесторов, если вам не дают подробного бюджетирования этапов. Ну и последние кому нужно доверять это риэлторы, которые продают вам сладкие истории и урбанисты которые продают вам сакральное знание (незнание).
Почему это очень важно? Потому что правильный прогноз это ваши деньги, их преумножение или защита от потери. Обладая знанием что в ближайшее время никакого трамвая и расширения ЗО не будет, вы можете принимать правильное решение о покупке жилья на ЗО, принимать правильные решения о покупке участков и коммерческих площадей. Причем отсутствие транспортной доступности может быть как плюсом так и минусом для коммерческой недвижимости в данном районе (обязательно еще поговорим о мифах и заблуждениях относительно привлекательности тех или иных коммерческих объектов). Однозначно не стоит покупать участки пути и рядом с трассировкой реконструкции западного обхода, если только у вас нет административного ресурса, позволяющего продать в будущем этот объект администрации втридорога.
Конспирологическая заключается в том, что Синара предположительно не очень-то и заинтересована в быстрой реализации проекта. Основана эта версия на том, что мы не знаем внутренней экономики проекта и есть возможность что Синара, предположительно, зарабатывает еще на этапе строительства, потому что часть денег это льготный кредит, часть прямое бюджетное финансирование и только часть собственных средств. Возможно, бизнес модель сходится просто на этапе стройки.
Вторая версия более банальная, просто кризис экспертизы, в широком смысле. Нет профессионалов, которые просчитывают риски и имеют опыт управления подобными проектами в штате компании, либо их квалификация очень низкая. Я сознательно не пишу здесь про второго участника, - мэрию, ведь в мэрии таких людей и не может быть, там очень маленькие зарплаты, а профессионалов карьеристов раз два и обчелся. К слову, низкий уровень экспертизы и прогноза проблем с проектом это удел не только Синары и мэрии, но еще и урбанистов. Один из самых распиаренных урбанистов России Аркадий Гершман задавал совсем не те вопросы и прогнозировал совершенно другие проблемы (основная что город окажется в кабале на 25 лет у Синары).
Какие полезные выводы мы можем сделать для себя, как горожан и участников профессионального и бизнес сообщества?
Нельзя доверять графикам администрации МО Краснодар в части крупных проектов. Нельзя доверять графикам концессионеров, инвесторов, если вам не дают подробного бюджетирования этапов. Ну и последние кому нужно доверять это риэлторы, которые продают вам сладкие истории и урбанисты которые продают вам сакральное знание (незнание).
Почему это очень важно? Потому что правильный прогноз это ваши деньги, их преумножение или защита от потери. Обладая знанием что в ближайшее время никакого трамвая и расширения ЗО не будет, вы можете принимать правильное решение о покупке жилья на ЗО, принимать правильные решения о покупке участков и коммерческих площадей. Причем отсутствие транспортной доступности может быть как плюсом так и минусом для коммерческой недвижимости в данном районе (обязательно еще поговорим о мифах и заблуждениях относительно привлекательности тех или иных коммерческих объектов). Однозначно не стоит покупать участки пути и рядом с трассировкой реконструкции западного обхода, если только у вас нет административного ресурса, позволяющего продать в будущем этот объект администрации втридорога.
12.03.202522:02
Даже если отбросить этическую сторону вопроса и взять за меру измерения исключительно экономически показатели, где гаражанин просто юнит экономики города эй кей раб, то все равно данный посыл не работает в пропорциональной зависимости. Когда нибудь распишу подробней, а пока просто как такой же экономический контраргумент есть следующее видео:
https://youtu.be/7T1OlA-ug4s?feature=shared
https://youtu.be/7T1OlA-ug4s?feature=shared
12.03.202521:56
В общем, отказ от нормирования парковок позволяет получить на 30-50% больше жилых площадей. Больше людей — больше налогов, больше ВВП, больше трудовых ресурсов и работы, больше услуг и больше спроса на услуги.
Больше спрос на транспорт — больше денег на развитие у транспортных предприятий.
Больше спрос на транспорт — больше денег на развитие у транспортных предприятий.
12.03.202521:56
12.03.202521:53
Ахахах, нет проблем с поиском арендаторов. Это жк дыхание на фото буквально самый крайний жк города на восток, дальше только поля, коттеджи и пос индустриальный. Риэлторы продавали там первые этажи коммерции как выгодную инвестицию, - в итоге там тупо кроме мамкиных бизнесменов с пвз, которые платят копейки, никого и нет особо.
Еще интересен сам феномен бизнеса у озона/ВБ/ЯМ, раньше у них было ограничения к партнерам по удаленности друг от друга, и это было логично. А сейчас получается джунгли, и пусть выживет сильнейший?
Еще интересен сам феномен бизнеса у озона/ВБ/ЯМ, раньше у них было ограничения к партнерам по удаленности друг от друга, и это было логично. А сейчас получается джунгли, и пусть выживет сильнейший?
12.03.202521:23
Сегодня мы узнали что Валентина Матвиенко не любит лимитчиков:
Делай раз:
«Матвиенко предложила выдавать семейную льготную ипотеку только по месту жительства и регистрации граждан.
По её словам, около 40% оформленной льготной ипотеки приходится на Москву, Московскую область и Петербург:
«У нас большая страна. А что же там? Семьи не имеют доступа к получению семейной ипотеки? Конечно же, надо изменить правила».
Делай два:
«Матвиенко предложила сократить приём абитуриентов из регионов в столичные вузы:
«Давайте поставим задачу в течение пяти лет — это по щелчку не делается — уменьшать наборы в высшие учебные заведения. Прошу проработать, доложить, в чём проблема. Нужно набирать столько, сколько нужно по нужным специальностям, и не более того. Остальные пусть учатся у себя дома».
Будут ли последствия в законодательстве? Очень интересно.
Делай раз:
«Матвиенко предложила выдавать семейную льготную ипотеку только по месту жительства и регистрации граждан.
По её словам, около 40% оформленной льготной ипотеки приходится на Москву, Московскую область и Петербург:
«У нас большая страна. А что же там? Семьи не имеют доступа к получению семейной ипотеки? Конечно же, надо изменить правила».
Делай два:
«Матвиенко предложила сократить приём абитуриентов из регионов в столичные вузы:
«Давайте поставим задачу в течение пяти лет — это по щелчку не делается — уменьшать наборы в высшие учебные заведения. Прошу проработать, доложить, в чём проблема. Нужно набирать столько, сколько нужно по нужным специальностям, и не более того. Остальные пусть учатся у себя дома».
Будут ли последствия в законодательстве? Очень интересно.
11.03.202523:34
"Цены на квартиры в российских новостройках будут расти медленнее инфляции в 2025 году, — ЦБ. В регуляторе считают, что к этому приведет падение спроса на такое жилье."
Странная формулировка "на такое", как будто есть какое то другое. В Краснодаре ещё сильное влияние дикой затоваренности рынка с непроданными 50-90% портфеля застройщиков, хоть застройщики и пытаются дозировать предложение, но само знание о том что строятся миллионы квадратных метров, которые хлынут на рынок, давит.
Странная формулировка "на такое", как будто есть какое то другое. В Краснодаре ещё сильное влияние дикой затоваренности рынка с непроданными 50-90% портфеля застройщиков, хоть застройщики и пытаются дозировать предложение, но само знание о том что строятся миллионы квадратных метров, которые хлынут на рынок, давит.
11.03.202523:18
С одной стороны кринж, с другой пафосный тон канала треугольный метр с высоты московского рынка состоящего в информационном пространстве из 90% мошенников риэлторов, ставших наполовину инфоцыганами, тоже смешон
Рэкорды
21.03.202512:41
5.5KПадпісчыкаў07.04.202523:59
100Індэкс цытавання17.03.202511:56
12.1KАхоп 1 паста18.02.202509:53
3Ахоп рэкламнага паста20.03.202521:06
100.00%ER17.03.202511:56
86114.29%ERR07.04.202515:53
И моё любимое с этой встречи, для тех кто в теме поймёт )
"Все мы были частично под следствием, поэтому не до этого было"
"Все мы были частично под следствием, поэтому не до этого было"
24.03.202517:19
И к серьёзным новостям, Краснодар минус 41.8% год к году, Москва плюс 63%, Пермь +27%!!! Раньше все шутили о том, что наши неофиты застройщики вытолкали господина Иванова (Девелопмент-Юг) с краснодарского рынка на Урал. Но сейчас в Перми со своими, хоть и скромными по сегодняшним меркам, 300 тыс кв.м строящегося жилья, Девелопмент-Юг может себя чувствовать, в каком-то смысле, победителем.
Впрочем, это не анализ, слишком маленький срез динамики одного месяца год к году. Но подумать есть о чем. И кстати, в Ростове продано больше чем в Краснодаре за февраль, тоже интересное.
Впрочем, это не анализ, слишком маленький срез динамики одного месяца год к году. Но подумать есть о чем. И кстати, в Ростове продано больше чем в Краснодаре за февраль, тоже интересное.
Увайдзіце, каб разблакаваць больш функцый.